《“陕化职工住宅”项目可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“陕化职工住宅”项目可行性报告（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告项 目 名 称：职工住宅楼项目建设单位：陕西省开发有限公司陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告2目 录第一部分：项目概况1.项目名称42.项目建设单位43.项目建设位置及地面积边界44.项目周边目前状况45.项目性质及主要特点56.项目规划方案57.项目进度计划58.投资估算及资金筹措68.1 投资估算68.2 资金筹措6第二部分：项目宏观分析1.国家目前房地产业发展状况62.华县目前房地产状况73.华县气候分析74.项目所在地区域发展状况85.项目所在区域环境分析8第三部分：市场研究1.市场供给10陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼
2、可行性研究报告32.市场需求113.市场预测114.市场分析12第四部分：项目定位分析1.地块特征分析.132.项目 SWOT 分析143.项目技术方案 14第五部分：开发进程部署1.建设工期152.进度安排15第六部分：经济指标分析1.基础数据与参数选取162.资金来源163.开发成本16第七部分：风险分析及防范措施1.风险分析172.风险防范措施18第八部分：综合评价1.宏观评价184.总体结论及建议18陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告4第一部分：项目概况1.项目名称：职工住宅楼2.项目建设单位：陕西省开发有限公司3.项目建设位置及地面积边界项目位于渭南华县陕 西 煤 业
3、化 工 集 团 渭 南 煤 化 实 业 有 限 公 司 职 工 家属院，陕 西 煤 业 化 工 集 团 渭 南 煤 化 实 业 有 限 公 司 职 工 住 宅 小 区 大 门 东西 两 侧 所 占 共 约 22 亩 土 地 、 以 及 家 属 院 内 现 水 塔 所 占 约 6 亩 土 地 为地 面 积 边 界 ， 由陕西华升建中置业有限公司开发。4.项目周边目前状况华县位于秦岭东部、渭河南岸，是国务院印发的西部大开发“十一五”规划中提出的三个重点经济区之一“关中天水经济区”的重要组成部分，属“西安一小时交通圈”。因处于华山的姊妹山少华山脚下而得名，距世界四大文明古都之一的西安 85 公里，距
4、国家级风景名胜区华山 30 公里，距世界八大奇迹之一秦始皇陵及兵马俑博物馆 40 多公里。东临华阴,西邻渭南市政府驻地临渭区 25 公里，南依秦岭,北屏渭河,距西安 90 里.自古有通化门前第一州之称.华县历史悠久,是黄河流域中华民族重要发祥地之一。县境内数十处“老官台文化”、“仰韶文化”、“龙山文化”和“殷商文化”古遗址. 华县毗邻华山和少华山，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该地外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，使该区的环境和设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在瓜坡镇工作的人士在此置业安居。 陕西陕化化
5、工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告55.项目性质及主要特点职工住宅楼“限价商品房”项目是陕化化工集团有限公司与陕西华升绿州置业有限公司协商下，为了提高华县整体县城面貌和陕化化工集团有限公司职工生活环境，为主企业的发展而打造的集人文、地理、环境为一体的项目，它的建成对于提升华县整体城市面貌，改善化工集团职工生活水平，实现政府关于建设陕化化工集团有限公司职工的工作环境智能化，推动当地社会经济发展建设的项目之一。“职工住宅楼”项目是一个属于“陕煤化内部职工限价商品房”性质的项目。华升公司在新的形势的发展和政策的指引下，全力实施这一项目。相信此项目的顺利实施，将对主企业的未来发展意义重大。本项目为
6、中高档精品楼盘，地理位置优越，周边配套设施完善，力求为当地居民带来高品质、高素质、宜居型的生活空间。6.项目规划方案一、陕 西 煤 业 化 工 集 团 渭 南 煤 化 实 业 有 限 公 司 家 属 院 大 门 东 西 两 边 为两 栋 18 层 综 合 楼 ， 分 为 商 业 和 住 宅 ， 一 二 层 为 商 业 ， 三 层 以 上 为 住 宅 。二、生活二区为家属区，正大门前由喷泉至学校前现有绿化地为建设用地，拟建一栋 11 层职工住宅楼。三、家属区院内水塔占地约 6 亩，初步设计拟建职工住宅楼两栋 18 层。由陕西华升建中置业有限公司进行开发。设计结构形式为剪力墙，建筑形式为高层，配套
7、有电梯、电视、电话、网络、消防联动控制、天然气等。 （另附地界图、效果图）陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告67.项目进度计划根据项目进展情况，我公司计划于 2013 年 3 月进场开工建设，预计工期 24 个月，计划于 2014 年底完工。总建设暂定工期为 2015 年全部完工（具体实施根据拆迁工程及陕煤化具体实施方案为准） 。8.投资估算及资金筹措8.1 投资估算本项目预计投资总额为 7000 万元,一期投资 2000 万元。投资估算内容包括：直接进入开发成本的投资（项目前期承办费用） 2000 万元，项目工程建设费用为 5000 万元，工程建设工期为 2 年，总建筑工期为
8、2 年。8.2 资金筹措本项目预计投资总额为 7000 万元。一期投资 2000 万元，目前自有资金 3000 万元、理想开发借贷 2000 万元，根据资金状况已经完全具备开发条件。（1）住宅销售预测 2000 元/20600=4120 万元（2）商铺销售预测 3000 元/9100=2730 万元预计销售总收入：4120 万元+2730 万元=6850 万元第二部分：项目宏观分析1.国家目前房地产业发展状况陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告7中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然需要关注着一些风险。国外机构对未来 20 年中国 GDP 预测预 测 部 门 预测结果：GDP 增长
9、率2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%国务院发展研究中心2015-2020：6.3%-7.2%2001-2010：6.9%世 界 银 行2011-2020：5.5%2000-2010：6%亚洲开发银行2011-2020：5%2001-2010：7.2%高 盛 公 司2010-2025：6.8%根据库兹涅茨理论：当 GDP 增长率 4%时，房地产行业将萎缩当 GDP 增长率为 4%-5%时，房地产行业将停滞当 GDP 增长率为 5%-8%时，房地产行业将稳定发展当 GDP 增长率 8% 房地产行业将高速发从宏观市场看：
10、根据国家宏观调控政策的实施，房地产市场正处于调整时期，多数房地产商持观望态度，有助于公司以较小的成本入市。2.华县目前房地产状况（1）该区域为中高档商品房相对集中区。目前区域内在建的项目从产品品质看，区域内商品房住宅产品品质较高。（2）区域内项目目标客户群陕化化工集团有限公司拆迁安置职工，目的上看，以为子女购房需求、拆迁购房需求、以及周边改善型需求为主，投资性需求相对很少。（3）该区域内在建项目和最新项目的产品部分多数采用框架结构，以高层和小高层为主。华县经济发展较快，市场上的有效需求比较旺盛，为我公司投资提供了一个理想的投资环境。项目位置优越，适合开发普通商品住宅项目，目标客户较稳定且消费能
11、力较强，需求特点明确而且与我公司开发产品特点较为一致，为我公司较快实现预期收益打下很好的基础。3.华县气候分析陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告8地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分田”的半山区县。属暖温带半湿润气候区，年平均气温 17.2，降水量 532 毫米，无霜期 283天。 4.项目所在地区域发展状况华县楼市总体处于较持续发展阶段，房地产投资势头较强劲，房价稳步上涨，市场需求在一定程度上略有萎缩。土地市场相对较好，由于华县是渭南市重点发展县城之一，政府重视和支持发展华县县城的部分区域，土地市场较为充足，有很大的发展空间。房价增速较快，商品房价格走势看，第一季度消费
12、惯性使然，房价沿着 2010 年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶，预计 2013年度华县瓜坡镇整体房价水平达到 3450 元/ 的水平。5.项目所在区域环境分析政区位置华县位于秦岭东部、渭河南岸，因处于华山的姊妹山少华山脚下而得名，是国务院印发的西部大开发“十一五”规划中 提出的三个重点经济区之一“关中天水经济区”的重要组成部分，属“西安一小时交通圈” 。 自然特征地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分田”的半山区县。属暖温带半湿润气候区，年平均气温 17.2，降水量 532 毫米，无霜期 283天。 享有“中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山、中国皮影陕西陕化化工集
13、团有限公司职工住宅楼可行性研究报告9之乡”四张名片美誉。钼储量居世界第三、亚洲第一，钼资源矿石量达 14亿吨，钼金属 128 万吨，是世界六大钼矿床之一。 华县的钼产品 85%以上出口，年可出口创汇 8.5 亿美元，出口创汇占到陕西的 1/5，占世界钼冶金炉料市场的 8%10%，产品遍布欧洲、美国、日本、韩国、南非、澳大利亚、印度等世界各地。交通通讯陇海铁路、西潼高速公路、101 省道横贯东西，西南铁路、华金和华洛公路沟通南北，郑西高速客运铁路专线在建。有地方公路 131 条，通达里程 1000 多公里。年末固定电话用户达 4.7 万户，移动电话用户 11 万余户，互联网用户达 7000 多户
14、。有线电视覆盖率达到 90%以上。 环境绿化工业废水处理率较上年提高 10% ，酸雨频率降到 25% ，城区居民燃气率达 80% ，城区地下饮用水水源、桥峪、涧峪、水夫峪等地表饮用水的水源合格率在 100% 。依法关闭重点污染企业 2 家，取缔非法小选矿 14 户。全县化学需氧量削减量 420.8 吨，二氧化硫削减量 1798 吨。工业废水排放量达标率 95.02%，工业烟尘排放量达标率 95%。文化教育全力打造“中国民间文化园区华县皮影” ， “华州秧歌、华州背花鼓、东 峪孝歌、华县皮影制作工艺”列入省级文化遗产保护名录之中，被确定为全国 100 个“文化信息资源共享工程试点县”之一。 “华县皮影”列入国家首批非物质文化遗产名录。皮影产业已逐步成为华县农村经济新亮点。陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告10现有各类学校 284 所，在校学生 49990 人。其中：小学在校学生 21088 人。旅游景观华县处于“西安临潼华山”旅游热线上，被誉为“陕
