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1、 忻州项目 .全程精深设计一、核心结构：一、核心结构：1 项目概念设计 2 全程营销 二、网络结构：二、网络结构：u 市场调查u 项目定位u 规划设计u 景观设计u 建筑设计u 品牌设计u 营销推广策划u 物业管理u 资本运作网络结构是基础，是基本功，依靠踏实；核心结构是一种提升，凭借感悟。第一部分：项目概念设计第一部分：项目概念设计一、概念精深设计思想：一、概念精深设计思想：观乎天文，观乎人文，化天下。浮躁，不静，心不宁，身不休，这是社会通病，也是反需求，我们的社区至少保障不加重这一“病情 ” ，然后，不断注入安心、安心、省心、开心省心、开心的设计，去掉一些花哨的、表面的、无用的东西，强调整
2、体风格深层次的纯净、轻松；强调功用性与风格化的高度统一；强调以简约通畅来体现对心灵自由的尊重。这就是我们的价值与特色。低价创新，把握刚需市场，不断抵消市场抗力，培养核心竞争力。安心、省心、开心：安心、省心、开心：门接繁华闹市，院藏自在天地。硬件，依生活而创新、连贯、成趣；软件服务，把人们在其他小区容易抱怨的工作做好是基础，水电、垃圾、卫生、电梯、安防、维修等把这些做好，再加以嘘寒问暖、信息服务、活动组织等一些举手之劳的精神慰藉就够了。二、概念设计要铺垫的效应二、概念设计要铺垫的效应外溢效应n 工作，必须基于能产生外溢效应，让最初的投资使后续的投资更具生产效率。n 我们关于忻州的知识、人脉积累越
3、多，了解越深，产出就越多；规模经济效应 初步形成小区管理的物质与精神文化组合优势，落到实处，使购买者深感值得信赖、物超其值，形成规模经济的良好基础。品牌效应l 消费者相信品牌，是因为在市场信息不对称的情况下，品牌是消费者最能直接利用的信息。l 我们要打造：省钱的品牌、品质的品牌、文化的品牌。三：我们的文化特色设计思路：三：我们的文化特色设计思路：低成本运行，向创新要效益，打造特色为目的。合“传统文化” 、 “绿色文化” 、 “和谐文化”于一体，突出乐居硬乐居硬道理道理放心、省心、开心放心、省心、开心，让住户把自身、家庭、社区都融入小区所蕴涵的深层文化中。传统文化的体现：H 基于居住的第一功能；
4、感悟传统，和谐时代，更注重心灵空间的培养。绿色住宅可结合以下思路：u 设计不繁杂，不落俗、空灵大气，简约明快。u 香树、绿地、白墙、雕刻、水景、音乐的文化串联，环境真正的改变人。u 饮用水符合国家标准。新建小区可否铺设中水系统。和谐文化可结合以下思路：u 经典户型，体现和谐的室内哲学；u 人流、车位、休闲会所等小区配套功能分区的流畅设计；u 围绕生活，做完美物业；品牌整合价值概念：便宜，诚信，阳光，乐居；四、全程精深概念设计：四、全程精深概念设计： 主题概念：乐居硬道理主题概念：乐居硬道理放心、省心、开心放心、省心、开心。身在品质中，心在文化中，身心在快乐中。案名选择案名选择：泰美 .家园；云
5、中. 珑铂湾，花雨.王朝福瑞世家 地段价值概念地段价值概念：力量之地，旺业生福； 景观价值概念景观价值概念：是“触景生情”的景；不是“熟视无睹”的景， 赋予景观以灵魂，人在其中，能感动。繁、简都是景：“七星报喜” 、 “日月同辉” 、 “三阳开泰” 、 “步步登高” 、唐诗与花树形神统一，造型和音乐相通等文化创新打造。不同的区域，不同的功能设计，不同的布景，人在其中，各有所得。尽可能花少钱办大事。 未来升值概念未来升值概念：两条新路左右开花。向南，是记忆老城，向北，是未来繁荣，项目居于继往开来的升值所在。 功能价值概念功能价值概念：智能化，品质化，人文化、园林化。 风格品位价值概念风格品位价值
6、概念：洁净素雅，简约之美，意蕴深刻，文化之美。 品牌整合价值概念品牌整合价值概念：不可复制，流传的是一种淡淡的名贵。 服务概念：服务概念：以细心换舒心，以有价换无价倾心、细心、热心，让大家庭的每个成员感到安心、省心、开心。防止概念设计误区防止概念设计误区：概念不是用于炒作的题材，而是项目的灵魂，未来的财富。造概念与造产品应该是统一的。第二部分：全程营销（分析篇）第二部分：全程营销（分析篇）全程精深设计是战略，分步营销是战术，具体营销是战斗。客户的需求就象一座冰山，通常只有十分之一浮出海面，海面以下的部分只可能出现在潜意识里，要从细分市场到细分客户来挖掘市场需求、发现市场机会，满足和创造客户的需
7、求。营销理念和营销策略营销理念和营销策略u 区域营销（板块营销） ，忻府区、西八县、东六县；u 竞争营销，明确自身是市场上挑战者、补缺者中的角色，挑战固有的存在，弥补市场空隙；不断制造新的游戏规则。u 专业营销：营销人员需要具备房地产专业知识、心理学知识、法律常识，熟悉银行的房地产抵押贷款业务，要有公关技巧，具备较高的综合质素和专业技能，了解市场、研究市场、准确把握市场的走势；u 整合营销：在营销环节专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕项目，对诸如资金、 、品牌、社会关系等相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标；u 服务营销：社会越浮
8、躁，人心越需要服务。把简单的做好、做到，就是创新，顾客满意十分满意意想不到的满意；成本低、收益好，为什么不做。u 文化营销，人人喜欢被超越，被引领，这是环境改变人的原因所在，人必自污，而后人污之，项目文化内涵的独特性，是这个项目的生命力；u 轰动效应营销：主要体现在低价入市的各种宣传手法；在全程营销中，完成从交易营销到关系营销的转型市场调查：市场调查：（详情另附）项目定位细化：项目定位细化：1 1、发掘土地的环境价值发掘土地的环境价值自然环境：人文环境：商业环境：交通环境：城市区位环境：2 2、研究项目的开发价值研究项目的开发价值功能定位：容积率：规划方案：建筑风格：室内空间布局：景观设计：设
9、备材料挑选：3 3、注重延伸价值：注重延伸价值：售后服务：品牌塑造：品质保障：文化艺术含量：4 4、分析机会价值：分析机会价值：入市时机：市场客户定位：适时性能价格比：政策背景利用：规划设计：规划设计：以市场定位为基础，根据目标客户需求，对居住者生活方式的全面整合。针对目标对象具有的主要特征，深入研究他们的行为模式和生存模式，并准确把握目标对象的行为和感受，结合项目所在地的人文地域特征，对他们的生活方式进行抽象和整合，使住户与赖以生存的环境融为一体。规划的价值：规划的价值：根据市场调查，消费者购房时考虑的前五大因素依次是：房价、地区及小区环境、户型设计、小区规划、小区建筑材料等。虽然价格是消费
10、者考虑的主要因素，但是如果在规划、景观、建筑等方面的设计确实切合了消费者的需求，博得了消费者的认同，那么从规划上构造价值、提高价格是可以被消费者所接受的。好的规划设计是可以抵消价格上涨的负面影响的。规划的价值一方面取决于消费者的认同，另一方面取决于我们对资源的利用方式，如果能尽量避免区域内不利的因素，充分发挥有利因素的作用，同时在设计上有吸引人的创新，则规划就可以带来可观的利润。规划理念：挖掘地块的最大潜值天人合一：就是人与自然、人与社会的和谐统一依据中国古代“天人合一”的思想，运用现代规划手法和建筑符号，努力贴近自然，追求“人与自然的和谐统一” 。以人、建筑物、构筑物和自然融为一体的规划设计
11、，以小区花园般的整体环境设计和全方位绿色建筑设计，为久处闹市的人们建造一个清新的城内“世外桃源” 。现代风水就是顺势顺势而建，整体布局南低北高，如由南面的多层向北面的小高层逐步抬升，顺应古人所说的“凡住地，南低北高，名曰晋土，居者吉”的吉祥之意。人性尊重在小区规划方案构思上，创造观念超前、设施完备、品味高雅、和谐、健康、舒适、开放的绿色生存空间，以达到社区的人性化与人文文化的和谐统一，不能太繁，也不能太简。享受科技本着“科技先导、适度超前”的原则，最大限度地满足人的居住要求。贡献文化以特色文化为切入点进行规划设计，使居住小区具有独特的文化之魂。借鉴园林手法（造景、地貌、雕塑、绿化）突出文化景观
12、特色，赋予文化品位和内涵，缔造情景交融、画景倾心，健康舒适的人居环境。营造一个可居、可赏、可游的现代化艺术生活空间。可持续发展满足可持续发展要求，形成合理生态系统，节能、节水、节地，同时经济上易于操作，达到良好的生态、经济与社会平衡。景观设计园区景观环境的三大系统1.绿色生态系统绿色生态系统不是单纯的绿化环境，而是以水体环境为中心，涵盖其他环境体系。使休闲绿野人住宅相互渗透，绿野渗入住宅，住宅融入绿野，达到“人诗意地栖居于绿野之中” 。使这一系统成为居民游憩、娱乐、休闲、运动的重要场所和提高生活质量的重要保证。 水景在水景营造方面，应形成变化多端的景观，或滴、或喷、或涌、或洒、或流，但考虑安全
13、问题，水不宜深，并可增加嬉水参与的可能性。 植物造景在植物造景方面，可利用植物季相变化规律，合理搭配植物，追求住区的四季常绿、四季花开的色彩缤纷效果。在组团内设计不同主题、不同景色的小花园，如竹石小院、深秋步道、青青世界等。它们与中心绿地广场相互连通，平台叠落，绿意葱葱，流水潺潺，成为业主休憩交流的理想天堂。 建筑七星布局，兼顾行列式和围合式的可取之处，合理摆布，高低错落，使建筑本身也成为小区一道亮丽的风景线。 地面铺装强调地面铺装与植物配置的精心设计，力求通过对景、借景等园林手法创造丰富的视觉景观。2.景观形象系统改变以前小区规划中各自独立的设计，使几个景观节点相互联系，相互渗透，文化在其中
14、是灵魂串联。充分重视院落内部绿地、植物、小品、休息座椅、水景、光景等的营造，形成动静相宜、赏心悦目的园林景观。儿童游乐设施、休息设施、灯具设施、标志设施、服务设施等应在统一的格调中寻求特色，以更好地衬托景物、装点环境和渲染气氛。力求做到“景为人设，景为人用” ，但决不能繁琐。3.户外休闲系统户外休闲包括居民户外散步、健身舞、交往、儿童游戏等多种户外活动，规划应从居民行为的安全性、尺度感和环境设施的标志性等方面来创造多样化的住区休闲场所。在设计每一个景观节点时，把业主游憩的性质结合进去，设计每一块绿地时都考虑到人们游憩、运动、健身这一系列活动，达到小游园的效果。同时考虑多样化的活动空间，如儿童游
15、戏区，老人活动区，形成一个具有多种服务功能的休闲体系。附：营构文化景观楼盘做七星状布局，四星围绕一个较大的广场景观，斗柄左右各一个小广场，整体形成：北斗呈祥、七星报喜、三阳开泰的格局，三个广场功能主题分别为：童年时代、运动广场、休闲广场。建筑设计：建筑设计：把握六大要素1、共性体现；围绕基本功能的特色创新体现；2、传统文化底蕴，择一而布局3、体现时代韵律。4、简约就是美，5、北高南低6、阳光遮挡最小化 外立面外立面注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快简洁，创造出“景中有楼，楼中有景”的效果。 建筑尺度建筑尺度这是一个理性的概念，它要与项目的建筑、结构体量联
16、系起来。通过掌握尺度来掌握本项目建筑外型的整体美感。通过建立建筑立面的点、线、面、体及各种色彩元素之间的和谐尺度关系，构造一个赏心悦目的建筑单体和建筑群。 建筑材质建筑材质要突出主题的绿色环保意识，尽量采用绿色环保建材。采用隔音、保温、轻质材料、塑钢或彩喷铝合金门窗、中空双层玻璃等等，不使用具有危害性的材料，同时选用可消除噪音污染的材料，真正给用户营造一个安静、安全的居住环境。 建筑色彩建筑色彩总体基调冷暖色调搭配协调，突出“清新、素雅、含蓄” 。楼宇之间的色彩配合合理，楼宇周围建造与楼宇色彩密切配合的绿色景观。 智能化建筑智能化建筑智能化技术的使用原则智能化技术的使用要本着“科技先导，适度超前”的原则。科技先导，是指采用先进技术，特别是在设计上为以后技术升级留下足够的空间；适度超前，因为采用过于超前的技术，一方面风险太大，另一方面成本也要高出许多，增加销售的压力。智能化住宅的基本功能 安全功能不管在什么时候，
