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1、XX地产“西三环”项目定位建议,今天一次理想的探索和实现,中國 昆明XX地产&仟策行概念定位生态科技空间价值做和想 新都市主义To doing something & To thinking something,仟策行分析与研究是以大量的调查数据与访谈为基础,4月25日,第一阶段,第二阶段,第三阶段,合稿内部讨论、审稿终稿,目标客户调研阶段,深访阶段输入调研数据,工作阶段,5月5日,5月12日,5月15日,归纳数据数据分析，内部讨论撰写报告,竞争项目调研小组假定目标客户调查（300份）地点：1、西山区政府、西山区沃尔玛等人流聚集区2、经典双城、假日城市、尚领明珠等售楼部3、梁源、丰宁、春苑等旧
2、小区客户深度访谈（ 15人）高端及资深人士,应用软件：SPSS数据统计软件分析方法：交叉分析方法,昆明市场分析,西市市场分析,城中村市场分析,政策影响分析,区域市场分析,项目SWOT分析,定位建议,价格定位,产品定位,目标客户定位,形象定位,项目区域划分及周边状况,成本财务分析,项目区位分析,营销策略,跳出项目看市场,跳出市场看发展,外,内,解决之策,思维导图,目标客户群研究,功能档次定位,第一部分、项目区域及市场分析第二部分、目标客户调查研究第三部分、项目定位建议第四部分、项目营销策略建议第五部分、项目经济测算,目 录,1、项目区位整体分析,3、竞争市场分析,2、区域市场分析,4、项目SWO
3、T分析,河底村,西三环,南至：河底村,东至：眠山公园,西至：三条箐沟,箐沟一：北箐沟,箐沟二：中箐沟,箐沟三：南箐沟,项目地理位置,项目地理位置,一环,二环,三环,本案,项目位于西市区，行政隶属于昆明市西山区，项目东临昆明西市生态核心眠山森林公园（昭宗路），西临昭宗水库（灵山寺），南临城市中轴滇缅大道，北临春雨路，占据了稀缺自然景观资源，属于城市中轴上的边缘项目，交通便利。,项目所在区域划分,西市区整体概况,西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。西市区是昆明市主要的教育、科研区，依托自身和二环内的教育配套，成为教育置业的第一选择。从2008年至此，高新区共有2
4、0多个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在2至3年内放量供应。自09年起，启动44条道路的建设以及轻轨，届时西市区与南、北市区以及中心区域的交通将会更为便捷。,昆明市西市区的划分,西 市 区,本案,项目所在区域划分,西市区内部区域划分,马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。高新区板块人民西路以北，二环西路以西的区域。王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。,滇池沿岸,马街板块为西市区房地产市场最早开发的区域。高新开发区次之，为目前房地产市场开发最集中的区域。王家桥板块的城中村改造正在进行中，房地产市场的开发还相对缺乏。,本案,项目区位分析,区域城市规划格
5、局：比邻城市区级中心,未来昆明城市规划总体方向：一主，两副、两区级，多点发展的发展形态。一主：主城区两副：呈贡片区，空港片区两区：主城西，北两个方向布局区级中心多点：布局若干基础居住区级及公务服务单元,项目所处区位属于城市发展的中轴方向，将在项目附近建设成区级中心，未来整个西市区的城市基础设施建设将更加完善。,本案,11,地块周边及区域城市发展研究小结规划,规划研究展示西三环项目城市价值巨大潜力 城市功能定位都市形象城市配套发展前景,主城核心人居板块,承接主城与西山、高新两大区域融入“大昆明”新都市版图,商业、办公等以现代服务业为核心的配套逐步与城市融合,伴随西三环闭合及地铁建设将带来区域内大
6、规模的开发热潮,项目和片区全面融入城市核心价值版图项目开发融入片区和城市的发展步调,城市干道规划、建设,项目微循环改造、建设,物流产业迁出、升级,城市主居住区功能定位,旧城改造展开,城市副中心形成,城市开发的落后区域,项目区位分析,西三环贯通，草海隧道通车，一座车站（西部客运站），一条地铁（3号线），三条高速（昆安、高海、安晋），两大产业片区（高新、安晋片区）,项目周边状况,本案,项目区位分析,未来发展描述,地铁三号线2010年8月9日试验段岷山站及沙沟尾站开始施工 ，预计2013年12月31日，地铁三号线将通车运营。按照发改委的批复，昆明城市轨道交通线网规划由“三主三辅”6条线组成，总长16
7、2.6公里。其中，1、2、3号线为骨干线，设计标准按照3万人/小时以上的地铁标准建设；4、5号线为辅助线；6号线为机场专线。 项目毗邻规划中的城市地铁3号线眠山站，城轨生活指日可待！,本案,项目区位分析,项目区位 关键词：城市中轴线 / 城郊结合部,周边环境 关键词：公园/居住/教育/医疗/商业,1、项目毗邻昆明主干道滇缅大道，贯穿整个昆明核心区域；,1、紧邻眠山、宝珠、郊野三大生态公园，项目具有自然景观优势 ；,2、项目周边森林湖等，近40个高中低档居住小区。,3、项目周边云师大等，近30所各级各类大中小院校。,项目区位现状描述,2、城郊结合部，区域日常生活配套不便利；,4、项目周边西山区医
8、院等，近10所各级医院。,5、距离沃尔玛、家乐福超市仅为5分钟车程。,项目区位分析,项目区域未来发展空间 关键词：生态养生 地铁物业 都市次中心 内外承接 片区升级,地铁物业，快速通达全城地铁预计两年内通车，未来出行条件将得到极大提升。,西山区政府中心区域扩张未来都市次中心，随着西三环的闭合，西部区级服务中心将逐步扩张完善。,未来发展描述,生态公园，养生福地随着三大公园及配套农家乐、各大寺庙完善成熟，未来居家养生氛围将逐渐呈现。,产业链内外承接对内承接，对外辐射各板块。,片区升级改造城中村改造推动片区功能升级，加速城市格局融合。,第一部分、项目区域及市场分析第二部分、目标客户调查研究第三部分、
9、项目定位建议第四部分、项目营销策略建议第五部分、项目经济测算,目 录,1、项目区位整体分析,3、竞争市场分析,2、区域市场分析,4、项目SWOT分析,昆明市场分析,2001-2010年昆明房地产投资增长情况,从上图中可以看出：从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。,昆明市场分析,2006-2010年昆明主城区住宅和商业地价连续性变化图,2010年受国家实施“桥头堡”战略的影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。
10、2010年昆明主城区住宅地价达到429万元/亩，比2009年增长了65.64%；楼面地价达到了2336元/，比2009年翻了一番。商业地价达到513万元/亩，比2009年增长了62.86%，楼面地价达到2696元/，比2009年翻了一番。,2010年1月-2010年12月，除2010年5月没有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.1亩，土地成交量呈现出前低后高。,2010年昆明土地成交面积连续性变化图,昆明市场分析,从上图可以看出：2010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，2010年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城
11、市向东南方向发展，另一方面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。东市区成交土主要集中在东北沙河区域。 2010年市中心区域成交土地为历年最高，主要是因为2008-2010年大量城中村改造释放出的土地。,2010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图,昆明市场分析,昆明市场分析,2006-2010年昆明商品房预售面积连续性变化图,2010年昆明主城区共有64个项目取得商品房预售许可证，预售面积875万，根据2010年昆明主城区商品房销售面积为587万，预计将有288万进入2011年上市销售， 2006-2010年昆明商品房预售面积2007年最少，
12、只有19.96万，从2008-2010年预售面积不断增加。从一个侧面可以看出，政府为了抑制不断高涨的房价，政府在通过增加有效供给来抑制房价过快上涨。,与去年同期相比，昆明新建商品房成交均价同比上涨幅度达到18.5%，随着供应量的增加，后市将保持平稳上涨态势。,2010年昆明主城区二级市场成交量及成交价格连续性变化图,昆明市场分析,从上图可以看出：2010年昆明主城区三级市场各区域房价基本保持上涨态势，年均价格涨幅达到28%。其中北市区年均价格涨幅最高，达到38%；西市区年均价格涨幅最低，达到22%。,2010年昆明主城区三级市场各区域价格连续性变化图,昆明市场分析,从上图可以看出：2006-2
13、010年昆明每年供应楼盘数在减少，而单盘供应量呈增长趋势，可以预计未来两年昆明将进入以大盘和中型楼盘为主，小型楼盘的数量将减少。,2006-2010年昆明楼盘个数及单盘供应量变化图,昆明市场分析,2006-2010年昆明主城区普通住宅年均供应量为7.4万套，年均销量为4.3万套，年均销售率为60%。其中最高供应量为2007年的9.5万套，最低供应量为2010年的5.5万套；最高销售量为2007年的4.98万套，最低销售量为2008年的3.04万套；最高销售率为2010年的80%，最低销售率为2007年的52%。应该说，昆明普通住宅的正常供应量为7万套左右，正常销售量为4.5万套左右，销售率为6
14、0%左右。综合考虑2010年的市场环境，预计2011年普通住宅的总用应量在6.5万套左右，总销售量在4万套左右，销售率保持在60%左右。,2006-2010年昆明普通住宅供销情况图,昆明市场分析,2006-2010年昆明普通住宅价格保持不断上涨趋势，2010年昆明普通住宅整体开盘当天均价达到了8256元/，2006-2010年普通住宅年均价格涨幅达到了19.37%。其中最高年均涨幅达到37.62%，最低年均涨幅达到5.49%。综合考虑2006-2010年价格涨幅以及银行一年期贷款利率，预计2011年昆明普通住宅年均价格涨幅将保持在10%以上，2011年昆明主城区普通住宅整体均价将突破9000元
15、/大关。,2006-2010年昆明普通住宅供销情况图,昆明市场分析,从上图可以看出：2010年昆明主城区各区域二级市场房价基本保持增长势头。其中市中心区域房价进入了10000元/大关，南市区和北市区突破了8000元/大关。,2010年昆明主城区住宅二级市场各区域整体均价连续性变化图,昆明市场分析,2010年昆明纯商业市场总供应量为64.57万，比2009年下降42%。主要是由于2010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市的的项目主要为住宅类产品，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品的有效供给。总体成交量46.94万，比2009
16、年下降37%，而整体销售率为72.7%，市场交易相对活跃。,2007-2010年昆明纯商业市场交易情况图,昆明市场分析,2010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/，价格涨幅达到了37%，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长；另一方面，2010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。,2007-2010年昆明纯商业成交均价及价格涨幅图,昆明市场分析,2010年昆明办公物业总供应量为58.14万，2008-2010年办公物业供应量波动不大，基本保持在60万小幅波动，销售量为31.58万，整体销售率为54.32%。,
