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1、目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，*地产住宅相比，受到的 金融危机的影响也小得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专 业，请人来做，自己也应该对高星级酒店进行一些了解，愿我这篇文章能给出 一点点帮助，有疑惑之处愿与大家共同探讨，我的 QQ：447566084。 一、建立五星级酒店的目的建立五星级酒店的目的： 1、平台与桥梁平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济 平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一 些“高难度”的动作。2、树立企业的品牌品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这 个最扯眼、最直
2、观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企 业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌， 哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容 易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周 边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性 比较好；最后是现金流现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企 业经营的角度来说，现金流比利润
3、还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的 投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析酒店的投资成本及回报分析： 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900 010000 元/m，（四星级酒店一般为：70009000 元/m；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150 万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为 12 0m180m，（四星为 90m110m） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占 30%、机电成本占 30%、装 修成本占 40%；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到 8%或 9%就不错了，一
4、般投资回报周 期为 15-20 年。66、土建建造成本：、土建建造成本：1400140018001800 元元/m/m，施工方成本为，施工方成本为 1100-12001100-1200 元元/m/m， 利润在利润在 8%8%15%15%；装修利润装修利润 15%-40%15%-40%；水暖电利润水暖电利润 20%-30%20%-30% 三、选择建立五星级的类别选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型 酒店？度假兼会议型酒店？ 酒店类别 各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿 商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四、选
5、址可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比 ）酒店建造成本的大致分析 五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业装饰设计公司出设计 方案：在这个过程中，要详细分析： 1、酒店档次、类别的确定； 2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例； 3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度 降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗 等五大项要求； 4、第 3 项的具体实施方案； 5、预期未来 510 年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋； 六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案 做酒店建筑设计
6、方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业 装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交 建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工，同 时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。 七、具体的操作：具体的操作：施工总体计划的制定施工总体计划的制定：土建，5 万平方建筑面积的施工期一般为 13-15 个月（在北方，要考虑冬 天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电 、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最 后才是内装，内装一般为 13 个月左右；土建施工队伍的选择
7、土建施工队伍的选择：资格预审具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可 以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有 ，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲方在向 乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方 必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行 监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能 得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星 级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定
8、，根据实际施工进 度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是 补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵 市政府大门的事件。一时间，*的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司 看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实 把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关 部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方， 乙方推他方的事件发生。在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题： 按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钱来 交，催一次二
9、次，答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开 工证，在银行办理贷款的手续就进行不下去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按 照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖 ，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚 或更换监理公司。这样，通过
10、一些较硬的手段使监理方产生危机感，别让工程 监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑 瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划 分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：土建建造成本分析：近一年内钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高 层建筑的土建均价也基本在 14001800 左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意：其主结构设计师的资质、实践水平 、务实的态度，若遇到学究类的，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的 责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层 那钢筋啊，编织
11、得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道 要冤枉花多少钱！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系：酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板 及人工成本，同时也增加了后期装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制：装饰成本分析，控制：一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的 40%40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力 的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑 ，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。 在能体
12、现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳 定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单 位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学 校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘请专业 的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费 。但投资方要考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地 将成本控制到了最为合适的一个点
13、了吗？本来这个点就是不容易量化的，即 使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“羊毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案，无论是自己做 或者另外花钱请专业酒店设计人员做，都是要花费设计费用的。现在五星级酒 店的国内设计单价是 150 元/200 元/，设计费用都是好几百万。这个费 用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省 的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高档材料（材料费增加了）， 可以简洁的地方出现了很多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施 工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免的施工变更，表面上看是没有 什么问题，但
14、今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回来 了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰 材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理 ，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的， 这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积 、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会 到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石
15、材， 是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草 及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间 洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等 等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好 钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏 间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的 仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边 装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材 产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。专业酒店装饰设计公司的选择专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者 的管理需求、酒店星级评定规范；设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项 目？至少要做到以下方面
