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1、3Part 1：都市综合体的价值体系和开发模式。都市综合体的价值体系和开发模式。4在北京、上海、香港等经济发达城市都 有大规模的综合建筑体：n规模大规模大n标志性标志性n核心性核心性n综合性综合性“城市发展的重要载体城市标志性建筑综合体”城市标志性建筑综合体”5世联观点世联观点1：综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源。综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源。6城市综合体的出现是城市形态发展到城市综合体的出现是城市形态发展到 一定程度的必然产物一定程度的必然产物当经济进入快速发展阶段、人口和产业 聚集度迅速提高、城市中心土地愈加稀 缺时，城市综合体便应运而生了。重点关注重点关注：城
2、市未来规划以及城市功能布局演变城市发展趋势研究项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 市其他功能区的关系类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴重点关注重点关注：城市未来规划以及城市功能布局演变城市发展趋势研究项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 市其他功能区的关系类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 城市综合体能够提升区域乃至城市价值，创造新的增值点带动周边土地升值、带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市（功能）层面的机会入手。CBDCBD金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集8综合体中的商业、办公等收益
3、性物业的发展综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分与经济发展水平和产业结构密不可分一个城市的写字楼物业的需求总量、需 求特征及区位分布与该城市的经济增长 速度、 产业结构和交通状况息息相关。写字楼的需求有赖于城市产业结构的变 化，包括第三产业的蓬勃发展、以及第 二产业中内部服务功能的剥离与升级。北京上海广州资料来源：文献检索十亿人民币501001502002500100020003000400050006000办公办公面积面积需需求求与与第三第三产业产业GDP关系关系第第一一阶段阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段以满足日常生活的 传统商贸、服务业 为主导以餐
4、饮、休闲娱乐、 旅游、文化教育等 为主导以贸易、信息、咨 询、法律、广告公 关、金融保险等为 主导第三第三产业的发展产业的发展阶段阶段9基于基于收益性物业的收益性物业的特征特征，综合体的定，综合体的定 位须从位须从城市经济和产业发展规城市经济和产业发展规律入手律入手综合体的出现不仅与城市的总体经济发 展水平相关，更与一个城市的产业结构 紧密相连。从当一个城市的产业结构以 第三产业为主导时（超过50%），城市 综合体更具有市场。重点关注重点关注：城市经济发展总体特征城市产业发展状况，包括产业结构、产业形 态及产业发展水平等主导产业发展特征及发展潜力城市特征及城市发展阶段界定城市人口特征及消费力研
5、究重点关注重点关注：城市经济发展总体特征城市产业发展状况，包括产业结构、产业形 态及产业发展水平等主导产业发展特征及发展潜力城市特征及城市发展阶段界定城市人口特征及消费力研究10世联观点世联观点2：综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值。综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值。11n巨大的吸引力 目光、商机、财富n显著的标志 城市形象、景观、品质的代表n带动性和超前性 领导市场n目的地 跨越城市、跨越行业、跨越人群“1+12”12综合体发展的综合体发展的四四种模式种模式模式三：以酒店为核心功能的 发展模式COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次)
6、+ OFFICE& SHOPPING+案例：上海商城模式二：以写字楼为核心功能 的发展模式COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信 兴广场模式一：酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功能均衡发展 的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ 案例：香港太古广场、 北京 华贸中心模式四：以商业为核心功能的 发展模式COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+案例：深圳华润中心、日本福 冈博多运河城13案例案例：北京
7、银泰北京银泰中心中心CBDCBD核心区，核心区，长安街第长安街第一一高高度度 建筑面积：35万平米，共3栋建筑 占地面积：3.13万平米 容积率：约为8（地上面积26.3万平米）5万平米商业5.6万平米酒店式公寓3.7万平米超五星级酒店15万平米甲级写字楼建筑建筑规模规模物业种物业种类类14整栋 出售自持 出租1.1.销售销售：北京银泰中心东侧写字楼由人保财险以 1717亿元亿元价格整栋购买作为自用办公楼。2.2.租赁租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营，目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家国际公司进驻；目前租金价格约为9-109-10元元/ /
8、天天/ /平平米米，成熟后每年的租租金收金收入在入在2 2亿元以上亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产价值预计在2424亿人民币亿人民币以上，并将逐年增长。思科系统（中国）网络技术有限公司L11-12北京伯悦酒店筹备办公司L4银泰百货（集团）有限公司、银泰投资有限公司L52美国普衡律师事务所北京代理处L19美林亚太投资顾问（北京）有限公司L51德事（上海）商务服务有限公司北京朝阳分公司L15布普集团普密酒店策划与管理、宝英新控投资 （北京）有限公司、美国北美信托银行有限公司北 京代表处L21品悦、宴宾厅、汤尼英盖、多喜佳伴纳服饰商业、 第一太平戴维斯物业顾问银泰分公司、高希霸
9、魅力 雪茄俱乐部、悦会所L3公司名称楼层公司名称楼层浩华（北京）资产管理顾问有限公司、东京证券交 易所、帝亚吉欧洋酒贸易（上海）有限公司、L22美国美迈斯律师事务所北京代表处L37-38思科系统（中国）信息技术服务有限公司、思科系 统（中国）融资租赁有限公司L10意大利凯明迪律师事务所驻北京代表处L36思科系统（中国）网络技术有限公司L7-9美国科文顿柏灵律师事务所驻北京代表处L23北京银泰置业有限公司L5-6日本国际协力银行北京代表处L21宬隆控股有限公司L47蓝明（北京）投资咨询有限公司L42核心核心驱动力驱动力甲级写字楼甲级写字楼项目核心驱动力是最能 代表综合体属性、对其 他物业有推动作
10、用，并 对项目的收益状况有较 大影响的物业类型。15n北京银泰中心拥有凯悦国际酒店集团在大中华地区首家极至尊贵型精品酒店柏悦酒店，从签约之时起就树立了项目的国际高端形象；n日前柏悦酒店已经开业，拥有客房237间，其门市价为2800-30002800-3000元元/ /晚晚* *间间，明显高于CBD周边现存的五星级酒店；n位于建筑顶层（63层）的酒店大堂，更增添了尊贵的感受，也成为项目的特色标签。价价值值标标签签1 1超五星级酒店超五星级酒店16n而Cartier、Armani、D&G、Hermes等大批一线国际品牌进驻，更使银泰中心成为CBD乃至北京的时尚标签和奢华标签；n随着各旗舰店的相继开
11、业，银泰中心成为时尚发布地的新宠。价价值值标标签签2 2奢侈品旗舰店奢侈品旗舰店17A座座50-58F柏悦柏悦府府：面积面积为为550-860m550-860m2 2共共2121套套2006年10月开盘，至2007年底销售约50%；按 60000元/平方米的均价计算，销售收入约5亿元。37-49F柏悦酒店，客房237间，在顶层 check-in7-36F柏悦柏悦居居，面积面积132-242m2132-242m2，共共216216套套2005年底开盘，至2006年底已基本销售完毕；按 40000元/平方米的均价计算，销售收入逾15亿元。现金现金流流酒店酒店式公寓式公寓18正正是由是由于于各各物业
12、物业类类型型之之间的间的相相互提携互提携、相相互配互配 合，合，强强化化了了综合体的形综合体的形象象、创造创造出出超超出出单单一物一物 业业类类型的型的附加附加值值，最终最终形形成成溢溢价价核心驱动力核心驱动力价值标签价值标签 现金流现金流综合体各组成部分之间形成一种相互依存、相互助益的能动关系，并且通过这 个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响，所以确定项目发展模式 和核心驱动力应该本着系统研究的思维框架，从研究综合物业各组成部分之间的 相互关系和影响及不同物业在综合体中可能承担的功能入手，首先确定有可能成 为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。各分类物业的定位也不能
13、孤立地研究各自市场规律，而是 应该沿着综合体物业相户影响和作用轨迹，确定与整体价 值相协调的市场定位。19世联观点世联观点3：合理的开发时序帮助实现综合体价值的最大化。合理的开发时序帮助实现综合体价值的最大化。20收益性物业收益性物业具具有有投投入入大、大、周期周期长长、盈利点复杂盈利点复杂 的的特特点点，因此因此开开发发时序时序对项目的现金对项目的现金流流有有着极着极 为重要为重要的的影响影响开开工前工前签签约约酒店酒店管理管理公司，公司，参参与与 设计设计、融资融资等等筹备环节筹备环节。并为后并为后 续续公寓物业公寓物业销售销售打下营打下营销基销基础础。以酒店物业为例：21开发综合体如同经
14、营企业，开发综合体如同经营企业，开发综合体如同经营企业，开发综合体如同经营企业，经营能力重于产品能力。经营能力重于产品能力。经营能力重于产品能力。经营能力重于产品能力。22案例案例：银泰银泰中心的发展中心的发展历历程程200320072006200420052008签签约约柏悦酒店柏悦酒店； 开始开始项目项目施工施工。项目项目主主体体完工；完工； 写字楼写字楼/商业商业招招租。租。公寓公寓开开盘；盘； 写字楼写字楼达达成成整整购购意向意向。酒店开酒店开业业； 商业商业陆续陆续开开业业。升升值值 曲线曲线通通过超五星级酒店过超五星级酒店 的的打造树立打造树立项目项目顶顶 级级形形象象公寓公寓以以
15、城市城市顶顶级级豪豪 宅宅的的姿姿态出现，态出现，实实 现现了了市市场场热热销销在在前期铺垫下前期铺垫下，银银 泰泰中心中心成成为为CBD新新 宠宠，写字楼写字楼/商业商业顺顺 利招利招租租奢侈品店开奢侈品店开业，业，巩巩 固固项目项目顶顶级级形形象象， 促促进进写字楼租赁写字楼租赁和和 酒店酒店经经营营23案例案例：银泰银泰中心的发展中心的发展历历程程2003200720062004200520082003年前土土地地款款10亿亿工工程程10% 4亿亿工工程程40% 16亿亿工工程程30% 12亿亿工工程程20% 8亿亿PICC订订金金40% 7亿亿柏悦柏悦居居销售销售 16亿亿PICC尾款尾款60% 10亿亿柏悦柏悦府府销售销售50% 5亿亿 写字楼写字楼/商业商业租租金金预付预付 2亿亿引入柏悦酒店集 团作为战略伙 伴，占股30%引入南方科学城 合作开发柏悦酒 店及柏悦府在开在开发发期期的的第四年第四年，总总投资投资已超过已超过80% 之后之后，项目，项目才才开始开始有有正向正向现金现金流；流；但但正正是由是由于于前期前期的的酒店酒店、写字楼签写字楼签约约， 才才实实现现了了公寓物业的价公寓物业的价值值拔拔升升。24开开发发策略策略以长以长期期目标目标为为核心核心2008201220
