保利地产盈利能力分析

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1、保利地产盈利能力分析 一、 导言 (一)、 选题背景及研究意义 随着我国经济的高速发展，市场经济的逐步完善，财务报表分析的 应用范围也越来越大，上市公司的财务状况和经营成果已经成为各方面 投资者关心的主要问题。财务报表分析就是以财务报表为主要信息源、 以分析和综合为主要方法的认识企业的过程，为的是了解企业过去、评 价现在和预测未来，以帮助报表使用人做出正确的判断和决策。财务报 表也许全面反应企业的财政状况、策划成绩和现金流量情况，但是单纯 从财政报表上的数据还不能直接或全面阐明企业的财政状况，只有将企 业的财务指标与相关的数据进行对照，才可阐明企业财务状况好坏。因 此，投资者如何通过财务报表辨

2、别真实信息并寻找对自己投资有利的信 息显得十分重要；而如何加强财务分析，提供高质量的财务信息，充分、 真实的了解和掌握企业的财务状况和经营情况，对于企业经营者来说也 尤为关键。 本文以保利房地产（集团）股份有限公司为例，对该公司2007至 2010年这四年期间的财务报表进行分析，正确评价公司的财务状况，经 营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险，找出公司在财务 管理和财务控制方面出现的问题，根据当前的财务状况预测公司未来的 发展趋势；同时也与同行业的万科地产进行了比较，看清公司的竞争位西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 2页 共 25页 置及竞争优势，并提出自己的看法和建议。

3、 (二)、 逻辑思路和研究方法 1、 逻辑思路 本文先通过对相关的概念及理论介绍，以现有的财务分析理论的 研究结果为基础，结合保利地产最近四年的财务数据对公司进行了财务 能力分析，也与同行业万科地产的财务数据进行比较分析。 、选题的背景、意义以及研究的方法、思路； 、公司简介； 、从偿债能力，营运能力，盈利能力三个方面对保利地产与万科地产 进行对比分析； 、财务分析总结。 2、 研究的方法 本文运用了比率分析法和比较分析法相结合的研究方法，以企业 财务报表为主要数据来源，结合大量图表及文字说明，深入的剖析保利 地产近四年的偿债能力、盈利能力、营运能力等财务状况。同时通过与 万科地产的对比分析找

4、出本公司的优势与劣势。西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 3页 共 25页 二、 保利地产简介和财务状况 (一)、 保利地产的简介 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集 团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运 作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首， 并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票 在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队 “，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名。 (二)、 保利地产的财务状况 2010 年公司实现营业收入358.94 亿

5、元，实现净利润49.20 亿元， 同比分别增长56.15%和39.80。报告期内，公司实现房地产结转面积 440.17万平方米，结转收入347.01 亿元，同比分别增长60.15%和 55.31%。截至2010 年 12 月31 日，公司总资产1523.28 亿元，净资 产297.09 亿元，分别比去年同期增长 69.57%和18.42%。公司全年完成 直接投资746 亿元，销售回笼571 亿元，净增银行贷款301 亿元，财 务收支平衡。 三、 保利地产的财务比率分析 企业依据对财务报表的分析来评价和剖析该企业的财务状况和经营 成果，以反映企业在运营过程中的财务状况及发展趋势，为改进企业财西南

6、财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 4页 共 25页 务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息，帮助企业改善经营管 理和投资决策。 本文应用财务分析法的财务比率分析法对保利地产2007年2010 年四年的财务状况进行分析，主要从三大能力的分析，具体包括偿债能 力、营运能力和盈利能力，并进一步对其成长能力进行分析。同时以万 科地产作为比较对象进行比较分析，从而更加直观的了解保利地产的财 务状况和经营情况。具体的财务分析体系如图 3-1： 财务能力分 析 成长能力分析 盈利能力分析 营运能力分析 偿债能力分析 (一)、 偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企

7、业 有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关 键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能 力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长 期债务的能力。西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 5页 共 25页 1、 短期偿债能力分析 短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证 程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期 债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重 要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现 金流动负债。 流动比率是流动资产与流动负债的比率，

8、表明每一元流动债务有多 少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转 化为现金对到期的流动负债进行偿还的能力。 速动比率是指企业能迅速变现以偿还债务的能力，一般为1，表明 公司的短期偿债能力较强，较容易筹措到经营活动所需要的现金。房地 产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以在扣除存货等项目 之后计算出的速动比率更能反映企业的短期偿债能力。 表3-1 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 流动比率（%） 2.15 2.73 2.31 2.13 行业平均值 （%） 1.72 1.78 1.89 1.74 速动比率（%） 0.66 0.67 0.74 0.5

9、3 行业平均值 （%） 0.57 0.72 0.63 0.56 流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准 是1。从表3-1看出保利的偿债能力在07-08年间正逐渐提高，09年开西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 6页 共 25页 始有所下降，原因可能是由于08年金融危机所致。保利的流动比率远 远大于行业平均值，反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到 产业限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，保利的速动比率从07 年到09年逐年趋近于1，表明保利的资产流动性和短期偿债能力较强， 财务风险较低。到2010年，速动比率行业平均值从2008年到2010年 一直趋于下

10、降趋势，说明整个地产行业的财务风险在增大，而保利地产 的速动比率到2010年有所下降，且低于行业平均值，说明偿债能力降 低。 2、 长期偿债能力分析 长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力， 长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。 资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资 金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度， 该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。产权比率越高，说明企业 偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能 力越强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率， 该比率反映

11、企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负 债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况， 股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还 长期债务的能力就越强。计算公式为： 资产负债率=负债总额/资产总额100% 西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 7页 共 25页 产权比率负债总额/所有者权益总额100 利息保障倍数=息税前利润/利息费用 表3-2 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 资产负债率（%） 69.98 70.77 68.61 78.97 产权比率（%） 218.63 242.19 233.18 375.72

12、股东权益比率（%） 31.38 29.22 30.01 21.02 利息保障倍数 74.25 120.12 80.29 71.30 资产负债率对于债权人来说越低越好，因为公司的所有者（股东） 一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低 于其账面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。指标值以 不高于70%为宜，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对 于债权人来说风险非常大。 根据表3-2可知，保利地产其资产负债率和产权比率在 0709年 间先上升再下降，股东权益比却在 07年到 09年间开始先降后升。利息 保障倍数在 08年上升，然后逐年下降，总体来说，保

13、利地产因为产权 比率高，利息保障倍数又降低了，偿债的安全性与稳定性下降，企业偿 还长期债务的能力减弱，说明财务风险增高，资本结构有所转变。 (二)、 营运能力分析 营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出 来的企业资金利用的效率它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 8页 共 25页 力、企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好 效率越高，企业管理人员的经营能力越强。 1、 应收账款周转率 应收账款周转率就是反映公司应收 账款周转速度的比率。公司的 应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。 在一 定

14、期间内，应收账款周转次数越多，表明应收账款回收速度越快，企 业管理工作的效率越高，资产流动性大，短期偿债能力强，相对增加 企业流动资产的投资收益。如果该企业的周转率呈下降趋势，说明该 企业应收账款的流动性减慢，短期的偿债能力也相应的减弱，应增加 应收账款的管理工作。计算公式： 应收账款周转率=主营业务收入净额/平均应收账款余额 应收账款平均余额=(应收账款期初余额+应收账款期末余额)/2 表 3-3 如表3-3所示，2010年保利地产的应收账款周转率保持在68%左右， 企业的应收账款的回收速度较2008年减慢，资金滞留在应收款上的数 量增多，资金使用率有所下降，增大了发生坏账损失的风险。 从表中 可以看出，保利地产的应收账款收回放缓，但与 同行业相比，应收 财务指标 2007年 2008年 2009年 2010年 应收账款周转率 45.76 81.51 68.35 68.10 行业平均值 13.15 20.78 23.79 29.49西南财经大学天府学院 保利地产财务能力分析第 9页 共 25页 账款有很大程度的提高，应收账款回收能力较强，