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1、关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税财税20061862006186 号号 财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2006 年 12 月 25 日 财税2006186 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局） 、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下： 一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题： 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除至后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产
2、与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 （国税发号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。 三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题： 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业
3、的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。 四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题： 在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。 五、本通知自年月日起执行。2007-03-162007-03-161、土地使用税自取得土地使用权开始缴纳，每年缴纳一次。 2、土地使用税以土地使用证确认的面积为计税依据。 土地使用税应纳税额=土地使用面积相应土地等级税额 3、尚未核发土地使用
4、证的，暂以土地管理部门出具的“土地出让(转让)合同”或“土地划拨通知单”等证明文件确认的面积为计税依据；实际占用面积超出土地使用证确认面积的，暂以土地管理部门出具的有关证明文件确认的面积为计税依据；对土地管理部门尚不能确认面积的应税土地，纳税人应据实申报，地方税务机关核实计税。房地产开发企业，对于土地使用税的缴纳截止时间，通常认为的是给业主办理了产权证后，以产权证上时间的次月为缴纳截止时间，然而，这是无法可依的。 城镇土地使用税暂行条例第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳
5、土地使用税。在具体的实际操作中，税法规定了通常的“实质”原则， 国家税务局关于检发的通知（88）国税地字第 15 号第四条关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。即税法在实际操作中，规定是以实际使用人为纳税主体。即开发商与相关部门单位签订协议，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（财税2
6、006186 号） 。即使此时开发商尚未取得土地权证，因为权证的取得经常滞后，时间也就滞后了。 国税发（2003）89 号文明确规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税.从该文件可以看出：一、如果开发商交付使用时已经代业主办理了土地使用证书,则显然截止日期就是交付使用月,交付使用次月不再对开发商征收土地使用税.二、如果开发商交付使用时尚未代业主办理土地使用证书,虽然此时土地使用证件在开发商名下,但是业主实际上是该块土地的具体使用者,那么根据（88）国税地字第 15 号文件规定，房地产商的土地使用税截止日期，显然也是交付使用月。 同样，根据财税（2006）56 号文
7、件规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。 在相关的各地税务规定中，大部分税务机关是以交付使用月为开发商纳税的截止时间，但也有部分省市规定以取得权证时间为截止时间（如天津市） ，这无形中增加了开发企业的税收负担。 （个人居住的房屋或院落是免征房产税和土地使用税的，免征房产税的前提是该房屋未作为经营使用。 ） 而最直接的法规规定土地使用税纳税主体及时间，就是关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 （国税函2007645 号）：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用
8、权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收相关税收。该文件明确规定了土地使用者和对方当事人的缴纳税种：土地使用者转让土地（不管你是否取得了使用权属证书）的，缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税；对方当事人（接受土地方即新的土地使用者） ，则应缴纳土地使用税、契税、印花税。 在我国目前的土地管理模式下，土地的所有者为国家，集体土地的所有者为集
9、体所有，单位和个人只有交纳了土地出让金后或从其他已经拥有土地使用权的单位或个人手中购买才能拥有国有土地使用权，而集体土地只有在办理流转手续转为国家所有后才能交易，因因此，土地使用税的纳税人为土地的使用者，而不是土地的所有者。开发商土地使用税缴纳此，土地使用税的纳税人为土地的使用者，而不是土地的所有者。开发商土地使用税缴纳的截止间为按合同约定交付给业主的次月。如果按合同约定的交付日业主未接房，那么业的截止间为按合同约定交付给业主的次月。如果按合同约定的交付日业主未接房，那么业主就未成为实际使用者，因此对于未接房的土地使用税，仍然要由开发商承担缴纳。如果主就未成为实际使用者，因此对于未接房的土地使用税，仍然要由开发商承担缴纳。如果当地税务要求开发商截止缴纳土地使用税的时间为给业主办理产权证上的时间，那是无法当地税务要求开发商截止缴纳土地使用税的时间为给业主办理产权证上的时间，那是无法规依据的。规依据的。
