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1、实习三 房地产产品特征分析一、实习程序：1、知识点归纳2、收集分析案例资料3、案例分析程序设计：分组熟悉材料小组讨论大组讨论答辩总结评价提交讨论稿4、讨论记录及成果发布二、实习内容：“居者优其屋”感言三、实习形式：案例分析、小组讨论、大组辩论四、实习要求：清晰未来房地产产品标准，分析案例，做出结论，写出一篇题为“我心中的理想居所”论文，1000 字左右。五、参考资料21 世纪的中国换代住宅（建设部住宅产业化促进中心 示范工程处处长 孙克放）在新世纪到来之时，回首中国住宅的变革，我们为已取得的成就而欢欣鼓舞。如今，我国人均居住面积已过 22 平方米。自己拥有住房的中国城市家庭比例增加到 80%，
2、而且这个比例仍然在不断增长。这一增长比例的出现比一般发达国家提早了至少 10 年的时间。同时说明我国的住房改革是成功的。20 世纪人类在工程技术方面取得了日新月异的进步。美国工程技术界评出 20 世纪最伟大的 20 项工程技术，其中直接与住宅相关的就有 11 项。这些成就改变了人类生产和生活方式，提高了人们的生活质量。面对 21 世纪，我们应认清中国住宅发展所处的历史阶段，应以更新的概念去指导住宅设计，应将更多的成套新技术引进住宅建设。一句话，新世纪的到来，正是中国住宅更新换代期的到来。一、中国的商品住宅进入了一个新的换代期（一）中国的商品住宅进入了一个新的换代期，这不是一个纯粹的概念，也不是
3、一个商业炒作的标新立异。这是中国住宅建设快速发展的必然阶段，促成这一时期到来的原因，归纳起来有如下几点：（1）国力的增加，人们的生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求质量好、品质高的住宅已经形成大趋势。（2）住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期。如果把住宅消费阶层比作慧星的外轮廓线，那么，由于住房贷款政策的出台，能购房的人愈来愈多，相当于慧星的头部开角已经扩展，慧星的中部也随之变宽，预示首中高档购房者的数量大增，这两部分消费者是换代住宅的主要消费对象。（3）中国的旧有住宅过早地进入淘汰期据日本对战后住宅的调查，平均寿命为 64 年，以中日两国住
4、宅的材质推算，我国的住宅平均寿命应为 75 年，那么 150 年间，应建两次住宅。然而，我国的旧有住宅实际平均寿命估计为 50 年。这样，这 150 年间我国要盖 3 次住宅，消耗的物资财力都是巨大的。由于经济的不发达和住宅的一次性投资过低使住宅的寿命下降，使其过早地进入淘汰期。现在不应再重复建设这类住宅，换代是不可避免的。（4）住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，住宅领域的科技推广和创新，是住宅换代的基础。科学技术不能有效地向现实生产力转化，就不会造出高水平的住宅。改革开放以来，建筑科技事业蓬勃发展。到 2000 年底，科技对住宅产业化发展的贡献率已经达到 31.8%，比八五 末期提高了
5、6.4 个百分点。国内的建筑科技交流空前频繁，信息的扩散速度加快，范围加大，国外住宅技术的引进时间缩短，中国的商品住宅的定位开始瞄准国际水平。而且在集合式住宅设计水平，智能化配置水平等方面超过了一般发达国家。（5）建材和建筑部品短缺的状况已结束，品种和类型多样化有力支持了住宅的升级换代。1994 年我国建筑市场上所能提供的建筑材料和部品仅几千种。如今已达到了几万种，国内产品、合资产品、国外产品在市场上随处可见。仅涂料一项，就有几百种之多，使中国成为世界涂料的集中产销区。我国的卫生器具、灯饰、建筑五金、工具等大量出口，并在国际市场上达到一定的占有率。（6）生态环保和可持续发展已刻不容缓，由此推动
6、住宅建筑在更高层面上的发展。生态环保和可持续发展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是21 世纪全球研究的主课题。忽视今天，就意味着丧失明天。水资源的困乏不就是很好的说明吗？随着人口的增多和资源的无限度开采，必须投入人力物力去研究未来的住宅的建设，而这类住宅离我们越来越近了。（7）中国城市化的加剧，小城镇的住宅建设将完成跨越式的发展。经济发达地区的小城镇，人们收入有了显著提高，但住宅发展滞后，有钱买不到好房。这是当地住宅建设没有确定换代目标，仅仅是跟着大城市亦步亦趋的结果。其实，小城镇有着大城市发展无可比拟的优势，如人口密度适度；环境生态没有遭严重的破坏；自然景色优越等，都为小
7、城镇提供了跨越式发展的条件，这些地区的住宅建设更易达到换代住宅的要求。发达国家中小城镇的建设已证明这点。（8）人们购买欲望的理性增长- 购房保值，对换代的新型住宅起到催生作用。有保值价值住宅必定是换代住宅这点毫无疑义。关键是如何抓住消费者的心理，确定最实际的卖点。交给消费者一件货真价实的商品。新型住宅不但要适应消费者，同时还要引导消费者生活行为和生活方式，使人们的生活更为舒适，更具品味。（二）换代住宅应该在以下 5 个方面有明显的进步和提高。1、更全面地提高住宅性能主要包括：（1 ）物理性能 -保湿、隔热、隔声、防水。（ 2）装饰性能-内装饰面（要求一次装修到位，有害气体、放射线的防治等）。（
8、3）安全性能- 设备安全（主要有电气、煤气方面）；人员活动的安全（如防滑、防坠落等）；居住安全（安防、报警等）。2、更大幅度地改善住宅装备主要包括：（1 ）厨房装备（操作台、吊柜、插座等）。（2 ）卫生间装备（节水、易清洁、取暖等）。（3 ）空调、采暖装备（节能、效率高、体积小）。（4 ）智能化技术装备（家庭信息化等）。3、更合理地增加住宅功能主要包括：（1 ）功能配置合理，面积分配有效。（2 ）使用率提高。（3）功能房面积的增设（如：洗衣房、晒衣间、阳光室、老人房、儿童房、工作间、储藏室、家庭厅等）。（4）空间及场景的布置。（5 ）特殊功能（老人住宅、残疾人住宅等）。4、更明显地改变住宅环境
9、主要包括：（1 ）环境绿化系统。（ 2）环保部品材料系统。（ 3）防止污染系统。（4）生态型新能源利用系统。5、更有效地延长住宅寿命主要包括：（1 ）结构寿命 -承重结构（抗震、耐火、抗风等）。（ 2）填充可变结构（如复合外墙的优化、材料的防水、防虫、防腐、防潮及可再利用等）。（3）装饰结构（包括软质、硬质材料）。（4）配套材料（如：管材、线材、配件材料等）。二、中国居住小区的特色1、高密度控制下的居住环境；2、相对封闭的大区域型管理；3、多空间的集合式住宅群体；4、多种交往空间的相互渗透；5、配套建设具有政府行为。三、当今住宅设计的发展趋势和新理念（一）发展趋势我国的住宅建设正处在一个政策转
10、轨，体系转型，市场发育，质量换代的历史转折点上，住宅设计领域也同时进入一个新的活跃期，使我们更加关注当今住宅设计的走向和发展趋势，总结出以下 8 点，供设计人员和开发商们参考。1、住宅设计由单纯技术设计走向策划设计随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不象计划经济时代把设计看作是制图的过程而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有效供给之源，住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。设计能给开发商带来超值的利润，这一点已被很多开发商所认识。设计是开发商的外脑，开发商不把设计看作为策划的合作
11、者，他怎么实现自己的创意和构想呢？因此，在研究住宅的商品市场价值时，必须要首先认清设计的价值，以及它所带来的商机和利润，一定要把设计看作是住宅建设全过程的策划，设计的价值才能充分表现出来。2、住宅设计中的科技应用走向集成化住宅设计涉及到很多门类学，不掌握最新的现代化住宅科技的设计人员，不可能设计出高水平的住宅。在住宅领域中，科技成果向现实生产转化的程度愈来愈快，反映出转化数量和速度上的增长。另一方面新技术的推广和应用，由原来的单一性发展趋向集成化（如结构外围护体系、隔断体系、整体厨卫成套技术等）。科学技术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切入点，起到促进作用，使住宅附加值提高。科学技术的集成
12、也会促进住宅部品的标准化、通用化。3、住宅设计走向信息化知识经济于 1990 年由联合国研究机构首先提出，现已成为全球最热门的话题。知识经济的浪潮现已开始冲击我国的设计领域。知识经济是以知识为基础的经济，同以往的经济形态不同，知识经济不是直接取决于资源和资本，而是直接依赖于知识或有效的信息积累。工程设计正属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相当吻合。知识的生产和应用以及信息的扩散是知识经济发展的关键所在，也是当今住宅设计的关键所在。一个设计单位住宅设计水平的高低，反映它对住宅技术信息掌握的多少。设计信息掌握的多，应用的好，扩散速度快，就会占领设计的制高点，那么这个设
13、计单位的整体实力就强。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型住宅的出现，一些新技术的推广，都说明创新的活力和对住宅建设的贡献。因此，对设计人员创新意识的培养和知识的更新具有重要意义，不断更新和提高知识是竞争优势的原始源泉。4、住宅设计走向精品化我国住宅设计已开始从粗放型逐渐转向精细型，最近，宋春华副部长曾提出住宅要搞精密设计，要像设计飞机客舱一样设计住宅。陈旧的设计观念和手法将会被逐一摒弃，新的设计观念和手法应建立在精细化的基础上，创造精品应成为设计的神圣追求。精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创精品才能在市场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无
14、形资产是巨大的，精品效应已成为设计单位的生存之本。精品不但提高了住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值。住宅房型也要创造出精品，这些精品在适应居住人生活行为的同时，还是引导居住人的生活行为，甚至改变人的生活方式。上海万里小区的 6 种主要平面户型中，其中有一个南侧为客厅，北侧为餐厅的三室二厅平面，在短期内就销售一空，正说明消费者研究户型的水平也在不断提高，什么是好户型，消费者是再明白不过的了。5、住宅设计市场走向开放化住宅设计活跃期的另一个表现就是设计市场的进一步开放。改革开放初期，住宅设计市场在很长一段时间受到地方保护主义的约束，只搞肥水不外流，不搞竞争创新，导致了本地区住宅设计水平停滞
15、或下降。现在闭关自守的大门已被住房商品化的浪潮冲开，尤其国外建筑师和外国建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入中国，使我国住宅设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。6、住宅辅助设计走向专业化单纯靠结构、建筑和水暖电这些主要专业解决更细化的设计问题，来满足人们对舒适度提高的迫切要求，显然是不够的，因此，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业化。主要包括：智能化系统设计、室内装饰设计、室外环境设计。环境设计日益被广大民众所重视，没有环境就没有卖点，被所有的开发商所接受。建筑学专业既要完成建筑设计又要完成环境设计的时代已经过去，因为建筑学专业缺乏种植绿化知识，而单纯的园林设计
16、公司又缺乏空间概念，不能完全表达建筑师的环境构想，因此，建筑学专业、规划专业、园林专业、艺术专业等多学科的联合，组建专业环境艺术设计队伍是形势发展的必然结果。只有专业化了才能出现高水准的设计。7、住宅空间设计走向多样化随着经济的发展和人们的多种需求变化，住宅单体设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅房设计，这些变化给开发商带来了新的卖点。8、住宅生态环保设计走向系统化生态环保是世界各国都提到日程上的重要课题，对住宅设计而尤为重要。住宅的生态环保设计主要包括下面几个系统：（1）绿化种植系统；（2 ）产品材料系统，即所谓的绿色材料、保健环保材料；（3）节能系统，如利用太阳能、风能、二次利用水源等；（4 ）污染防治系统，防止水污染、粉尘、电、声、光、垃圾污染等。住宅的生态环保关系到人类可持续发展，是未来住宅研究的主流，所以人们将 21 世纪称为生态健全的绿色世纪。（二）新理念1、均好性理念；2、价值定位理念；3、新街坊理念。四、科技进步
