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1、建筑安装工程费的归集与分配房地产项目开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。(一)采用发包方式的核算采用发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，记人“生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。1工程价款结算办法对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的
2、结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种：按月结算，就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。目前一般都实行月中预付、月末结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。分段结算，就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段
3、验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。竣工一次结算，开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后，按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95。尾款应专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留
4、工程尾款。2非合同建筑安装工程费支出的核算非合同建筑安装工程费支出(简称“非合同建安支出”)需要通过“应付账款”科目转入“生产成本”科目，具体为：在“应付账款”科目下按成本项目设置明细，发生支出时先借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目，同时借记“生产成本”科目，贷记“应付账款”科目。从以上可以看出，对于非合同建安支出，应通过“应付账款”科目进行过渡，不能直接记入“生产成本” 。这样操作的理由是：如果直接记入“生产成本” ， “应付账款”科目的累计发生额就不能完整反映项目建安支出的情况。这里要注意的是，非合同建安支出核算时，应付账款的明细科目是按生产成本的成本项目来设置的，这与支付工程合同
5、款时，按客户单位设置应付账款明细科目不同。3支付工程合同款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行， “应付账款”和“预付账款”科目均应按客户单位名称设置明细科目。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“生产成本”等账户的借方和“应付账款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单位款”账户的贷方， “应付账款一
6、应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。合同最后结算时，按最终结算值与已累计结算值差额结转生产成本，借记“生产成本”科目，贷记“应付账款”科目， “应付账款”贷方余额反映尚欠施工单位款项。【例53】 中联房地产公司与中宏建筑公司发包工程年度合同总值为60000万元，按照合同规定，开工前应付预付备料款15000万元，用银行存款支付，应作如下分录入账：(1)预付备料款时。借：预付账款预付承包单位款中宏公司 150000000贷：银行存款 150000000(2)预付工程款时。9月份，根据施工
7、企业当月施工计划所列工作量的12即350万元，用银行存款预付工程款。借：预付账款预付承包单位款中宏公司 3500000贷：银行存款 350000010月初，根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为750万元，减去应扣回预付备料款180万元，月中预付工程款350万元，尚应支付工程款220万元(750180350)。(3)工程价款结算时。借：生产成本 7500000贷：预付账款预付承包单位款中宏公司 5300000应付账款应付工程款中宏公司 2200000 (4)支付应付工程款时。借：应付账款应付工程款中宏公司 2200000贷：银行存款 2200000 房地产企业按照发包工程合同
8、与承包施工单位定期进行工程价款结算，既可以保证房地产企业开发产品成本的准确性，也可以准确反映房地产企业的负债情况。如果由于种种原因，房地产企业未能按期与承包施工单位进行工程价款结算，为真实反映开发产品成本和负债情况，房地产企业应根据发包工程合同，计提工程结算价款，按其金额，借记“生产成本”科目，按应扣回的预付工程款和备料款金额，贷记“预付账款”科目，按其差额，贷记“应付账款”科目。待以后进行工程价款结算时，相应调整相关科目的金额。计提工程结算价款属于预提费用，一般发生在会计期末。在会计处理上，房地产企业可以根据实际情况进行预提，但根据税法规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资
9、料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。因此，在税务处理上可能存在纳税调整的问题。4支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地产企业代承包商采购材料，并将其交付给承包商。甲供材料的价款应包含在双方的工程合同中。房地产企业为了保证开发产品的质量，往往对重要的材料实行甲供。(1)房地产企业支付甲供材料款时，借记“应付账款一甲供材料”科目，贷记“银行存款”科目，即：借：应付账款甲供材料贷：银行存款(2)房地产企业支付施工单位工程款时，需扣除领用的甲供材料。 借：应付账款施工单位(应付款总额) 贷：应付账款甲供材料(扣款金额)银行存款(实际支付金额)“应付账款甲供材料”期末借
10、方余额反映施工单位未领用甲供材料的金额。(3)甲供材料结算后，按结算额和已扣款差额进行账务处理如下： 借：应付账款施工单位(实际领用已扣款)原材料(剩余不能退货部分)贷：应付账款甲供材料(结算额已扣款)需要注意的是施工单位的决算额应包括甲供材料。如果施工单位提供包含甲供材料的决算额发票，直接按决算额结转成本；如果不包含甲供材料，根据甲供材料发票结转成本，此时施工单位应提供甲供材料完税凭证。【例54】 中联房地产公司根据与中宏公司的工程合同，于2008年2月10日购买了一批甲供石材，支付货款200万元。石材到货后，中宏公司当月陆续领用了150万元的石材，本月应付中宏公司工程款800万元，领用石材
11、已从当月工程款中扣除。2008年年底，在甲供材料结算时，发现中宏公司实际领用的石材为180万元，另20万元的石材已存在破损，无法退回厂家。(1)支付石材款时。借：应付账款甲供材料 2000000贷：银行存款 2000000(2)扣除领用的石材时。借：应付账款中宏公司 8000000贷：应付账款甲供材料 1500000银行存款 6500000 “应付账款甲供材料”期末借方余额为50万元，为中宏公司未领用的石材金额。(3)与中宏公司进行石材结算时。借：应付账款中宏公司 300000原材料 200000贷：应付账款甲供材料 5000005工程水电费的核算施工期间工程临时水电费一般由开发商直接支付，施
12、工合同中约定开发商和施工单位分担比例。实际支付时，应该由开发商承担的部分直接记入“生产成本”科目，应该由施工单位承担的部分直接记人该施工单位“应付账款”科目借方。发生时不能准确确定的，可以通过“其他应收款”科目先归集，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”科目。最后将开发商应承担的部分借记“生产成本”科目，将由施工单位承担的部分借记“应付账款施工单位”科目，按全部的水电费贷记“其他应收款”科目。 在进行工程水电费的核算时，在从施工单位工程款中扣除房地产企业代垫工程水电费时的账务处理与甲供材料的账务处理有所不同。水电费发生时，直接借记“应付账款施工单位”科目，并没有像甲供材料一样，从“应付账款
13、甲供材料”中过渡，这样做的原因是，工程水电费不存在分批领用的问题，而甲供材料存在分批领用的问题，因此，必须先在“应付账款甲供材料”科目中过渡，每次领用时，再冲减该科目，并按领用的金额，借记“应付账款施工单位”科目。 这里要注意，房地产企业应将取得的水电费发票复印件及原始凭证分割单一并交与施工单位，施工单位据此入账。6建筑安装工程费的分配如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，房地产企业在发生建筑安装工程费时，应先将其支出通过“生产成本房屋开发成本待分摊成本建筑安装工程费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。 应由开发产品受益的，将其分配计入有
14、关成本核算对象，即记入“生产成本房屋开发成本(或配套设施开发成本)某成本对象建筑安装工程费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。(1)按工程结算额分配。建筑安装工程费与其他成本项目不同，开发产品一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象，也就是说，成本对象都具有独立的设计概算或施工图预算，因此，根据每一个成本对象的设计概算或施工图预算，房地产企业发生的建筑安装工程费在最后完工结算工程价款时，都可以准确确定每一个成本对象的建筑安装工程费。因此，一般情况下，房地产企业应在工程完工时，按照工程结算值分配计入相应的成本对象。(2)按
15、工程预算造价分配。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，也可以按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费，并计入相应的成本对象，公式如下：某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计总之，建筑安装工程费不能按占地面积法、建筑面积法等分摊方法进行分摊，只能按照工程结算额或工程预算造价进行分摊。【例55】 中联房地产公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000元，这两幢商品房的预算造价为：101商品房为630000元，102商品房为504000元，合计1134000元。工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：101商品房建安工程费10800006300001134000600000(元)102商品房建安工程费10800005040001134000480000(元)(二)采用自营方式的核算采用自营方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费”账户的借方和“库存材料” 、 “应付职工薪酬” 、 “银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”
