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1、商务花园专题研究报告,2010.10,报告目录,商务花园形成与发展起源与发展 形成因素 与CBD特征比较 商务花园内企业形态,商务花园的形成与发展,一.商务花园的起源于发展 Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。 现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,整个Busin
2、ess Park的发展可以分为四个时期：,TOWN概念,发展邻里关系,商务与社区,起源阶段,第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业 。,第二代Business Park在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施，而不再像第一代那样追求园区的大面积，转而追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。,第三代Business Park发展的三
3、要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。此时的Business Park已经成为城市功能的一部分，可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境,第四代Business Park的出现一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。,商务花园的形成与发展,二商务花园形成的因素 商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业在国外已经发展十分成
4、熟。在国内，商务花园随着北京“总部基地”项目的成功销售而声名远扬。许多开发商开始积极关注其商务花园这种新的办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。但是如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎”地把商务花园移植到哪里，哪里的商务花园就能够获得成功那就而错了。其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要因素。,通过分析，影响商务花园形成的重要因素中，以下三点最为重要,产业结构的变化，是催生商务花园的重要因素,从社会经济的发展可以看出，高科技产业在结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业-以来于脑力，以智力密集型
5、生产所特有的办公要求催生出了商务花园，高科技企业也随之产生。,城市结构的变化，这是促进商务花园规模发展的重要因素,当一个国家或低于人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心多元化发展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。,办公需求的多元化，决定了商务花园的生存空间,产业结构和城市结构的变化时促成商务花园形成的外部因素。就其形成的内部原因分析，正是因为城市中传统商务不能满足所有类型企业的商务需求才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。,商务花园的形成与发展,三.商务花园与CBD高层写字楼比较 一些人担
6、心商务花园会稀释CBD区域的商务气氛，争抢CBD高层写字楼的商务客户。实际上，这种担心是不必要的。商务花园内入住的企业与在CBD办公的企业类型并不冲突。实际上商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各不相同而且对城市整体上午结构的平衡发展有促进作用。,商务花园与城市中心CBD高层写字楼特征比较,商务花园的形成与发展,四.商务花园中的企业形态,商务花园终归是中低密度的办公物业，他们往往位于城市边缘地区，又有良好的景观，开阔的视野，便利的交通等特点。这些商务花园的共性决定了其入驻企业形态的多元化并非杂乱无章，各种企业也不是毫无原则地进入园区。恰恰相反，商
7、务花园中的主流企业具有一些共同的特征。,企业对城市依赖度相对较低,商务花园中聚集的往往都是可以相对独立于城市，或者远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业。这些企业管理者认为，商务花园与大都市相比便宜的地价，关联度高的同行在商务花园聚集会，使得企业运营成本降低。,多数企业依靠智力创造财富,商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率，视野开阔。而舒适的工作环境更能斑竹员工提高工作效率。经调查在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上。,企业对便捷交通的依赖性较强,便捷的交通，是商务花园的必要条件，也是园中企业与外界沟通的必要渠道，一些企业对其有很强的依
8、赖性。这样的企业每天会和外界发生大量的业务交换，同时还需要开阔空间来防止货物，最为典型的是物流和会展企业。,企业需要有自己独特的气质和文化品位,企业希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的，个性化的企业形象，用大规模的独家园区展示公司实力，自身工作特征，特有的文化气质，提高环境质量。而在城市边缘的商务花园正可以为这些大型企业提供这样一种机会 。,企业对生态环境的追求孜孜不倦,商务花园还心音了这样一些行业的公司，如食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，他们的总部选址都十分看重区域良好的生态环境。这是由这些企业所处行业的需求所决定的。这些行业的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境条
9、件。,以主流企业为主要业务对象的服务企业,除了主流企业之外，在商务花园中还存在这三类服务企业一类是跟随着主流企业发展的上下游企业第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构，风险投资机构，商务服务机构等，第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮，家政，休想娱乐公司等 。,报告目录,商务花园产品分析区域分析 规划分析 独栋面积分析 产品设计分析 设计公司 外立面 景观分析 项目配套分析营销策略分析广告语、价格分析销售率、销售速率、销售量分析企业关注度、入住企业分析,商务花园产品分析,一. 区域分析：嘉捷：位于亦庄开发区内，凉水河北，东临京东方。BDA国际企业大道：位于易庄荣
10、华路南端点，大兴区亦庄经济开发区景园北街2号BDA国际广场：大兴区亦庄经济开发区荣京西街总部基地：西南四环外-北京市丰台区中关村科技园丰台园。处于四环边噪音较大，属于丰台区。总部国际：西南四环以外，总部基地西侧，属于丰台区MAX：顺义空港工业区B区，东距首都机场一公里，南临新国展三期国际公寓。MAX处于别墅区内，居住范围较重，会有飞机起飞降落的影响。属于顺义区非中心：朝阳区定福庄区域朝阳北路，属于朝阳区汇龙森国际企业港：易庄东区最南侧,商务花园产品分析,嘉捷：项目占地7.2公顷，总建筑面积8.4万平方米，容积率1.4，绿化率40%。分两期开发，一期色调为灰色，二期色调为白色，由20栋可售独栋办
11、公组成，一栋配套餐饮楼及一栋综合楼。食堂面积1700平方米。没有商务配套，商务氛围不浓重。,BDA国际企业大道：占地5.4万平方米，建筑面积19万平方米，16栋单体建筑，已建成7栋，1栋会所。,BDA国际广场：占地4万平方米，建筑面积12万平方米。分两期开发，一期开发八栋，每栋8-10层，单体面积3000-8000平方米。二期预留5万平方米，做定制。容积率1.98。,总部基地：总占地面积65公顷，分为东区和西区两个区，东区为国际区，西区为大中型企业总部，东区一期完工，建完办公8栋，6栋会所。西区三期工程均完工并入住，西区占地47万平方米，建筑面积65万平方米，容积率1.38，绿化率大于50%，
12、可售总部楼303栋，会议中心，两栋公寓，一栋商务酒店，4000平米地下食堂。东区占地18万平方米，规划建筑面积75万平方米，容积率1.59，绿化率大于50%。本区域为开放式办公。,总部国际：占地面积：118432.59平米（一期55199.59平米，二期63233平米），总建筑面积：212880平米（一期99659平米，二期113221平米），地上建筑面积：177798平米（一期82769平米，二期95029平米），地下建筑面积：35082平米（一期16890平米，二期18192平米），110余栋，绿化率：39.4%，容积率：1.5,MAX：规划建筑面积35万平方米，容积率1.168，分五期开
13、发，已建成三期，建筑面积20万平方米，72栋办公独栋，一栋商务酒店，绿化率35%。南北向东偏转30度。较为现代化的园区，但是人气不足，多为中小私营业主。产业分化不明显。,非中心：占地39公顷，分为一期、二期开发建设，一期建筑面积93700平方米，由7个组团构成，每个组团由4栋单体建筑构成，区域北部设26500平方米会所，二期2008年11月开工。,汇龙森国际企业港：占地50078平方米，总建筑面积95190平方米。已建成16栋。14栋独栋，两栋综合办公楼。,二.规划分析：,商务花园产品分析,三.独栋面积分析：,嘉捷：单体面积为1200-2000或1600-2800平方米，三至四层。没有电梯，形
14、势上更像老式办公楼。BDA国际企业大道：4000-12000平方米单体，7-18层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。BDA国际广场：单体面积3000-8000平方米，每栋8-10层。豆腐块楼房。总部基地：西区单体建筑面积1000-6000平方米，六至十二层。单体面积大，独栋概念较弱。总部国际：项目户型面积为1000-4000平米，5层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。MAX：单体面积800-1600平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和U谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。非中心：单体面积2300-3500平方米，4层，部
15、分为水滴形状建筑物，部分为豆腐块形状建筑，但是排列较有顺序，打破了南北或东西走向顺序，由水滴形状向外发射。汇龙森国际企业港：2800-5000平方米，4-6层。,四.产品设计差异：,设计公司：嘉捷：建筑设计公司为北京京冶建筑设计院，设计了中关村西区4号地、北京嘉捷产业园、北京银帆西雅图、北京望京悠乐汇商住、北京公馆等大型的商业和住宅项目。BDA国际企业大道：秦禾国际建筑工作室是北京市建筑设计研究院实施体制改革后第一批试点单位，和其他公司合作设计了北京硅谷亮城、莫斯科中国贸易中心、北京-观唐、北京-世纪东方城4期、济南明湖天地等多项公建、住宅项目。BDA国际广场：中房集团建筑设计事务所。是所有项
16、目中实力相对较弱的设计公司。总部基地：总体规划（土人景观）园区规划主要以学校为主，建筑总设计（李文-华通设计顾问工程有限公司）设计过4个工业园区、多个城市规划、综合商业设计，综合实力较强。总部国际：国际都市建筑设计咨询（北京）有限公司，北京新纪元建筑工程设计有限公司MAX：PERKIN&WILL（美国）/东方华太，设计公司主要以写字楼为主。7非中心：规划设计（德国MV），景观设计（美国匡形）。8汇龙森国际企业港：北京京澳凯芬斯设计有限公司，是所有项目中实力相对较弱的设计公司。,小结：MAX首席设计为国外设计师，理念较新，建筑形式新颖。非中心为国外设计师，这两个项目均摆脱国内的方正的楼房概念，独特的建筑形式易为楼房的卖点。,商务花园产品分析,外立面：,嘉捷：瓷砖、涂料、玻璃，一期为灰色色调、二期为白色色调，从外立面的材料上看显得档次较低。,BDA国际企业大道：石材、玻璃幕墙。,
