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1、XXXXXXXX 置业有限公司置业有限公司开发开发帝都国际帝都国际 项项目目申申请请报报告告XXXXXXXX 工程造价咨询事务所有限公司工程造价咨询事务所有限公司目目 录录第一章 总 论 .1第二章 项目背景和建设必要性 .5第三章 建设条件与建设地址 .13第四章 工程方案 .20第五章 环境保护 .33第六章 节能 .37第七章 物业管理 .40第八章 实施计划与工程管理 .41第九章 投资估算与资金筹措 .43第十章 效益分析 .46附附 件件 附附 图图1、企业法人营业执照2、土地成交确认书3、供水证明4、供电证明5、供气证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、现状图9、总平面 布置
2、 图1第第一一章章 总总 论论一、项目名称及承办单位1、项目名称帝都国际2、项目建设性质新建3、项目建设单位XXXX 置业有限公司法人代表：通讯地址：邮编：4、报告编制单位XXXX 工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：证书编号：发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、XXXX 置业有限公司与 XXXX 工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、 中华人民共和国城市规划法3、 城市规划编制办法4、 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）5、 XX 县城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必
3、要性及市场需求分析22、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况XXXX 工程造价咨询事务所有限公司在接受高 XXXX 置业有限公司关于建设帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前XX 县住宅、商业等状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况XXXX 置业
4、有限公司成立于 2007 年 12 月 12 日，法人代表贾丰开，注册资金 4000 万元。公司位于 XX 县昌明花园 116 号，是一家集房地产开发、销售于一体的股份制企业。公司现有职工 21 人，有专业技术人员 11 人，其中高级工程师 2 人，下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等部门。公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以品质求生存、诚信求发展、客户满意为衡量工作的最高标准。六、研究结论1、建设地址该项目位于 XX 县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便3捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位
5、置。2、建设规模该项目规划总用地 7.7 公顷，其中净规划用地 6.12 公顷。总建筑面积为.8m2，其中：地上建筑面积.7m2，地下建筑面积 9672.1m2，居住户数646 户，停车率 70%。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。一期工程建筑面积40451.7m2，其中高层住宅建筑面积34755.4m2，东门以北商业建筑面积5696.3m2。二期工程建筑面积27821.0m2，其中高层酒店建筑面积22124.7m2，东门以南商业建筑面积5696.3m2。三期工程建筑面积61157.1m2，其中多层住宅建筑面积52655.4m2，孤山街商业建筑面积53
6、16.8m2，小区北侧商业建筑面积3184.9m2。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民、商户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为 3 年，工程拟于 2008 年 8 月份开工，预计 2011年 6 月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为 33688.7 万元。项目分三期进行：一期建设总投资为 10850.1 万元，其中工程费用 6379.7 万元，土地费用（一期工程所占用地比例计算）2381.6 万元，其他费用 451.2 万元，不可预见费 341.2 万元，财务
7、费用 454.8 万元，税费 712.8 万元，销售费用 128.4 万元。4项目的资本金为 3797.5 万元。二、三期建设总投资 22838.6 万元，其中工程费用 12606.6 万元（二期工程费用 4588.3 万元，三期工程费用 8018.3 万元） ，土地费用 6803 万元，其他费用 964 万元，不可预见费 678.5 万元，税费 1513.8 万元，销售费用 272.8 万元。6、资金筹措一期申请银行贷款 6000 万元（占总投资的 55%） ；一期项目资本金 3797.5 万元（占投资的 35%） ；一期预售再投入 1052.6 万元（占投资的 10%） 。二、三期资金由建
8、设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和 XX 县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动 XX 县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。5主要经济技术指标表主要经济技术指标表序号项目单位指标1总投资万元33688.71.1一期项目投资万元10850.11.2二、三期项目投资万元22838.62销售收入万元40120.32.1一期销售收入万元12843.92.2二期销售收入万元18292.32.3三期销售收入万元8984.13一期效益分析3.1销售税金及附加万元712.83.2土地增值税万元598.23.3利润总
9、额万元1395.73.4所得税万元348.93.5税后利润万元1046.73.6投资利润率%12.93.7投资净利润率%9.643.8投资利税率%24.93.9所得税后全部资金内部收益率%44.93.10财务净现值（Ic=12%）万元5763.11投资回收期（静态）年2.43.12盈亏平衡点%78.36第第二二章章 项项目目背背景景和和建建设设必必要要性性一、项目提出背景随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快XX 县的经济发展速度，同时还可带到XX 县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步
10、增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应 。因此，正是基于上述背景，提出建设帝都国际项目。二、XX 县房地产市场概况2006XX 总人口 65 万人，城区人口 17.2 万人，GDP83.5 亿元人民币，人均 GDP12846 元人民币。住宅供应量约 40 万平方米，成交量 26 万平方米。XX 人均居住面积为 16 平方米，XX 属四线待发展城市，人均居住面积应约为 20 平方米左右。2007 年规划住宅土地供应量 1580 亩。建筑面积大约 140 万平方米，预计 200
11、7 年开发量将达至 60-80 万平方米。2007 年，XX 县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响 XX 的经济发展，无疑将成为 XX 今后的又一经济动脉；2010 年，政府规划城镇人口达至 25 万人，对住宅地产来讲，近 3-5 年将是强劲的发展期。2007 年，XX 商业规划供应面积约为 60 万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。因此，XX 的商业地产市场竞争激烈，但 60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度较大，2008 年将逐渐开始出现市场。因此，商业地产的需求较大。07 年新开发项目统计项目名称开发量（平方米
12、）规划面积（亩）备注 相府锦苑241.5 昌盛花园二期212.55 7程氏商务中心47.5 金景宝地229.8 昌东新天地121.8 金宏泰2600026 阳光嘉园小区9030097.35 爱伦堡9500067.95 濠景海岸280.5 锦绣佳苑2680021.31 矿机121.3 长运公司2000022.37 乐化塑编厂1600013.91 原拖拉机厂4000038.02永康花园2400027.44合计:1569.3三、XX 县住宅市场分析经过此次对 XX 各大住宅项目的市调，XX 虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓 、科文学府等）住宅的平
13、均价格维持在1500 元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650 元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635 元/平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前XX 县各住宅项目开发量基本上都在10 万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 ：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在 120 平方米以下的比较热销，130 平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；84、客户在追求更高产品要求
14、的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。XXXX 现有住宅项目简表现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园45 亩82、90、120、131平方米1680 元/平米开发和销售中后期天和家园50633 平方米92、105、117、125平方米1534 元/平方后期阳光佳苑90、116、124 平方米1650 元/平方后期雅居园106、125、128 平方米1520 元/平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄500 亩87、68、91、134 平方 米1700 元/平方售楼处已撤离分 三期开发温泉公寓建面：15.8 万 平
15、方97、98、140 平方米1551 元/平方 1995 元/平方中期乐港公寓建面（三期： 平方98、126、135、222平方米2200 元/平方二期在售濠景海岸16 万平米，100、128、144、177、 236、286 平方米1700 元/平方目前为一期阶段科文学府45 万平米108、144、152、176平方米1640 元/平方已交房 13 座， 尚有 5 座未开发假日广场1600 元/平方中庭景苑18 万平方米89、93、95、101 平方 米1560 元/平方分二期开发四、XX 县商业市场分析1、商业业态目前 XX 的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。XX 目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、
