青岛开发区华裕-唐城项目市场分析定位报告

《青岛开发区华裕-唐城项目市场分析定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛开发区华裕-唐城项目市场分析定位报告（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 - 1 - 青岛开发区华裕唐城项目 市场分析定位报告 青岛青岛*房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司 20072007 年年 1010 月月 - 2 - 目录 第一章、项目概况第一章、项目概况4 4 第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析7 7 第一节、宏观经济概况7 第二节、青岛经济技术开发区城市规划及建设9 第三节、青岛经济技术开发区房地产运行概况分析11 第四节、项目唐岛湾区域房地产状况16 第五节、区域竞争楼盘状况18 第三章、目标客户群锁定及分析第三章、目标客户群锁定及分析2323 第一节、潜在客户群体主要构成（定位方向）23 第二节、潜在客户群体

2、特征描述24 - 3 - 第四章、项目第四章、项目 SWOTSWOT 分析分析2929 第五章、项目定位第五章、项目定位3131 第一节、项目定位解析31 第二节、项目价格定位33 第三节、项目坪数配比34 第四节、项目建筑规划设计建议35 结结 束束 语语3939 - 4 - 第一章第一章 项目概况项目概况 1 1、项目位置、项目位置 本次调研的项目地块位于*。 2 2、项目经济技术指标、项目经济技术指标 该地块总 总建面积： 住宅建筑面积：76260 会所建筑面积： 住宅建筑密度 7.99 绿化率： 容积率 总户数： 总停车位： 建筑层数 23、 3 3、项目开发现状、项目开发现状 项目地

3、块呈不规则长方形，处于毛地状态，未做七通一平；地上有水池，属空地，无须拆迁，但有坡度，平整难度不大；地块目前没有道路，需重新规划道路；地块北面为黄山，可利用。 4、市政配套、市政配套 - 5 - （1）交通 道路（四至） 公交：15 路、18 路、27 路公交车，途经黄岛轮渡、保税区、汽车站、区政府、安子码头； （2）生活配套：相对成熟，附近 1.5 公里以内有成型的商业，有银行，如家世客、利群、家佳源； （3）教育配套： 开发区珠江路小学，离本地块 0.1 公里左右； 中国石油大学，离本地块 0.5 公里左右。 5、项目、项目区位图及区位图及周边环境周边环境（见下图）（见下图） - 6 -

4、第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析 第一节第一节 宏观经济概况宏观经济概况 1 1、青岛经济技术开发区概况、青岛经济技术开发区概况 青岛黄岛经济技术开发区（简称青岛开发区）于 1984 年 10 月经国务院批准设立，1985 年 3 月 28 日正式动工兴建的，是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域，拟设立的国家级“青岛西海岸出口加工区”正在审批将于 2006 年启动，是中国开放区域最集中的地区之一。 青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东

5、西两岸。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离 2.26 海里（约 4.2 公里）。1992 年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积 274.1 平方公里，人口 40 万。 2、青岛、青岛经济技术开发区经济技术开发区宏观经济发展状况宏观经济发展状况 1) GDP 发展情况： 2005 年，青岛开发区实现 GDP360 亿元；区域 GDP 以年均 28.3%的增速发展，经济增长速度为列全国前列。 169.2212275.136001002003004002002年2003年2004年2005年黄岛开发区GDP情况黄岛开发区GDP情况单位：亿元- 7 - 2)产业环境 2005 年

6、全区共有规模以上新型家电类企业 28 家 2005 年全区共有电子通讯企业 21 家 2005 年全区共有规模以上化工化纤类企业 23 家 2005 年全区共有规模以上建材类企业 23 家 2005 年青岛前湾港实现外贸集装箱吞吐量 580 万 TEU，国家批准的“青岛保税物流园区”正式启动 “中国北方最大的国际航运物流中心”规模初具。 2005 年高新技术产业产值达到 588.3 亿元；共有中国名牌产品 17 个、山东省级名牌产品 36 个、青岛市级名牌产品 39 个。 2005 年国家正式批准了青岛开发区为“国家家电电子产业基地”。 区内有在建五星级酒店 1 家，已有四星级酒店 1 家、三

7、星级酒店 3 家，康乐设施、商务设施齐全。特色餐饮、健身、桑拿以及各种休闲娱乐活动配套齐全。已经建成购物面积超过 1 万平米的大型超市、商场 9 处，佳世客已于 2005 年底开业，国贸中心、上海实业等大型商业网点正在筹建，引进了星巴克、必胜客等一批世界知名连锁店。 青岛开发区在全国国家级开发区中率先通过了 ISO14001 环境管理体系认证。目前建成区绿化覆盖率达到 45%，人均公共绿地32 平米。 3)外资利用情况 青岛开发区作为对外开放的特殊经济区域，吸引了大量资金和项目。截止 2005 年，累计批准了全球 55 个国家和地区的投资项- 8 - 目 1935 个，总投资 107.8 亿美

8、元，合同利用外资 98.8 亿美元，实际利用外资 50 亿美元；引进总投资过千万美元大项目 339 个，其中过亿美元大项目 12 个。2005 年度共批准外商投资项目 167 个，总投资 21.28 亿美元，合同外资 12.6 亿美元，实际利用外资 7.09亿美元；引进总投资过千万美元大项目 42 个，其中亿美元大项目 4 个；世界 500 强投资或增资项目 12 个。2005 年度，青岛开发区全区域统计口径实现外贸进出口 55.86 亿美元，其中外贸出口 27.78 亿美元。 4)金融发展情况 驻开发区银行除中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等国有银行外，交通银行、中信实业银

9、行、招商银行、华夏银行、青岛商业银行、深圳发展银行、光大银行、上海浦东发展银行、农村合作银行、恒丰银行等都在此设立了分支机构；英国标准渣打银行、日本山口银行、韩国第一银行等均在青岛市区设有分行或代表处。完善的金融服务环境，可为企业提供便捷高效的金融服务。区内同时拥有完善的社会保险体系和丰富的商业保险机构。 第二节第二节 青岛青岛经济技术开发区经济技术开发区城市规划及建设城市规划及建设 青岛开发区总体规划面积 227 平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保保税区 2.5 平方公里、新技术产业区 1 平方公里、省级薛家岛度假区 27

10、 平方公里、行政商务中心区 20 平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。 为满足新一轮外商投资的需求，青岛开发区从今年开始全力建设“六大产业团地” ：依托临港产业团地，重点引进数字液晶超薄彩电、数字冰箱、现代通信器材及电子零部件制造、半导体制造等项目；依托石化产业团地，加快推进大炼油项目，并按照“以下游- 9 - 促上游”的，积极引进石化下游项目及精细化工项目，重点推进芳香石化等基础上；依托机械产业团地，重点引进汽车、造船、特种钢加工及其配套项目，积极推进乘用车、特种钢二期、钢丝帘线等项目；依托国际贸易仓储物流加工产业团地，重点绰进集装箱及拖车制造、港口作业机械制造、现代物流等项目；依托新

11、材料产业团地，重点引进建设高分子复合材料、生物医用材料、新型合金材料、纳米材料、新型建筑材料等类项目；依托高新技术产业团地，重点引进生物工程、光机电一体化等各类高精尖项目。 【青岛开发区在区域布局上规划为六主要功能区青岛开发区在区域布局上规划为六主要功能区】 ： 1、石油化工工业区 主要在新区北部一带，依托黄岛港 ，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。 2、国际商贸仓储加工工业区 主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税区业务范围，借鉴自由贸易区的动作经验，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工

12、中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外住处为主住处的传递中心；以国外商品为主的展贸中心，使开放区与保税区优势互补，成为与国际市场接轨、功能 齐全、服务一流、效益上乘的现代化自由贸易区。 3、临港工业区 在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。 - 10 - 4、生态高效农业区 主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”地，为新区发展提供丰富

13、的农副产品。 5、行政商务区 主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的 标志性的中心区域。 6、综合旅游区 主要包括薛家岛办事处所在区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的 具有现代化水准和 特色的综合旅游区。 青岛市西海岸区域发展规划纲要中预测，到 2010 年，西海岸生产总值将在 1694 亿元到 2000 亿元之间，总人口将在 130 万到 160 万之间，城市化水平达到 65%以上。 第三节第三节 青岛经济技术开发区青岛经济技术开发区房地产运行状况分析房地产运行状况分析 【2007 年上半年开发区房地产开发投资情况年上半年开发区房地产开发投资情况】 房地产开发投资持续增长。2007 年 16 月份，开发区累计完成投资 9.6