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1、 1北京城承物业管理有限责任公司企业管控手册2011 年 10 月 27 日2目录一企业管控要件二总部及下属公司的定位三核心业务管控模式四非核心业务管控模式 五组织机构设计六管控制度一、企业管控要件3本方案根据“之平管理”之物业管理企业管控经验编制，适用于物业管理企业对下属物业（项目公司：本地项目和异地项目；以下简称项目）操作运营管控。根据之平管理目前管控经验和北京城承物业当下情景，为了保障项目管控顺畅，高效率执行总部指令，高效益完成各项指标，通过内部管控的核心（对人、财、物、质量和信息资源的高效合理管控） ，实现企业整体的良性运作，贵司应从以下五个方面展开实施企业管控：1、行政管控：企业文化
2、、合同法务、招采、印章、信息、计划、资产；2、人事管控：人力规划、招聘、薪酬、培训、转正晋升离职、述职、绩效；3、财务管控：预算、收付、财务审计、现金账户管理、成本；4、品质运营管控：体系、投诉、满意度、关键点、初始化、方案预算（对内对外） ；借助工具：物业管理软件和财务软件、视频会议系统、内外审、质量活动等方式对企业的经营和管理过程、结果进行管控，促使项目实现公司的目标。一远程信息系统；这是实现异地管控的前提，我们应把信息系统进行有效的整合，建立一个信息的总平台，在这个平台上进行协同办公系统、客户关系管理系统、视频会议系统、物料管理系统、人力资源管理系统、财务管理信息系统、财务收费管理系统等
3、总共7个系统的远程管理平台。二建立健全人力资源管理制度，实现对异地项目人力资源的甄选、任用、培养远程控制；三制定与战略规划实现相符合的长效激励机制，通过团队打造和业务技能再造，以确保异地项目高层具有足够的动力，同时通过异地项目本身的激励机制，保证异地项目人员具有良好的工作状态，具备专业的业务技能，真正实现铸造企4业品牌的飞跃；四建立健全财务管理制度，实行直线式集权管理；通过对财务人员、财务信息、财务资源、预算管理、重大购销合同、利润分配方案制订管理，由此实现异地项目财务物尽其用，项目高速、有效、有序运作；五建立总部、异地项目完善审批权限；通过完善的流程体系保证从上至下明确的权限和职责，并保证事
4、后的可追溯性和考核及审核；六建立统一的质量体系，严格异地项目质量检查、质量记录、质量追责和奖励制度，实现检有所依，奖罚有据；七建立经营发展战略计划模式；公司每年定期组织制定年度战略地图，依据战略规划分解成年度的经营目标，通过年度的经营目标分解到各个业务以及各个异地项目这样的方式进行管控，定期进行战略评估，以确保公司整体的规划，满足战略规划的需要。二、总部及下属公司的定位5根据之平管理模式及城承物业组织架构，城承物业总部及下属项目公司的定位为五大中心：一、总部定位：二、项目发展阶段战略规划：6三、核心管控模式按照企业雏形阶段发展规划，结合目前市场化运作及城承状况，实行直线式集权管理，避免各个业务
5、单元自成体系，分散了有限的人力资源；实际操作中要求集中有限的资源和项目组织优势，加强各个环节的关联度管理和整合，做强品牌，做大规模，即总部实体化、组织扁平化、项目直营化、成本透明化 。管理模式“四化“内涵：7四、核心管控点一、对项目公司的基本控制手段五类基本控制手段 行政控制 人事控制 财务控制 品质营运管控三类决策 战略规划决策（发展方向、战略步骤、竞争策略等） 资源配置决策（人力、资金、信息资源） 业务执行决策 三类决策的相互关联性权限控制是管控中必不可少的工具，但是它也是一把双刃剑，在对项目公司可以做到严格控制的同时，又极易挫伤项目公司的经营积极性。 所以说控制的核心是集权分权程度的确定
6、。8五、组织机构设计（一）组织架构9（二）公司岗位描述流程各部门主要职责：一、计划财务中心1、负责公司财务核算、监督和管理；2、负责公司财务管理、经营管理；3、负责公司资金的运用与管理。二、人力资源中心1、负责公司主管级以上人员的招聘、调配管理；2、负责公司培训管理工作，指导城市公司培训业务开展；3、负责公司薪酬福利的管理；4、负责公司员工关系、主管级以上人员人事任免；5、负责公司员工劳动纪律、主管级以上人员劳动合同管理。三、 总经办1、负责公司固定资产管理、服装管理；102、负责公司工作计划管理、监督、执行；3、负责公司办公系统管理；4、负责公司印签证照、合同管理；5、负责公司内部刊物撰写、
7、出版发行；6、法律支援。四、物业管理中心1、负责各城市公司工程管理业务的监督、指导；2、负责各城市公司安全管理业务的监督、指导；3、负责各城市公司环境管理业务的监督、指导；4、负责各城市公司紧急事件的管理；5、负责各公司管理体系文件的推行、监督、执行；6、负责各城市公司各类合同的评估、审核；7、客户服务标准制定；8、质量评审。工程委员会、安全委员会、环境委员会三个委员会由物业管理中心统一管理，为常设职能管理机构，三个委员会主任由总部专项业务11职能负责人担任，其中工程委员会主任由总工程师兼任，委员由各城市公司优秀的业务管理骨干组成，通过定期与不定期的会议、专题讨论会、业务督导等形式对公司各对口
8、业务模块的运营进行管理并提出指导意见和建议；1、工程委员会1.1 负责公司各项目前期介入期间规划设计的技术支持，新产品、新设备的研究，施工阶段技术支持与指导；1.2 负责公司各项目工程业务营运管理及技术支持、指导；1.3 负责设备设施管理新技术的研究与应用；1.4 负责公司节能降耗的研究与应用；1.5 负责公司工程管理的专项业务知识培训。2、安全委员会2.1 负责公司安全业务营运管理及技术支持与指导；2.2 负责公司安全管理形式的分析、研究；2.3 负责公司安防新产品、新技术的研究与应用；2.4 负责组织公司安全管理技术的交流讨论；2.5 负责公司安全管理的专项业务知识培训。3、环境委员会12
9、3.1 负责公司环境业务营运管理及技术支持与指导；3.2 负责公司病虫害防治新技术的研究与应用；3.3 负责公司绿化养护新技术的研发与应用；3.4 负责公司保洁管理新技术、新方法的研究与应用；3.5 负责公司环境管理专项业务知识培训。五、经营部1、负责各城市公司客户服务业务的管理、监督、指导；2、负责公司顾客服务产品的研发与应用；3、负责公司品牌、企业形象的管理维护；4、负责公司对外客服关系的管理；5、经营目标监控与指导。（三）职责权限系统13六、管控制度目录目录 （一） 、财务管理程序.141、预算管理流程 .142、资金计划管理流程 .183、费用报销管理流程 .274、账户及资金集中管理作业指引 .325、财务数据管理规定 .396、年度外部审计内控规范 .40（二）人力管控制度.431、人力资源规划流程 .432、招聘管理流程 .483、培训管理流程 .624、员工试用和转正作业指引 .735、员工离职作业指引 .836、员工调动作业指引 .907、新员工培训管理工作指引 .94（三）审计.981、审计管理流程 .982、财务审计作业指引 .
