《房地产行业：城市更新下的投资机会》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业：城市更新下的投资机会（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 分析师分析师 鱼晋华 SAC 执业证书编号:S1000208120162 +755-82492232 联系人联系人 周雅婷 0755-82125148 宋莉 021-68498606 肖肖 0755-82492495 城市更新下的投资机会城市更新下的投资机会 行业研究行业研究 /深度报告深度报告 2010-08-15 房地产房地产 中性中性/ 维持评级维持评级 所谓城市更新，狭义上可理解为旧改。但就广义而言，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴， 其内涵已扩展到城市结构及功能体系更新、 产业结构升级等多方面的内容。 实质是对
2、城市空间结构的重新布局、 土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。 从西方发达国家城市更新所走过的历程来看， 基本都经历了由政府主导的以客观物质环境改善为目标的阶段，发展到以大量兴建商业中心、写字楼，以房地产开发为主导的阶段， 最后再度回归到寻求城市的可持续发展， 协调经济、 社会、环境等多重目标的三个阶段。 地方政府自上而下地、大规模与快速化地推动各地的城市更新，并使之成为产业结构调整和提高土地集约使用效率的有效手段， 是现阶段我国城市更新的主要特征之一。由于旧改多与地方政府政绩挂钩，而单纯依靠政府的财政资金，将影响到城市更新的进程。引入房地产企业资金的介入，进行市场化操
3、作，不但可提高城市更新的效率， 还可同时追求经济增长。 因此伴随大量的房地产开发是现阶段我国城市更新的另一个主要特征。 由伦敦码头区改造这一全球经典的城市更新案例看深圳前海规划，可发现异曲同工之妙。 在一线城市未来的城市更新改造发展中， 我们更看好具备市政及房建综合开发能力以及综合商业运营能力的开发企业，主要标的有万科、保利、金地、招地和华润置地。 深圳城市更新办法允许土地的原权利人在符合规划的前提下自行申报，在获批后可自主开发。该政策使在深圳本地拥有老工业区的公司受益，从这个角度，我们推荐的标的有深天健、深长城、华联控股、深圳华强。在二三线城市的旧改公司中我们推荐福星股份。 此外我们认为世联
4、地产作为国内顾问业务品牌实力最强的地产服务企业， 未来在城市更新改造的推进过程中将会持续受益。电子城则因其独特的老工业基地改造的模式也为我们所看好。 最近最近 52 周股价表现周股价表现 -40%-30%-20%-10%0%10%20%Aug-09Sep-09Oct-09Dec-09Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10Jun-10Jul-10g房地产沪深300 行业研究行业研究/跟踪报告跟踪报告 2010-08-15 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 2 目录目录 城市更新对现代城市发展具有重要意义城市更新对现代城市发展具有重要意义 . 5通过提高土地利用效率，
5、增加土地供给 . 5可带来土地的显著增值 . 5可发挥城市聚焦经济效益 . 5从推土机到人文关怀：西方国家城市更新的三个阶段从推土机到人文关怀：西方国家城市更新的三个阶段 . 6二十世纪三十年代，大规模推倒重建 . 6二次世界大战过后，以房地产开发为主导的重建 . 7二十世纪八九十年代，寻求城市的可持续发展，以文化为导向 . 7西方国家城市更新中对关键问题的解决西方国家城市更新中对关键问题的解决 . 8资金：以政府财政为杠杆撬动私人投资 . 8大规模重建阶段，政府曾受到资金不足的制约 . 8 向私人投资妥协，允许商业办公楼取代居住用地 . 8安置：采取货币补贴和政府公共住房的方式，并控制回迁成
6、本 . 9钉子户：利用国家征用权进行强制征收 . 10企业在城市更新中扮演了重要角色企业在城市更新中扮演了重要角色 . 10中国城市更新：政府主导下的市场化之路中国城市更新：政府主导下的市场化之路 . 11城市更新受到来自地方政府自上而下的推动 . 11广东： “三旧改造”已上升为省级战略 . 12 上海：旧城改造进入高成本阶段，积极引入开发商介入 . 15 杭州：政府规划协调、开发商出资建设的二元体系 . 16 北京：政府出资改造为主，并吸引社会资金进入 . 17 天津：以政府为主导先安置后改造 . 18市场化之路下房地产企业的机遇 . 20房地产企业参与旧改的不同模式 . 20 模式一：村
7、民股份制公司自主开发 . 20 模式二：开发商自主开发 . 22 模式三：政府主导下开发商和村股份制企业合作开发，多方共盈 . 23 武汉城中村改造模式中保障开发商的利益 . 24二三线城市：具备更强执行力 . 25供应面积巨大，地价优势明显 . 25 原住村民议价能力较弱 . 25 分散支付地价，可规避开发商资金占用压力 . 25由英国伦敦码头区更新案例看深圳的前海规划由英国伦敦码头区更新案例看深圳的前海规划 . 26伦敦码头改造是全球城市更新的经典案例 . 26行业研究行业研究/跟踪报告跟踪报告 2010-08-15 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 3 深圳前海规划同样意在推动区域经济增长 . 26城市更新下的投资机会城市更新下的投资机会 . 28资金雄厚、综合开发能力强的企业 . 28 深圳本地拥有优质旧改资源，受益当地政策的公司 . 28 二线城市旧改龙头：福星股份 . 28 服务型受益公司：世联地产 . 29重点推荐公司重点推荐公司 . 29深天健 . 29深长城 . 29华联控股 .
