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1、21城市建筑主题专栏城市旧住宅区改造方法初探 龙 灏 胡 佳 Long Hao Hu Jia作者单位：重庆大学建筑规划学院（重庆 400044） 收稿日期：2006-11-15摘 要 本文针对“八十年代”住宅区的现状提出以改 造更新代替大规模拆除重建的观点，对其改造的必要性 和可行性进行较为全面的研究和分析，并提出相应的改 造方法及策略。关键词 旧住宅区 改造 “八十年代”Abstract Focusing on the present situation of residence area built in the 80s, this paper puts forward the idea
2、that for these buildings reforming is a better way than rebuilding with large demolishment. Making a complete analysis of the necessity and feasibility of the reforming, the author addresses relevant reforming strategies.Key words old urban residence, reform, Built in the 80s 一、“八十年代” 城市旧住宅区现状我国 20
3、世纪 80 年代住宅区建设数量巨大， 在我国现有住宅总量中占有相当大的比例 （此类住宅在本文中被称为 “八十年代” 住宅区） 。 19791989年， 全国城镇住宅建设共投资 2 561.54 亿元， 相当于此前 30 年的 6.94 倍 ； 建成住宅 13.78 亿 m2，相当于此前总和的 2.59 倍。由于深受 “重开发建设，轻维修更新”观念和体制的影响， 该时期所建住宅区长期缺乏管理维护，在物质性、经济性、社会性等多种因素作用下产生综合性陈旧，在套型、住区环境等方面已不适应当代居住需求（图 1， 图 2） 。二、 改造的必要性与可行性吸取国外城市发展的经验和教训， 审视我国 “八十年代”
4、城市旧住宅区的发展现状， 笔者认为， 单一的拆除重建不适合我国国情， 而应采取改造与新建并举的模式。 1改造的必要性现阶段我国正处于全面建设小康社会的关键时期， 小康住宅是我国政府提出的住房建设发展目标。为达到城镇住宅小康标准， 住宅建设不仅需要保持每年新建住宅的规模， 也必须重视对旧住宅区的更新改造。笔者通过调研发现， 由于受社会发展水平的影响和经济基础的制约，“八十年代” 住宅区建设标准较低，景观环境、基础配套设施、套型平面等方面已不适应现今的居住需求， 但由于其建成至今不到30 年，结构完好，远未到其设计使用年限。因此，简单的拆除重建造成资源的极大浪费， 既有悖于国家创建节约型、节能型社
5、会的大政方针，也不符合全球资源可持续发展的要求。 对旧住宅区的拆除重建虽然对城市建设可以起到立竿见影的效果， 但往往对城市原有肌理和文脉产生严重的破坏， 也会造成城市面貌趋于同质化。2改造的可行性目前， 我国大力倡导创建节约型、 节能型社会，可持续发展观也逐步成为社会共识， 旧住宅区改造得到广大民众的大力支持， 也得到各级政府的重视和政策鼓励。 同时， 二手房交易体制的完善和市场的成熟， 地产开发暴利时代的终结也促使众多房地产企业调整经营方向， 将目光投向旧住宅区改造，“八十年代”住宅区成为其首选目标。“八十年代” 住宅成套率较高， 拥有独立的厨房与卫生间，具有先天的结构优势，可改造性较强；住
6、宅建筑技术和建筑材料的不断进步， 为改造提供了物质技术条件；结构技术的创新为套型和住宅单体改造提供了更多的选择和可能 ； 施工技术的进步、新材料的使用能有效缩短工期， 减少改造工程对居民生活的影响。 此外， 西方发达国家自上世纪70年代开始大规模推行住宅维修改造， 为我国提供了大量的成功案例和宝贵经验。三、 改造方法初探旧住宅区改造是对住宅区环境系统的综合整治， 包括旧住宅区各种关系的协调处理以及管理维护机制的建立。改造前应充分收集原始建设资料， 对改造对象进行实地深入调研， 了解住宅区发展现状和居民的居住需求。 比较归纳原建设标准与现阶段规划标准的差异和不足，评估改造潜力并提出预期图景。1
7、八十年代旧住宅区在城市中大量存在，重庆珊瑚村小区The research on reforming Methods of old Urban residence22我国正处于发掘旧住宅区潜力、 提高软硬件水平、改善居民居住质量、激发社区发展活力、促进住区环境可持续发展的探索阶段。 因此改造必须结合我国国情来进行：保持住宅区原有居住功能和整体形态， 对其内部格局和外部环境进行的改造更新，其中包括总体规划布局调整、 住宅平面套型的整合（承重结构的拆改， 功能分区的重新组合） 、 环境景观的综合治理、 道路交通的改善及管理维护体系的建立等。1规划布局“八十年代” 住宅区通常采用行列式南北布置，以获得
8、较大的容积率，满足采光、通风、朝向的要求 （图 3） ， 但其固定僵化的形式导致该时期住区空间结构单一， 外观、 色彩千篇一律， 可识别性差。 改造规划可有意识地打破原有行列式布局， 在南北向加建商服形成院落式围合， 结合局部拆除、 重建等方式， 强调空间的灵活和变化。 在空间上加强引导，形成公开、半公开、私密的序列，增强空间的过渡和层次。针对“八十年代”住宅区建筑密度大、 绿化率低、 缺少服务配套设施及公共开放空间等问题进行改造 ： 增加地下（半地下）空间的开发利用，把对阳光、 温度、 环境要求不高的居住配套设施（如娱乐、 商业、 车库等）放入地下， 从而节约地面空间，提高土地利用率， 为改
9、善住宅区综合环境创造条件 ；地下（半地下）空间通过全地下、 半地下、 下沉、 叠加等方式与周边环境发生联系， 形成复合空间体系，加强空间渗透，丰富景观层次（图 4，图 5） 。2平面套型“八十年代” 住宅的平面套型存在以下问题 ： 套型面积小，人均面积远低于小康住宅标准 ；平面布局不合理，房间功能紊乱混杂；厨卫面积偏小，设施、 设备简陋， 给生活带来极大不便 ； 套型单调， 不能满足多种居住类型及居民个性化的需要。改造应充分分析原套型平面、结构形式、设备管线、楼栋间距及居民意愿等具体情况，在尽量减少改动建筑承重结构、 确保抗震设防标准的前提下，增加套型面积， 增加居室数量， 改善设备设施。 其
10、中增加套型面积是“八十年代”住宅改造的关键， 可采取下列方式方法 ： 屋顶加建，增加阁楼层或半地下室， 上下组合形成错层 ：扩展平面， 两户变一户，改一梯三户为一梯两户等（图 6） 。 3 上海彭浦新村总平面示意图5 重庆龙湖花园半地下会所景观6 一梯三户改一梯两户23城市建筑主题专栏3景观环境由于“八十年代”旧住宅区设计之初缺少系统的景观设计和绿化组织， 导致园区整体环境凌乱， 主要表现为：景观组织与园区空间形态缺少呼应，形式简单，缺乏特色和主题 ； 硬质铺地多，且集中在宅间区域及道路两侧呈拼贴状；植物配置缺乏多样性，管理维护的不利导致生长势态较差 ； 各种景观手段之间联系配合生硬， 影响住
11、区整体环境的营造。对旧住宅区景观环境的改造应遵循 “因地制宜、就地取材、 因材设计、 就料施工”的原则以降低造价、节约投资，综合考虑环境效应和经济效益 ； 景观营造与规划布局相配合， 强调景观和建筑实体交相呼应， 山水与建筑相映成趣， 力争历史风貌区中旧住宅的外观形象与周边环境相协调， 充分做到“整旧如新、 融新于旧” （图 7， 图 8） ； 在植物配置上注意乔、灌、花、草多层次搭配，充分发挥植物净化空气、 改善微环境、 遮阳、 隔声、 防尘杀菌的作用 ；扩大屋顶绿化和平台绿化的面积， 形成立体绿化体系； 室外铺地应配合景观进行艺术设计处理，丰富地面层次 ； 在入口、广场、空间节点等位置进行
12、重点景观处理，有效增加住区的主题性及文化性 ； 综合组织绿化、小品、水体景观、灯光照明等，突出住区意境和主题（图 9，图 10） 。4道路交通及停车调研中发现多数“八十年代”旧住宅区位于城市的中心区域， 与城市交通体系联系便捷， 但小区内部交通组织零乱， 人车混行 ； 小区出入口过多， 造成小区安全性和私密性差 ； 随着私家车的普及和发展，小区内停车场地紧张，造成机动车乱停乱放，噪音扰民， 阻碍交通并影响消防安全。针对以上问题提出下列建议： 在不增加居民出行距离的前提下，减少小区出入口数量， 只保留主要车行人行入口 ； 在满足消防要求的前提下，实行人车分流，限制机动车可到达区域；调整道路结构，
13、消除环境死角；结合规划调整增加地下停车场、修建多层停车库，地面和地下停车相结合， 满足机动车停放需求 （图11） 。5管理维护对旧住宅区的改造不仅要注重改善住宅区的硬参考文献1 白德懋居住区规划与环境设计北京:中国建筑工业出版社， 19932 方可当代北京旧城更新北京:中国建筑工业出版社， 20003 阳建强现代城市更新南京:东南大学出版社， 1999 4 朱家瑾居住区规划北京:中国建筑工业出版社， 2000件水平， 也要建立全新的管理维护机制， 改善住宅区的人文环境。针对卫生环境差、 居民缺乏安全感等问题，可实施以下措施 ：建立物业管理部门来负责社区的日常维护以及巡逻治安管理等；每单元入口设门厅及保安门，设置可视对讲系统；完善服务配套设施，增设垃圾桶、休息座椅、健身器械及休憩场地；清理规整架空裸露线路；增强住区建筑外立面、 绿化、 景观小品的清洁维护力度。通过建立长效的管理维护机制， 加强对居民的教育和引导， 倡导健康生活、和谐居住的理念。 7 重庆瓷器口古镇商业街外多层住宅外观整治8 重庆瓷器口古镇商业街外多层住宅外观整治
