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1、4.3 开发模式研究 1）国外滨水开发模式 西方国家的滨水地区开发更多的属于城市更新中的“复兴”行动，是针对水运、工业等传 统产业的衰退造成的滨水地区衰落现象，利用其良好的区位重新改造成旅游、休闲、文化、 居住、景观等高品位的综合功能区，并以此带动旧城经济的复苏。商业推动型商业推动型美国的巴尔的摩内港美国的巴尔的摩内港 美国马里兰州巴尔的摩市（Baltimore. Maryland）从一座原本了无生趣的城市，通过改造城 区的港湾，成功创造出该市特有的功能性，一跃成为举世闻名的港湾城市。持续吸引着居 民和游客的到来。巴尔的摩内港一个最有代表性的案例是开发商将一个关闭失修的电 厂进行综合开发应用，
2、使其成为一个具有极强娱乐和个性的商业地产经典项目。旅游推动型旅游推动型美国圣安东尼奥河畔美国圣安东尼奥河畔 圣安东尼奥的河畔步行街建于 20 世纪 30 年代，政府为了拉动城市经济，创造就业机会， 将原来貌不惊人的一条小河改造成了国际著名旅游热点。 圣安东尼奥拥有大量西班牙人留下的历史建筑，步行街串连着石砌住宅，河岸不满了餐厅、 旅馆、咖啡馆以及剧院、博物馆等建筑。在设计布局上，充分利用了地形高差，将步行街 布置在河谷，是十分成功的城市设计作品。历史资源带动型历史资源带动型纽约南街巷滨水区域纽约南街巷滨水区域 对于工业革命之后或更早期保存下来的老建筑，灯塔、桥梁、码头、船坞进行精心的保护 和修
3、缮。或进行桥如其分的适应性再利用；对当地原有的传统观习俗、节日庆典、生活习 惯，特色商店和餐厅等的开发予以鼓励与支持；对有特色的滨水街区的结构与形态进行谨 慎的分析与研究并予以保留，这是滨水历史街区保护的重点所在。综合利用型综合利用型加拿大格兰威尔岛加拿大格兰威尔岛 格兰威尔岛与温哥华仅有一水之隔，利用周边便利的交通条件，从区域统筹发展的角度出 发，将格兰威尔岛与周边的社区发展相联系，建设成为拥有多种功能的城市公园。工业、 商业、居住等城市功能有机的结合在一起。模式案例特点借鉴商业推动型美国巴尔的摩内港受 CBD 的溢出效应， 港区用地置换成综合 游憩商业区水滨多为原城市中心， 开发应使之具有
4、混合 使用功能旅游资源推动型圣安东尼奥河畔步行 街利用丰富的历史遗迹 结合商业街区发展旅 游业挖掘旅游资源，带动 滨水区域发展历史资源带动型纽约南街巷滨水区域对遗留下来的码头、 旧建筑、桥梁等加以 修缮或者进行改造， 以图创造一种具有历 史感的场所遵循历史文脉的延续综合利用型加拿大格兰威尔岛与周围居住社区有机保证社会生活的多样结合建设成拥有多种 功能的城市公园性和功能设施的完整 性2）国内滨水开发模式 我国现阶段很多滨水开发改造行为时处于城市形象改善、景观整治或是行政区划调整方面 的考虑，滨水产业对城市仍具重要作用。因此开发过程中的功能结构重组，城市与滨水区 的关系及城市环境改善等问题则是具有
5、共性的。保护模式保护模式苏州旧城护城河周边地区苏州旧城护城河周边地区 规划保护护城河原有风貌，沿河的建筑风格强调苏州的传统风格的融合，力求箭镞风貌的 地方性、个性和现代感。沿河修建滨水步行道以及亭台楼阁等，使得滨水区域具有观赏性 和游览性。再开发模式再开发模式宁波三江口地区宁波三江口地区 宁波的三江片核心区曾经是商业中心、贸易中心，商业活动频繁。20 世纪 80 年代城市中 心的周边地区开始发展，想三江片东部蔓延。 规划将三江片区曾经的海港商业和文化中心建设成为现代化的都会中心，结合商业中心 CBD 的建立，三江六岸的滨水改造重新确立三江片核心区的中心位置。开发模式案例特点借鉴保护模式苏州旧城
6、护城河周边 地区“保护”型的滨水地 区开发主要针对具有 重要历史价值且保留 相对完好的滨水地区， 通过对现有设施的修 缮、复原，维持水滨 的整体格局和历史风 貌保护历史遗迹，重现 城市特色再开发模式宁波三江口地区城市中的功能需要重 新定位，需要对其进 行改造，在开发等， 使其在城市的开发中 高扮演重要角色，承 担新的城市功能置换城市功能，激活 地区活力新区开发模式上海浦东外滩进一步优化产业结构， 提升地区综合竞争力有效的开发模式和体 制，带动开发资本运 作和建设效率滨水开发成功经验总结： 1） 根据城市资源禀赋，选择合理的开发方式； 2） 以商务、旅游等产业为主导的优化城市功能的发展战略； 3
7、） 以交通基础设施及环境改善为导向的土地增值策略；4） 水体环境的改善以及滨水岸线的规划； 5） 水体环境的改善以及滨水岸线的规划； 6） 原有滨水文化的延续和地域文化的体现。伦敦伦敦 随着滨水地区产业活动的衰落，泰晤士河难以很好地融进现代都市生活，这样的迹象越来 越明显。而对于被废弃的干口地区来说形式则更为严峻，政府最终决定在此实行以市场为 主导的革新性策略来促进该地区的经济发展。 背景 由于占据着泰晤士河的地理优势，伦敦港曾经是世界上最为繁忙的港口之一； 随着 20 世纪中叶运输技术的改变，老港口已经不能再起到其建设时所期望的作用。坐 着商业活动从下游地区转移到更深的现代化港口，使得伦敦的
8、大部分港口被迫关闭； 该地区经历过一次高失业。从 1966 年到 1981 年，该地区减少了 150000 个工作职位。 到了 1981 年，当地的男性失业率达到了 30%。 基础设施和相应的配套服务不足。该地区对于交通、娱乐设施、学校、医院和资源网 路存在巨大的需求。 在多次试图恢复该地区经济发展的努力失败后，1981 年成立了伦敦港口区发展公司 （LDDC） 。这个非选举性公司成立的目的在于创造一个较为宽松的发展架构已鼓励私 人资本来主导投资，从而取代传统的独占式“一把揽”的发展计划。 目标 改善通往该地区及地区内部的交通状况； 以灰色污染区域（Brownfield）的经济再发展为重点重新
9、开发被遗弃的地区； 说服企业再次扎根于该地区，同时增加该地区的就业职位数； 改善港口区的社会基础设施以及公众娱乐设施； 改善公共设施的供应，包括排水设施以及电力资源的供应； 提高私营成分的比例，降低当地政府的影响力。伦敦港口区发展公司（LDDC）一直将 此看作发展成功的关键。 成就 随着港口区轻轨的建成，佳通网路已经建立起来。Jubilee 地铁线的扩展将使公共交通 网进一步增强。 Canary 码头等地区的办公区及零售区的建成，将吸引许多公司进驻，其中很多是高科 技的金融企业。尤其吸引企业落户该地区的原因是许诺在成个港口区内实行有利的让 税政策、低廉的租金、宽松的计划编制管理政策以及硬体公共
10、设施的改善完善等。 把被废弃的仓库区改建成为高档住宅区，将吸引新的居民入住该地区。 为原有居民新建或修缮低成本的住房； 该地区在教育、医疗条件及公众娱乐设施等方面都有很大的提高。 为了保护港口区的大量投资不受洪水的威胁，建造了泰晤士河的水闸。 增加文化活动，如举办格林威治和港口区国际艺术节等。 伦敦港口区发展公司（LDDC）获得了 43 个有关建筑以及对建筑保存的奖项。 在港口区内开始博物馆，以追溯 2000 多年来该地区对英格兰发展历史的贡献。匹兹堡匹兹堡多年的工业发展已保障其税收来源，城市的大部分地区已逐渐忽略了蕴藏财富的滨河地带。 目前，城市正开垦滨河人行道，以充分发挥其优势并使人人都能
11、从中获益。 城市特征 位于三江汇合之处（阿勒格里河，蒙罗嘎拉河，俄亥俄河）的独特位置是其主要财富 之一。 美国历史上著名的“钢铁城” ，与其早期钢铁产生有关。 滨水地带按传统方式到处建有生产工厂及运输中心，用于其它用途的空间所剩无几。 污染严重。 老牌的钢铁业及其他重工业集聚下滑，某些轻工业兴盛。 仍保持其繁忙商业港地位，但河流的工业用途无以前广泛。 发展战略 继续进行工业污染方面的环保工作。 改变河道，以满足包括制造业及其他行业的用水需求。 将 35 英里范围的滨河地区发展成为综合性的、高度集中化的商业，居住及娱乐中心。 整个滨河岸线的设计采用粘合性、统一性原则。各个开发专案之间须不想协调，
12、以达 到滨河地区各部分相互联系的总体效果。 成就 滨河地带的可利用陆地范围增多，绿色走道，如三江遗产专案正投入全面良好的施工。取消或迁移了河边的停车场，以确保良好的河滨视觉效果。 新建的桥墩，人行桥及娱乐船只设施将游客与江河联系的更加紧密。 协调委员会与开发商紧密合作，保证多有开发项目的和谐及增加于河滨的美观度。 北部滨河园建成后就将连接体育馆，博物馆及其他河滨建筑物，通过其他设计，如栏 杆及条椅来发掘城市独特的历史。 相关发展史 十九世纪六十年代中期：连续保持占全美 1/2 以上的钢产量及 1/3 的玻璃产量。匹兹堡附 近地带发现石油后，开始发展石油业。 二十世纪七十年代二十世纪八十年代早期：重工业下滑。 二十世纪八十年代：第二次文艺复兴运动恢复了市区文化中心，同时改善了与周边地区的 联系。 1989 年：第一次提出河流改善计划，但因规模过大而失败。 1990 年：提出三江遗产专案计划。 1993 年：三江遗产项目建设资金筹到。 1999 年：建立了 RIVERLIFE TASK FORCE 组织。 2000 年：制定了综合性的滨河开发计划。 2000 年冬：北滨滨河园开发详细计划公布于众。
