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1、键入文字键入文字（四）工程部管理服务标准作业规程（四）工程部管理服务标准作业规程1.0 目的规范管理处工程部维修保养和综合管理的操作程序。2.0 适用范围适用于工程部全体员工的管理范围。3.0 职责3.1 工程人员依照本规程进行工程维修、管理等工作。3.2 工程主管负责进行对工程人员的检查和组织工作。4.0 程序要点4.1 员工培训计划的制定工程部主管于每年的 12 月 15 日前制定出下年度的员工培训计划，并上报管理处与公司审核批准。4.2 员工培训计划的内容包括以下各方面：4.2.1 有国家有关的法律、法规。4.2.2 有明确的培训内容。4.2.3 有考核的标准。4.2.4 有具体的培训时
2、间。4.3 专业基础知识培训和专业技能培训由工程部主管具体负责。4.4 培训内容4.4.1 电工类a)进网作业电工培训教材；b)电工作业安全规程；c)维修电工技能培训教材。4.4.2 电梯类a)电梯结构原理及安装维修；b)电梯实用技术。4.4.3 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术。4.4.4 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术。4.4.5 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术。键入文字键入文字4.4.6 弱电类，如电子技术基础。4.4.7 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。4.5 培训形式4.5.1 分工种集中授课。4.5.2 分工种集体讨论。4.6 培训对于工程部的特
3、殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。5.0 公共设施设备综合管理标准作业5.1 设备档案的建立。5.1.1 工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的设施设备清单在建档后三个工作日内将台账存档。5.1.2 工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号。5.1.3 设施设备的日常操作、运行、维修保养管理，有详细的工作计划落实到人。5.2 设备的购置管理。5.2.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。5.2.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。5.2.3 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。5.3 采购设备到达
4、公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。5.4 经验收符合要求的采购设备按相关条例纳入台账，建立卡片等进行日常管理。5.5 设备的报废5.5.1 无修复价值的设备应予报废。报废设备应由工程部组织鉴定。5.5.2 设备主管应填写设备报废审批表 ，经公司总经理批准后实施。5.5.3 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。5.5.4 工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。6.0 电梯运行管理标准作业6.1 巡视监控键入文字键入文字6.1.1 电梯管理维修工每天应对小区内所有电梯至
5、少巡查两次。6.1.2 巡查过程中如发现有不正常时，电梯管理维修工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时性如实地汇报给工程部主管，在主管的协同下加以解决。6.2 异常情况处置和发生火灾的处置电梯管理维修工应及时通知小区消防监控中心，按有关方案执行。 6.3 电梯机房管理6.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。6.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。6.4 每年的 12 月 15 日之前，由工程部主管组织电梯管理维修工一起研究、制定电梯维修保养年度计划并上报公司审批。6.5 电梯管理维修工
6、进行电梯维修保养时，应按电梯维修保养年度计划进行。6.6 电梯管理维修工负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查） ，电梯的大中型修理由供应商完成。6.7 每 3 个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。 ）6.8 每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年 12 月上旬以前完成。6.9 电梯停用管理电梯因维修保养等原因需要停梯时，工程部预先通知客服中心，由客服中心提前 24 小时通知有关用户。如因特
7、殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后 12 小时内向有关用户作出解释。6.10 电梯发生故障后，电梯维修工作应快速到达现场（值班人员和电梯工 10 分钟内）；先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置；根据不同的故障，进行相应的处理。7.0 工程工具管理标准作业7.1 每年的 12 月 15 日之前，由工程部主管组织一起制定下一年度工程部工具年度采购计划并上报管理处和公司审批。键入文字键入文字7.2 工程部的工具分成两类：一类是个人使用工具；另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由主管领用并负责保管。管理处仓管员对所领用工具记录在工具领用登记表内。7.3 工程部公
8、用工具属公司财产，严禁用作私人用途。公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。7.4 工程部维修工工作调迁、辞工或被解雇时，由工程部主管会同管理处仓管员一起对所属工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其责任。7.5 工程部主管每月 20 号对公用工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令尽快补齐。7.6 对于换下来的公用工具每年由管理处仓管员进行盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批，审批后由工程部主管负责报废处理。7.7 工程部主管每月 5 号之前根据仓管员的建议及工程部工具年度采购计划表填写工具申购单并上报；对于计划中未列出的工具，工程部主管应尽快补充
9、至计划中并上报公司审批。8.0 太阳能热水系统管理操作作业8.1 为了保证太阳能系统正常有效运行，通过系统操作管理在确保热水正常使用效果的同时，最大限度降低系统的运行成本。8.2 工程维修部负责系统运行的日常检查、维修及保养工作。8.3 工程部派专人对系统举行操作管理，每天上、下班必须到太阳能控制中心查看系统运行情况，发现故障及时分析原因并及时修理和记录；保安监控中心监控人员协助配合系统的电子运行巡检及相关操作。8.4 客户中心负责对太阳能系统用户的报修、投诉等信息及时反馈给系统管理中心，并做好相应的解释工作，工程部派人及时维修；修理零配件，及时上报，及时配备。8.5 太阳能控制中心实行 24 小时值班制度；各值班人员均应填写太阳能运行操作记录表及相关台帐。8.6 热水使用时间及效果的控制应在正常范围，同时考虑到运行成本。8.7 遵守太阳能系统操作程序，谨慎、有条理地运作，任何人不准擅自乱用太阳能电脑。8.8 熟知太阳能系统运行原理和相关知识，并能熟练操作。键入文字键入文字
