《世贸中心四地块物业类型配比研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世贸中心四地块物业类型配比研究报告（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告,项目背景-南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地,1,2,3,4,烟大三期,滨州医学院,大海,会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码,南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用,地块出让条件,本报告的命题-从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率,1号地,21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件,2号地,3号地,4号地,1号地要先开发，21万
2、公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发,政府对地块要求,南山集团困惑,各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率,核心问题,借鉴成功案例,分析市场现状,公建不低于50%办公档次太高，近期开发,注：公建指商业、办公、酒店的综合,降低公建比例降低办公档次，推后开发,总矛盾,问题的解决思路,区域属性分析,区域功能界定,地块总体定位,案例借鉴,地块功能定位,容积率,物业类型,区域现状属性剖析，明确存在问题,确定区域主要功能，明确发展方向,在区域发展方向之下，四地块总体定位,在区域总定位下，结合案例明确各地块功能,研究时点：四块地将在
3、未来3-5年开发结束,本区域在城市的位置-位于最靠近滨海的区域,莱山经济开发区,APEC产业园,项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带距离烟台市政府2公里距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。,区域属性现状-多重属性并存，核心属性不清晰,体育公园,会展,酒店办公,滨海旅游,新市府,商贸,大学,住宅,核心属性不清晰,目前以各大学为主的文教区特征最为明显市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之
4、后才会形成旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中,多重属性并存,项目所在区属性现状,问题的解决思路,区域属性分析,区域功能界定,地块总体定位,案例借鉴,地块功能定位,容积率,物业类型,区域现状属性剖析，明确存在问题,确定区域主要功能，明确发展方向,在区域发展方向之下，四地块总体定位,在区域总定位下，结合案例明确各地块功能,研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束,城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领,深圳福田新区,新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性,核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店） 高级住宅区 旅游区（
5、音乐中心、中心公园）,青岛东部新区,核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）高级住宅区（银都花园等）旅游区（五四广场为主的滨海旅游区,南京河西新区,核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）CBD（规划写字楼、购物中心等设施）奥体中心（有旅游功能）高级住宅区,文教区,旅游区,商务区,政务区,虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大,文教区,商业：含商务、商业产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等,资料来源：世联研究,区
6、域价值模型,核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升,以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱,各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升,新中心区,政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求,政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升,为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性,新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值,深圳新中心区居住用地价格
7、走势,规划价值,市场价值,高起点片区规划路网等基础设施修建会展等市政工程投入政府搬迁,地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CBD成形，房价达到峰值,新中心区带给本区域的两大价值,新中心区的属性带给项目的规划价值将会直接转化为市场价值,问题的解决思路,区域属性分析,区域功能界定,地块总体定位,案例借鉴,地块功能定位,容积率,物业类型,区域现状属性剖析，明确存在问题,确定区域主要功能，明确发展方向,在区域发展方向之下，四地块总体定位,在区域总定位下，结合案例明确各地块功能,研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束,四地块总体定位-启动“烟台新城市中心计划”,新中心区,基本成形,由
8、南山集团现有4块地为主体，未开发,本项目4块地总体定位：,站在全市新区发展的高度，依托现有体育公园和滨海风景带的旅游资源以及大学区的人文资源，同时借助烟台市新政务区的名义：,通过南山集团现有四块地的综合开发，为烟台市启动一个“新城市中心区的计划”，最终通过提升区域价值，带动南山集团四块地价值最大化,政务区,旅游区,文教区,商务区,高级住宅区,四块地总体形象定位,中国烟台新城市中心区,新中心计划将开创烟台的新未来新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表,问题的解决思路,区域属性分析,区域功能界定,地块总体定位,案例借鉴,地块功能定位,容积率,物业类型,区域现状属性剖析，明确存在问题,确定区域主要
9、功能，明确发展方向,在区域发展方向之下，四地块总体定位,在区域总定位下，结合案例明确各地块功能,研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束,本项目面临的核心问题-4块地适合的物业类型和容积率,在南山集团4块地要承担启动烟台“新城市中心区计划“重任的前提下，我们面临的核心问题：,近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么？,近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少,案例借鉴,深圳中心区东莞新城中心南京河西新城,新城市中心区物业发展规律新城市中心物业容积率,研究内容,问题的解决思路,区域属性分析,区域功能界定,地块总体定位,案例借鉴,地块功能定位,容积率,物业类型,区域现状属性剖析，明确存在
10、问题,确定区域主要功能，明确发展方向,在区域发展方向之下，四地块总体定位,在区域总定位下，结合案例明确各地块功能,研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束,投资启动,中心区主干道基本完成,投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；,中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖出让一块居住用地；,中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工,中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成,中心区进入稳定发展期；居住项目：星河国际，黄埔雅苑写字楼项目中电信息；六大公建大部分
11、完成政府完成搬迁,大型商业,办公居住,市政项目,居住项目,土地开发,基础设施,开始启动,1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999-2001年 2002-20042005之后,社区级商业,区域性商业,市级商业,起步期,发展期,公建处于收尾阶段商业项目：中心购物公园开始筹建高档写字楼全面入市星级酒店基本无住宅开发,快速发展期,成熟期,深圳中心区开发进程-房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发,案例借鉴深圳中心区,东莞新中心区开发进程-房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发,案例借鉴东莞新中心区,起步期,发展期,成熟期,开发类型,新区开始启
12、动国际会展中心,中央生活区规划展市政中心、会堂等开始建设,会展中心,开始启动,2001年,2002年,开发时间,2004,框架年世纪城、凯旋城住宅开发龙头工程鸿福西路、东江大道建成行政中心、科学馆等处于建设中,成形年市府大楼、中心广场等行政文化功能基本完善第一国际商业项目开始金凯大厦、华凯大厦等写字楼开始,2003年,住宅全面开发行政文化功能形成第一国际开始招租写字楼入市并招租,2005,社区商业,区域商业,市级商业,基础设施,住宅项目市政项目,大型商业办公项目,住宅办公居住,东莞新中心区在1992年已规划好，但停滞10年才建从2001年重新开始爆发性发展住宅区的规划几乎与CBD同步发展会展中
13、心最早开发，但经营情况较弱（场馆收费仅为广州的1/3）,南京河西新城开发进程-住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工,案例借鉴南京河西新城,起步期,发展期,成熟期,开发类型,新区开始规划确定13标志项目,住宅性用地拍卖政府投入180亿元道路基建开始,开始启动,2002年,2003年,开发时间,2005-,政府投入230亿奥体新城、顺驰、万科等项目入市奥体中心建设中道路设施完善中,奥体中心建成顺驰、万科、中海等地产项目发售宋都大厦、紫鑫中华广场主体封顶，大部分写字楼项目才开工,2004年,基础设施,住宅项目,市政项目住宅项目,CBD的新区规划引发住宅的先期开发市政设施投入少，住
14、宅项目对规划利好的提前透支造成住宅陷入滞销局面政府投入少，导致写字楼、商业等项目缺乏入市支撑大型商业（如银城10万平米）因时机不成熟在近期无法开始建设规划的13个标志性项目只有2个封顶，其他还处于开工阶段,社区商业,新区开发进程的启示-新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发,成功启示,新区的开发，只有市政设施先启动才能带给住宅、办公楼、商业等项目的实质性利好随着新区的成熟，物业适宜开发次序为住宅、办公楼、大型商业办公楼的档次随着区域的成熟而逐渐提升大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性新区只要市政的真实投入，住宅是可以与新区同
15、步开发的,不成功借鉴,东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售受影响，而写字楼销售也遇到问题,城市新中心区开发对本区域的启示-近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主,起步期,发展期,快速发展期,成熟期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,城市新中心区成功开发次序,本项目4块地应主要以中高档住宅开发为主先开发，商业以社区级商业和区域性商业为主，办公以中档为主因项目开发周期较长，物业类型和容积率的设置应保持弹性,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同,本项目4块地功能及指标确定总原则,原则1：中高档住宅开发为主，先期开发,原则3：以社区级商业和区域性商业为主,原则2：办公以中档为主，中后期开发,在102万平米的总开发量中，住宅将占到50%以上的比例中高档住宅将是最早入市的物业类型,
