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1、市场调查依据市场调查依据商圈调查分析的主要目的 1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是： （1）开店十年以上持续力如何？是否有未来性、可持续经营十年以上； （2）足够的集客能力； （3）进出容易的超市超市腹地（卖场有停车场）。 2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是： （1）户数、人口数的支持至少支持一家店的人口数。 （2）道路、交通工具可抵达店铺购物的方法。 （3）卖场面积大小吸引顾客的能力。 3、估算营业额是否准确度高、误差小。 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会影响损益平衡 点、营业额及回收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经 营成本，
2、故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。 调查的基本种类 1、预备调查 虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从 地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。 预备调查时，收集的资料至少应有下列几种： （1）某预定地区的人口数、住户数资料。 （2）都市计划、都市建设指定用图。 （3）竞争店分布图。 （4）竞争店或未来大型店的预定计划。 （5）竞争店销售实绩。 人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测 35 年后的人口变化。 都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速 的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是
3、超市超市业者的最大目标。 竞争店分布状况可从超市超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了 解地区内或近邻是否有竞争店。要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列 几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。 （1）人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅 的兴建等，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。 （2）交通建设体系是否有大幅度变化的可能。例如：捷运系统的通过、巷道的 打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。 （3）竞争店特别是比本店大 2 倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的
4、是要了解 这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后 开店时间。 2、现地调查 现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料。大致可分为下列三点： （1）交通道路网确认：对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。 （2）竞争店调查确认：对某地区内超市超市店数多少予以了解，来明确本店可达到 多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果。 （3）消费者调查：本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最 为困难，并易为一般人所疏忽。但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得 许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查。 超市超市商圈设定 商圈
5、的组合种类 一般而言，超市超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈 3 种： 1、中小商圈约 5001500 米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生 活必需品为主。 2、商圈约 5000 米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分 是以出售日常选购品为主。 3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。 商圈的设定方法 在实际动作中，超市超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。 1、顾客调查的主要项目： （1）住址： （2）来店频率（次/周、次/月）； （3）大型店利用频度； （4）竞争店利用频度。 2、将约 100150 份问卷所收
6、集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然 展现。 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出（食品、饮料及日用百货），即为一家超市超市店铺 营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈， 市场占有率在 30%以上，占本店销售额的 75%；第二商圈：市场占有率在 10%以 上，占本让销售总额的 25%；第三商圈：市场占有率在 5%以上，占本店销售额 的 5%。 超市超市商圈营业额的计算 超市超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事 业单位的购买量、流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率。假定商
7、圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为 1000 元1000 户=100 万元，第二商圈为 1000 元2000 户=200 万元，第三商圈为 1000 元3000 户 =300 万元，假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为 120 元，假定商圈内 企事业单位食杂品的购买量每月为 180 元，假定某超市超市的市场占有率分别为： 第一商圈 30%，第二商圈 10%，第三商圈 5%，企事业单位及流动顾客群各 10%， 可推算出超市超市销售额： 第一商圈：100 万元30%=30 万元； 第二商圈：200 万元10%=20 万元； 第三商圈：300 万元5%=15 万元企事业单位：180 万元
8、10%=18 万元； 流动顾客群：120 万元10%=10 万元； 总销售额：30 万元+20 万元+15 万元+18 万+12 万元=95 万元 超市超市商圈的特征 1、从业态比较看，超级市场商圈偏小 超市超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口 7 万12 万人；以经营食 品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口公为 3.55 万人。据对某地区的调查， 人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离录足 2 公里，而服装、化妆品、 家具、耐用消费品为 45 公里。 2、从超市超市本身来看，商圈范围不同 超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同，有不同 的商圈范围，需要进行具
9、体的分析。 （1）超级市场所处位置不同，商圈范围不同。从一般情况看，位于都市中的超 级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围。 （2）超级市场规模不同，商圈范围不同。从一般情况看，超级市场规模越大， 商圈范围越大，反之则越小。 （3）顾客购物出行方式不同，超级市场商圈范围不同。出行方式越现代化、机 械化，商圈范围越大，反之则越小，例如，表 3-2 中，郊外超级市场的徒步范 围是 500 米，自行车为 1000 米，而小汽车达 3000 米。 （4）顾客购物频率不同，超级市场商圈范围不同。由于收入水平及消费习惯的 影响，居民购物频率显示出不同的特征。即使是对同一种商品也会出现购物频 率的
10、差异，这种差异会影响超市超市的商圈范围，一般说，顾客购买的频率越高， 商圈范围越小反之，则越大。 超级市场商圈的环境分析 商圈潜力情况调查 商圈潜力调查，是了解商圈范围内有多少人口，有多大的客流量，以确定其发 展的前景如何。一个超级市场的生存和发展，依赖于商圈内有供其吸收的充足 购买力。没有理想的购买力，超级市场不会兴旺。 在开设一家超级市场时，必须深入地去进行商圈潜力情况调查，通过周密的调 查去深刻地理解超市超市所处的市场环境。研究面对的消费者，才能正确地确定自 己的市场定位、规模与经营的策略，也才能在激烈的竞争中立于优势地位。 1、商圈人口调查。划定商圈后，首先要调查商圈人口总量。一般可通
11、过户籍管 理部门或居委会得到较为准确的数字。调查中一般包括：人口数量、户数、平 均每户人口数等基本情况，必要时可分为两级商圈。 超级市场的商圈范围标准是步行或骑自行车 510 分钟的距离。在商圈人口调 查过程中，要注意两点：一是空间障碍因素。例如：河流、沟渠会阻止部分顾 客，所以要将这部分人口剔除；二是竞争店因素。应将竞争店附近的人口剔除， 如竞争店很小或没有竞争力则可不剔除。 在商圈人口调查过程中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐 渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。 2、商圈客流量调查：除固定商圈内居民以外，流动的消费者也是超级市场一个 重要的客户
12、来源。如果所选择的店址交通便利、人员来往频繁，无疑会给超市超市 带来可观的经济收益。所以，搞好商圈客流调查，也事关到超市超市的实际利益， 此；工作同样不容忽视。超级市场立地投资评估超级市场开店投资的主要支出项目 一个超级市场的开设前期要投入大量的资金。一般而言，开店投资的项目主要 包括： 1.设备。如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆后场办公 设备、内仓设备、卖场陈列设备等。 2 、工程。如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安 工程等。 3、当地租金。 4、设计装修费用。对连锁公司来说，这笔费用可大大节约，连锁公司总部在事 先要制定设备及工程投资项目、供应厂
13、商、数量及金额。 例如在北京三环沿线附近兴建一个超市超市基本的投资情况及数额是（不含设备投 资）： 当地租金 50000 元/亩 建筑结构费用 1500 元/m2 装修费用（顶、地、墙及消防） 300 元/m2 由此可见，按 10000m2 商场计算，租用土地、自建自施的超市超市，需投资 2000 万 元；租用旧厂房装修改建的，需投资约 400 万元。 经营费用预估 经营费用可分为：固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没 有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动 费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、 商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。超市超市经营和毛利率要大于费用率， 是一个基本的经营原则
