北仑市场调查报告

《北仑市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北仑市场调查报告（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人：上海智岛地产顾问机构调查时间：2005 年 2 月第一部分 认识北仑北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积 593 平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖 5 街道 2镇 1 乡，有 259 个行政村。经过 19 年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的产业基地和形象窗口。

2、第二部分 北仑的人口经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003年末在册暂住人口达 17 万余，而当年北仑总人口数只有 33 万余，外来人口已经多于本地常住人口。人口的快速增长为北仑房产市场的需求奠定了基础，请看北仑区 2000 年至 2004 年人口变化情况图表：2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年人口总量 330090 330784 332293 337641 343295年增长率 0.67% 0.21% 0.46% 0.91% 1.67% 表-1人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的速度还在不断加快。旺盛的人口必然会产生

3、旺盛的住房需求，可以断定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发。北 仑 区 人 口 增 长 率 变 化 图00.20.40.60.811.21.41.61.82000年 2001年 2002年 2003年 2004年年 份增长率（%）系 列 1图-1第三部分 北仑的经济（一） 全区 GDP 发展情况北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004 年全区实现生产总值 200 亿元，比上年增长 17.6%。图 -2 是 2000 年到 2004 年北仑GDP 增长率的变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不断提高，由 2000 年的 12.7%增长为 2004 年的 17.6%。图 -2经济总量不断

4、提高的同时，北仑人均 GDP 也不断提高，1998年北仑人均 GDP 为 20783 元，到 2003 年增长为 52715 元，五年翻了一番多。（二） 北仑人民的收入城乡居民收入稳步快速增长。2004 年北仑城镇居民人均可支配收入 15882 元，比上年增长 11.2%。单位：元 2000 2001 2002 2003 2004人均收入 11898 11991 12970 14277 15882增长率 9.1% 9.8% 8.4% 10.1% 11.2%表-2随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑人民产生了较强的购买力。从 2002 年至 2004 年北仑人均消费支出增长率

5、都在 10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活水平在快速提高。北 仑 区 居 民 恩 格 尔 系 数34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%2002年 2003年 2004年年 份系数值 系 列 1图-3（三）三次产业贡献比较北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用，同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一产业比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、第三产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。三 产

6、 对 比01020304050607080902000年 2001年 2002年 2003年 2004年年 份三产贡献比值 第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业图-4 第四部分 北仑的房地产市场（一）近年完成投资情况北仑房地产投资额稳步快速增加，2003 年完成开发投资 21.6 亿元，是 2000 年以来增长速度最快的一年，比 2002 年增长 77.9%。尽管受宏观调控影响，2004 年北仑房地产开发投资增长速度平稳回落，但年增长率仍然达 30.2%，完成投资额 28.09 亿元。亿元 2000 2001 2002 2003 2004完成投资 1.75 8.89 12.1 21.6

7、28.09增长率 45.2% 408% 36.1% 77.9% 30.2%表-3（二） 北仑房产供需格局北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺。2003 年是北仑房地产市场的一个分水岭：2003 年北仑房地产施工面积达 255 万平方米，比上年增长 75.8%；房屋竣工面积 85.09 万平方米，比上年增长143.%；房屋销售面积达 107.8 万平方米，比上年增长212.2%。2004 年北仑房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但是增长速度明显回落，请看下表：单位：万平方米 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年施工面积 142.8 255 338.06增长率

8、 39.3% 75.8% 32.59%竣工面积 25.0 85.09 191.88增长率 -35.7% 143.1% 18.75%销售面积 34.5 107.8 117.99增长率 -19.6% 212.2% 9.42%表-4出现 2003 年这样一个高端，而后回落较快是有多种原因引起的。首先，2002 年在竣工面积和销售面积上的负增长使得当年的绝对值比较小，在较小的基数上 2003 年的快速增长显得格外明显。其次，2004 年央行的宏观调控政策出台，直接影响到了开发商的开发能力。房地产业是一个靠资本运作的行业，央行的金融紧缩政策导致了许多开发商得不到足够的资金去开发新的楼盘。再次，央行提息给

9、了消费者一个暗示，市场的观望心态逐渐增加，2004 年房屋销售面积增长缓慢是有据可考的。（三） 北仑房产的结构组成1、以 2003 年为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，2003年房屋竣工面积 85.09 万平方米，其中住宅 68.2 万平方米，商业营业用房 12. 4 万平方米，别墅和高档公寓占 1.54 万平方米。2004 年这种住宅占绝对优势的情况稍有好转，住宅竣工面积比例由 2003 年的 80.2%下降到 59.7%。2003年 北 仑 房 产 竣 工 面 积 结 构 图住 宅别 墅 高 档 公 寓商 业 营 业 用 房其 他图-52、实际销售方面，2003 年还是住宅占绝对优势地

10、位，全年完成销售面积 107.8 万平方米，其中住宅 95 万平方，营业商业用房 1.4 万平方。2003年 北 仑 实 际 销 售 房 屋 结 构 图住 宅别 墅 高 档 公 寓商 业 营 业 用 房其 他图-6从上述图表可以看出，北仑房产市场中住宅是主角，商业营业用房缺乏，按照每 1000 人需要 800 平方米的购物场所计算，北仑城区尚未达到这个标准，因此北仑商铺的销售难度不会太大。另一方面，我们发现北仑别墅和高档公寓比重不高，目前别墅只有黄山别墅比较成规模，在建大规模别墅小区少。高档公寓在北仑只有里仁花园，今年将推出三期，尚不能满足北仑市场。因此建设高档次的公寓房在北仑应该有比较广阔的

11、市场前景。（四） 空置面积2002 年全区商品房空置面积 6.0 万平方米，比上年减少69.1%。2003 年房屋空置面积 11.1 万平方米，比上年增加 6 万平方米。2004 年商品房空置面 1.05 万平方米，比上年下降 90.51%。从以上数据可以发现北仑房产形势较好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大，说明需求尚未饱和，供应量还有增长的空间。北 仑 区 房 屋 空 置 面 积 变 化 图05101520252001年 2002年 2003年 2004年年 份空置面积（万平方米）系 列 1图-7从空置面积的结构上看，2003 年空置三年以上的房屋中住宅比例不高，办公楼在这里占有近 75%的

12、比例；空置 3 年以内的房屋中商业营业用房占有较大比例，商铺的投资价值必然要未来几年内才能体现出来，所以在短期空置面积中商铺占有较高比重。总体来说，北仑房产市场销售形势一片良好，空置房屋面积总量不大，三年以上的更加少，2003 年时为 8142 平方米。（五）北仑的房价走势目前北仑房价总体上能被市场接受，在 4000 元/平方米左右；少数高档次精装修的房屋售价在 6000 元/平方米以上，里仁花园三期精装高层住宅售价将在 7000 元/平方米起。由此看出，高档次的住宅在北仑依然有市场。预计北仑总体房价会有微幅上升的趋势。从北仑二手市场获得的信息是，在 2004 年五一之前，北仑房产一路高攀，达

13、到最高峰，之后稍有回落，目前已趋平稳。北仑房屋租赁市场比较繁荣，主要是外来人口多造成的。普通 100 平方米左右的房子，一般配置，一般地段的月租价在 1500 元以上。里仁花园（二期精装）130 平方米的房子年租最低 4.5 万，最高达 6 万元。（六） 要竞争对手分析1、 里仁花园三期里仁花园的技术参数：总建面积 306000 平方米，总占地面积315542 平方米，绿化率 52%。一期二期共计建筑面积 106000 平方米，三期四期共计建筑面积 12 万平方米。户型面积从 110 平方到 220 平方，主打户型 140 平方米左右。全部经装修，7000元/平方米起价。里仁花园的优势在于以下

14、几点：a. 品牌效应，经过一期二期的运作，里仁花园在北仑人民心中已然是高档次楼盘的代名词了。b. 地段优势，里仁花园地处北仑区发展新区位。距新区政府、体育中心都十分近。c. 硬件设施好，小区周围有三个学校，三期提供地暖，24 小时供热，并拥有室内泳池。里仁花园总体规划中绿化率达52%，房屋间距较大。2、 太平洋花园广场高层，不带装修。3560 元/平方米起价（三层） ，顶层 4400元/平方米，越高越贵，复式 4700 元/平方米。户型从 70 平方到 150 平方多，主要是 120 平方左右的。3、 黄金海岸规模：24 万平方米。户型在 100 平方米到 120 平方米为主，A 型一楼价格

15、4048 元/平方米，二楼 4457 元/平方米；B 型一楼 4947 元/平方米，二楼 5357 元/平方米。4、 蓝天公寓高层，小高层住宅。面积集中在 80 到 120 平方米，有少量140 平方米左右。三楼价格 4000 左右。5、 宁波东部新区宁波东部新区是宁波的最新规划发展区，离北仑仅 30 公里路程，20 分钟可以到达，这是吸引北仑的一大原因。该区相比北仑区的优势是该区配套成熟，商业、学校、会展一应齐全。用北仑人的话说，宁波东区更适合居住。但是宁波东区的房价比北仑高出一截，多数楼盘均价在 8000 元/平方米以上，少数价格较低的在 5500 元左右。宁波东区的购房客户中，还是本地人

16、为主，自住的多，投资的少。例 1：彩虹国际均价 8500 元/平方米，总共 165 套，135 平方米为主力户型，最大 190 平方米。一次性付款优惠 300 元/平方米；按揭优惠 100元/ 平方米。例 2：星河晨光面积在 55 到 147 平方米范围内，中心价 5600 元/平方米，一次性付款优惠 100 元/平方米。第五部分 北仑的土地市场2004 年，北仑区共招标土地 46 宗，成功中标 38 宗，流标率17.3%。2004 年全年出让土地 1700 余亩，基本满足了北仑建设的需要。在出让的 38 宗土地中，以起始价获得的土地有 22 宗，集中在北仑辖区的乡镇和比较偏僻的城区地块。2004 年土地出让最低价格350 元/ 平方米，最高价格 4500 元/平方米（原北仑中学地块） 。北仑长江路沿线地块均以高价出售，最高价为 3670 元/平方米，高出起始价 1000 元/平方米 26