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1、目 录投标企业概况及投标报价表 1 页投标函 2 页授权委托书 3 页第一章 项目分析及管理实施的整体构想4-11 页第二章 组织构架及人员配备、培训 12-38 页第三章 项目管理方式及相关准备计划 39-54 页第四章 质量管理体系55-70 页第五章 企业管理制度70-88 页第六章 物业管理前期工作 89-99 页第七章 日常管理100-151 页第八章 管理的重、难点152-153 页第九章 物业档案、资料管理154-160 页第十章 物业管理费的测算161-167 页企业资质证书、营业执照项目负责人身份证职业资格证书个人简历企业业绩资料投标企业概况及投标报价表企业名称 南京银龙物业
2、管理有限公司 法定代表人 武元忠营业执照编号 3201032304078 注册地 南京市白下区苜蓿园大街 128 号四楼注册资本（万元） 80 资质等级/证书编号 三级/苏物业宁字第 3280 号投标人全委托管理物业规模及管理业绩总建筑面积： 50 万 m 2，其中住宅 48 万/ m 2、办公 0 m 2、商业 2 万/ m 2。银龙物业公司目前管理的银龙花园面积已达 50 万平方米，6000 多户，虽然是经济适用房小区，但公司从开始介入到入住及正常的日常管理方面都是严格按照商品房的要求来管理，一期近 20 万平方从交付至今已两年多来，二期交付近一年来小区一直保持干净整洁，绿化修剪齐整，无一
3、处违章乱建，多次得到区政府领导的好评，一期被评为了绿色人居小区，整个公司目前正在大力加强内部管理，以崭新的热情和面貌做好物业管理工作姓 名 叶小强 现职务 管理处主任 学 历 大专 资 格 工程师拟派项目负责人简历1994 年 7 月至 1997 年 7 月 河海大学 学院 工业电气自动化 专业1997 年 10 月至 2000 年 6 月 南京金鹰国际购物中心 电气维修2000 年 6 月至 2003 年 1 月 南京商茂广场及盛茂物业管理公司 工程主管、工程部经理2003 年 2 月至 2004 年 4 月 深圳鹏基物业南京公司枫丹白露管理处 副主任、主任2004 年 6 月至今 南京银龙
4、物业公司银龙花园管理处主任物业管理服务费投标报价1.物业管理公共服务费收费标准报价：多层住宅 0。85 元/m 2月；商业 1 元/ m 2月。2.停车服务费收费标准报价：业主室内专用停车位服务费收费标准： 80 元/位月；室内共用停车位服务费收费标准： 150 元/位月；露天停车位服务费收费标准： 100 元/位月。3.物业管理开办费报价：总额 102008 元。4.前期管理服务费（要求补贴者填写补贴数额：不要求补贴者填写“零” ）：2007 年 5 月 1 日 2008 年 11 月 30 日总额 16500 元。投标人（章）：2006 年 12 月 21 日投 标 函致南京绿野房地产开发
5、有限公司1 本公司已了解招标人有关绿野枫景花园物业管理招标文件内容、细则、要求、办法及条款，并同意响应招标文件内容及要求，以投标企业概况及投标报价表和绿野枫景花园物业管理投标书投标绿野枫景花园物业管理服务。2 本公司知悉本项目的住宅物业管理公共服务费投标报价不得高于南京市普通住宅物业服务等级和收费标准四级及三类组合价格的最高标准、业主专用停车服务费收费标准报价不得高于南京市价格行政主管部门规定标准，否则，评标委员会或招标人可将本公司投标作废标处理而毋须对本公司作出任何解释和补偿。3 本投标书物业管理公共服务费投标报价（包干制）包含了本公司承诺的绿野枫景花园物业管理公共服务内容、质量标准所包含的
6、本公司公共管理服务开支及其他所有费用，并同意将此价格约定于合同期内保持不变。4 本公司同意于中标并签署前期物业服务合同后，在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务；本公司知晓合同期内，若本公司未能实施投标书内所述承诺内容，或未能实现投标书内物业管理服务承诺目标，招标人有权随时终止合同，并毋须对本公司做出任何的补偿。5 本公司知晓本项目物业管理方式确定为全方位服务型管理，若中标公司在前期物业服务合同期内将物业管理及其服务整体外包即属违约，因应依法承担违约责任。6 除非前期物业服务合同内容违反中华人民共和国法律，否则合同双方必须遵守前期物业服务合同及附件条款内所有一切条文及细则。7 本公司知晓
7、招标人选定中标人，无须向本公司公开中标人的资料或做出招投标的其他任何解释，一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为依据投标人（盖章）：发定代表或其授权代理人（签字或盖章）：地址： 邮编： 电话： 传真：日期： 年 月 日授权委托书本授权人声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 （姓名）为我公司参加南京绿野枫景花园物业管理投标的代理人。代理人代表我所发表的投标意见、签署的投标文件、投标澄清、投标承诺及签署的前期物业服务合同 ，本人均承认。代理人无转委权。特此委托。代理人： 叶小强 性别 男 年龄 33 身份证号码 320623197305134557 职务 管理处主任 投
8、标人 南京银龙物业管理有限公司 （盖法人章）法定代表人 （签字/ 盖法定代表人章）身份证号码 320114195103240930 授权委托日期 2006 年 12 月 22 日编制说明一、本投标书中，除非文意另有所指，均依照如下释义：南京银龙物业管理服务有限公司简称为“银龙物业” ；南京绿野房地产开发公司简称“绿野房产” ；绿野枫景花园简称为“绿野枫景” ；前期介入-物业正式交付前的物业管理服务活动；入伙期管理-交付物业过程中的物业管理服务活动；常规期管理-绿野枫景花园全部建成或部分交付使用后的物业管理。二、物资装备与前期开办计划届时将视绿野枫景花园物业管理处的实际需要，参照本管理方案中所列
9、计划详细编制。三、本管理方案的解释权在南京银龙物业管理有限公司。 投标书简要 绿野枫景花园的物业管理招标活动引起了银龙物业管理公司的高度重视，公司领导组织各个部门的优秀人才多次讨论和现场调研，经过详尽测算并反复的修改才写出了的绿野枫景花园物业投标书 ，从这就能看出银龙物业人的认真和细致精神。我们认真研究了绿野枫景花园的管理要求和项目的定位，充分考虑了物业管理服务所面临的难点，确定了“规范管理、高效服务、理念创新、工作严谨”的整体管理思路。在制定质量管理总目标时，我们充分考虑了绿野枫景花园的定位的需要，制定了“物业管理创优，质量体系贯标”的质量管理总目标。为了落实绿野花园的管理构想，实现以两项承
10、诺的总目标，我们认为应该借鉴银龙物业管理的经验，发挥银龙物业的“专业化、实地管理”的优势，应用物业管理现代化理论（管理观念现代化，管理方式程序化，管理标准规范化，管理手段自动化， ） ，建立 ISO9001 质量管理体系等先进的管理方法。在管理运作中，我们根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定了直线职能制的管理架构；根据绿野枫景花园的需求特点，提出了合理的人员配置方式；在员工构成中，配备了银龙物业公司最骨干的管理队伍；在人员管理上，确立了“竞争上岗、量化考核、首位晋升和尾数淘汰”的原则；在人员培训方面，确立了“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，以“五勤” （脑勤、眼勤
11、、口勤、脚勤、手勤） 、 “四不讲” （不讲低级庸俗的口头语、不讲不三不四的脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话）和“五不能” （不能冷淡、不能刁难、不能取笑、不能训斥、不能报复用户和用户）的要求，提高各类人员的政治素质、职业道德素质及文化专业素质。在档案资料管理上，我们确立了“原始档案与电脑档案双轨制”的档案管理方式，实现信息资源共享的平台。在服务多元化的今天，为了满足小区用户的需求，我们提出了“精心服务”的口号，尽量提供超越用户期待的一系列专项服务、特约服务、公益服务，让用户满意。为了确保绿野枫景花园物业管理服务活动的顺利展开，我们结合项目特点，从社区公众管理、企业内部管理、服务质量
12、管理体系三个方面入手，建立健全了确实可行的、符合实际运行需要的管理规章制度系统，将绿野枫景花园物业管理服务活动的每个环节都纳入到规范化、专业化、程序化的运作链节里来，从而保障物业管理服务的有序、高效运行，达致理想目标。我们认为房屋本体监管、安全保安、交通车辆、卫生保洁、机电及智能化系统的维护、酒店式公寓的特色管理等是日常管理的重点和难点，从而制定了相应的解决方法和解决措施。在绿野枫景花园建筑、设备维修养护和实施方面，我们确立了“管养合一”的方针，以“计划、经济、适用” ， “应修尽修，全面保养”原则，编制了全面、科学的维修养护计划。在物业管理服务费测算及物资装备方面，我们根据绿野枫景花园管理服
13、务的内容、南京市物业管理分等级收费办法及银龙物业公司的运作经验，以“优质低价”为原则，对物业管理经营收入和管理支出、物资装备投入进行了严密科学的测算和分析，以确保管理服务工作的正常开展。为了确保前期管理服务工作有条不紊，我们根据绿野枫景花园建设进度情况，确定了“轻重有序、张驰有致、科学实效、操作性强”的计划编制原则，编制了各类工作计划。第一章 项目分析及管理实施的整体构想第一节 项目的总体分析 绿野枫景花园位于南京江宁区湖熟镇汤铜公路与老宁溧公路交界处和即将开通的宁杭高速旁，到南京主城区开车仅 15 分钟，距湖熟镇 1 公里路程，背靠湖熟高级中学，交通比较方便，规划总建筑面积约 9 万多平方米
14、，占地 10 多万平方，小区内会所、超市、停车场等生活配套设施齐全。小区分两期开发，一期由 30 幢 3-4 层独立多层房屋，4 幢双拼大套型房屋构成。一、二期共 444 户、小区绿化率达 44，整个小区保洁幽静美丽，有小山、溪水、树林、亭阁，就象其名字一样是宁杭高速旁一道美丽风景，是一个紧靠南京城的高档智能化、生活配套设施齐全的高品位住宅小区。第二节 整体的管理思路“绿野枫景花园”采取全权委托管理形式进行物业管理，其管理形式是国内目前最普遍也是代表物业管理市场发展方向的物业管理运作形式，基本内容是：物业管理公司受绿野房产公司的委托，根据双方签定的全权委托管理合同，在绿野公司的监督下，对项目物业进行一体化的物业管理。物业管理公司以自有的执照、资金、经营班子独立运作、自负盈亏，与绿野公司办妥物业交接验收手续，划清职责，通过提供规范化的管理与服务，按照事先核定的收费标准，向业主收
