土地相关法律知识学习材料

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1、1土地相关法律知识学习材料企业管理与法律事务部 刘继瀛第一部分 概述一、土地法律关系法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的特殊的 权利和义务关系。 民法通则调整民事法律关系， 合同法调整合同法律关系， 婚姻法 调整婚姻家庭法律关系， 刑法调整刑事法律关系。土地法律关系是指根据土地法律规范产生、以主体间的权利（权力）与义务关系的形式表现出来的特殊的社会关系。根据法律调整的土地关系的性质，把土地法律关系划分为民事土地法律关系和行政土地法律关系。1、民事土地法律关系具有私法性质的法律关系，是受民法规范调整的土地关系，表现为平等之体之间的民事权利义务关系。主要有：（1）土地物权法律关系。土地所有权

2、法律关系、土地用益物权法律关系和土地担保物权法律关系。（2）土地债权法律关系。在土地物权流转和担保物权设定时产生的法律关系。2、行政土地法律关系具有公法性质的法律关系，是受行政法律规范调整的土地关系，表现为不平等主体之间的行政权力义务关系。如土地规划法律关系、土地征收征用法律关系以及土地地籍管理法律关系等。二、土地法律体系1、宪法22、法律（1）没有专门的土地法（2）基本法：民法通则和物权法（3）普通法：主要有土地管理法、 房地产管理法、 农村土地承包法和农村土地承包经营纠纷调解仲裁法，还有农业法、 森林法、 水土保持法和矿产资源法中涉及土地的规定。3、行政法规土地管理法实施条例、 城镇国有土

3、地使用权出让和转让暂行条例、 基本 农田保护条例、 土地复垦规定等。4、地方性法规省一级人大及其常委会以及省会城市、经济特区所在地的市和国务院批准的较大的市的人大及人大常委会颁布的土地方面的规范性文件，如有些省颁布的土地法实施办法、土地监察条例等。5、部门规章和地方政府规章部门规章是国务院各部委颁布的规章，有建设用地审查报批管理办法、 建 设项目用地预审管理办法划拨土地使用权管理暂行办法、 土地违 法案件查处办法、 土地登记办法等。地方政府规章省一级政府以及省会城市、经济特区所在地的市和国务院批准的较大的市的政府制定的规章。三、建国后我国土地法律制度的历史沿革1、19491952 年， 实行农

4、民的土地所有制，土地私有。2、19531957 年， 确 定 了 我 国 农 村 集 体 土 地 所 有 权制度和国家建设征用土地制度。社会主义改造，经过初级社、高级社，发展到人民公社，土地由私有变成集体所有， “队为 基础，三级所有” 国家3建设征用土地制度。3、19581960 年，大跃进期。 农 村 集 体 土 地 所 有 、国家建设征用土地制度。4、19611966 年， 农 村 集 体 土 地 所 有 、国家建设征用土地制度。恢复了自留地、自留山。5、19661976 年，文化大革命期间， 农 村 集 体 土 地 所 有 、国家建设征用土地制度。6、1978 年 公有制，全民所有制和

5、集体所有制，实行家庭联产承包责任制。四、土地法的基本原则1、坚持土地公有制原则2、尊重和保护土地物权原则3、合理、可持续开发利用土地原则4、实行最严格的土地管理原则5、土地用途管制原则6、土地与社会经济协调发展原则第二部分 两个重要的土地法律制度4土地法律制度:土地物权制度、土地用途管制制度、耕地保护制度、土地征收制度、地藉管理制度等。一、土地物权制度物权是指权利人支配特定物的权利。物权是最重要的基础性财产权利，关于物权的界定、确认、保 护及其流 转也是社会生活中最重要的制度，私法领域的两个支点，一个物权法，主要讲的是物权的界定、确认 和保护；另一个合同法，讲的是物权流转过程中的权利义务关系。

6、很多熟悉的法律谚语，如“有恒产 者有恒心”、 “风可进，雨可进，国王不能进” 等都讲的是物权的界定及其神圣不可侵犯性。物 权包括所有权、用益物权和担保物权，其核心是所有权，另外两种都是在所有权基础上产生的。（一）所有权所有权是完全物权，是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的 权利。土地所有权是指土地所有者对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据宪法和土地管理法的规定，我国 实行土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。1、国家土地所有权， 是 指 国 有 土 地 属 于 全 民 所 有 ，由 国 务 院 代 表 国家 依 法 行 使 对 国 有 土 地 的 占有、

7、使用、收益和处分的 权利。（1）国家土地所有权的主体：根据土地管理法第 2 条的规定，国家土地所有权的行使主体由国务院代表。通过法律的授权，行使国家土地所有权的主体有国务院和地方各级人民政府以及国土资源部和地方各级土地行政主管部门，如划拨、出让国有土地使用权。（2）国家土地所有权的客体：土地管理法实施条例第 2 条规定，下列土地属于全民所有即国家所有：城市市区的土地；农村和城5市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因

8、，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、集体土地所有权，是指集体组织及其全体成员对集体土地所享有的占有、使用、收益和处分的 权利。（1）集体土地所有权的主体：物权法第 60 条规定：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（2）集体土地所有权的客体：土地管理法第 8 条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有

9、。 （二）用益物权用益物权与担保物权是一对相对的概念，都是他物权，不完全物权。用益物 权是指权利人依法对他人的 不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。是基于一定的目的对他人的不动产和动产进行使用和收益的限制 物权。主要有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、 采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。1、建设用地使用权土地管理法、房地产管理法等法律法规中的概念“国有土地6使用权”，物权法命名为“建设用地使用权”。概念的模糊性。建设用地使用权是指使用权人在国家所有的土地上享有的占有、使用、收益的权利。 专 指国有土地作为建设用地

10、而设定的使用权，集体土地也可以用作建设用地，但是与建设用地使用权概念无关。取得建设用地使用权主要有出让和划拨两种方式。（1）建设用地使用权出让，一级市场土地流转，由土地所有权人流向土地使用权人，是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。在这 个法律关系中，国家是土地所有权的出让人，土地使用者是受让人， 标的是建设用地使用权。民事法律关系。出让 的方式：协议、招标、拍 卖、挂牌。 协议的方式目前很少见。 招标拍 卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定中规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的

11、，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让 土地使用权的期限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业 、旅游、 娱乐用地 40 年，综合或其他用地 50 年。出让 土地使用权的利用：1.按规划用途用于建筑物、构筑物及其附属设施的建设；2.在二级市场上流转，包括转让、出资、赠与、互换等，也可以出租（建设用地使用权与土地使用权能或功能的区别）、抵押。（2）建设土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。行政行为。7划拨 土地使用权的期限：没有

12、期限限制。划拨 土地使用权的范围限制：根据城市房地产管理法第 24条的规定，以下几类用地可以采用划拨的方式取得建设用地使用权：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。直接依据划拨用地目录，列举了 19 种用途的划拨用地范围。跟我们公司业务相关的规定：划拨用地目录第 3 条：“对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。 ” “（十三）电力设施用地：发

13、（变）电主厂房设施及配套库房设施；发（变）电厂（站）的专用交通设施；配套环保、安全防护设施；新能源发电工程电机，厢变 、输电（含专 用送出工程）、 变电站 设施，资源观测设施； 输配电线路塔（杆）,巡线站、线路工区,线路维护、检修道路；变（配）电装置，直流输电换流站及接地极；输变电、配电工程给排水、水处理等水工设施；输变电工区、高压工区。 ”办公生活设施的建设不能用划拨地。划拨 用地使用人的问题：我们公司改制尽职调查，机构认为我们下属电站的划拨地都要缴纳出让金，变成出让地。对划拨用地使用主体的认识有误区。划拨用地目录第 3 条规定，符合本目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民

14、政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权，该条并没有限定划拨用地使用人的8所有制性质，也就是说，只要符合划拨用地目录规定的范围，国有企业、民营企业、三 资企业、股 权多元化的有限公司、股份公司都可以使用划拨用地，不分企业性质，并且，只要原用途不变，企业股权转让、增资扩股、募 资上市都不影响划拨土地的使用性质。划拨 土地使用权的利用：1.按审批的目的进行使用；2.原则上不能进行流转，即不得转让、出租、抵押。在符合条件的情况下，缴纳了土地出让金才可以流转。越来越难。 （企业改制、招牌挂制度）2、土地承包经营权土地承包经营权是我国农村集体经济以家庭联产承包为基础、统分结合的双层经营体制的产物，是在物权

15、法中明确的一种物权，是指权利人对集体所有或国家所有由集体使用的土地，依照法律和合同的规定享有从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。（1）土地承包经营权的取得：土地承包经营权的取得方式有以家庭承包方式取得和以招标、拍卖、公开协商等方式取得两种。这两种承包方式有很大的不同，我们通过二者之间的区别来了解一下土地承包经营权制度：发包的 标的不同。家庭承包的土地主要是本集体经济组织的耕地、林地、鱼塘、草 场 等可以从事农业生产 的土地；以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地主要是不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒” 地。承包人和性质不同。家庭承包地的取得是基于集体组织成员的身份而取

16、得，也就是说，只要是该集体组织的成员，不论是男女、老幼、身体状况，人人有权要求承包土地，任何人不得剥夺，它具有社会保障的性质。 对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农9村土地，一般采用招标、拍卖、公开 协商的方式进行承包，这种承包方式的承包对象不限于本集体经济组织的内部成员，外村的农户、其他组织等从事农业生产经营者都可通过承包合同取得对这些土地的承包权。程序不同。 对于家庭承包的土地，只要是该集体组织的成员，均有权承包本集体经济组织发包的农村土地，任何组织和个人都不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。对于“四荒”地，发包方将其 发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员或 2/3 以上村民代