XX集团冉家坝项目应标书

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1、诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分： 区域环境分析 1 第二部分 区域及地块房地产状况分析 8 第三部分 地块环境分析 27 第四部分 项目 SWOT 分析 28 第五部分 目标客户群分析（针对商品房） 30 第六部分 住宅部分发展建议 33 第七部分 公司简介 45 第八部分 合作建议书 62 第一部分 区域环境分析 北部新区基本概况1. 地理位置：位于重庆主城区北部，南接重 庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。2. 地域面积：130 平方公里3. 成立时间：2001 年4. 现有人

2、口：9.9 万5. 现有交通状况：210、319、212 三条高速公路呈 U 型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火 车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。6. 产业特点：重点发展信息技术产业、光 电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等 现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行一区多园 ，开 发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。7. 良好的投资环境，支撑北部新区 经济持续快速发展。1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。2）广阔的发展空间：拥有

3、国家级开发区北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境：综合交通、能源、给排水、信息设施、生 态环境、园区基 础设施等骨干工程建设将投资 450 亿。一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等 标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成 “人.城.自然”共谐共存的生态环境。4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。5

4、）八年实现全面改造三年打造基础：从 2003 年到 2005 年，基本完成 7 个组团 的基础设施。五年构建框架：到 2007 年，完成基 础设施网络和综合立体交通网 络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。八年基本建成新区：到 2010 年， 7 个组团基础设施建设 全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为 支撑、 现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“ 十里汽车城”和光电、生物医 药、 软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到 1500 亿元。6）快捷的服务方式：

5、政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。7）良好的发展前景基础设施投资快速增长。2003 年，北部新区包括 经开区、高新区完成基础设施建设投资 49.7 亿元，比上年同期有 较大幅度增长。落户开发区的项目和投资增长较快。北部新区 经开园和高新园近四年共引进项目 122 个，累计合同投资总额 269.1 亿元，其中 2003 年引进项目 87 个，占历年引进项目总数的 71%；合同投 资总额 208.7 亿元，占历年合同投资总额的 77.6%。 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003 年北部新区各项指标概况：区域 经开园和高新园指标 GDP 工业总产值金额 14 39.4同比增长 53.9% 2

6、30%二、交通概况1、交通设施公交客运主枢纽站：1 处枢纽 站场： 5 处一般站 场: 6 处公交保养 场: 1 处 2、轨道交通轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。轨道交通环线一级轨道交通枢 纽站：2 处 ；三级轨道交通枢 纽站：4 处 。检修站：1 处（童家院子）占地 30 公顷。 3、区域交通状况总结：1 片区拥有渝怀铁路、寸滩 港口以及渝合、渝 长、渝黔、机场四条高速公路线， 对外交通非常便捷。2 规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来的北部新区与其它主城各区紧密联系在一起。三、城市发展规划1、规划性质：北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核

7、心增长极和都市风貌展示区。 1 规划规模：用地规模：规划区总用地面积 136.60 平方公里， 规划城市建 设用地 91.73 平方公里，占总用地的 67.15%。 人口规模：规划人口规模为 65 万人。 2 区域规划：六号线三号线轨道环线四号线用地形态由七个组团构成：人和组团(1 号) 、大竹林组团(2 号) 、礼嘉组团(3号) 、黄茅坪组团(4 号) 、翠云组团(5 号)、鸳鸯组团(6 号) 、金山组团(7 号) ，各组团之间由生态林地、市级 公园等自然隔离。人和组团（1 号组团）：本项目所在组团。规划城市建设用地 18.72 平方公里，人口 20 万人。 规划主要职能：商务中心、客运枢纽

8、、光电产业、 高档社区。 从城市功能规划上看，本项目所在的人和 组团，未来将成 为 城市居住的中心区。大竹林组团（2 号组团）规划城市建设用地 18.31 平方公里，人口 10 万人 。 规划主要职能：信息产业、软 件产业、光 电产业、生物工程。 礼嘉组团（3 号组团）规划城市建设用地 16.15 平方公里，人口 18 万人 。 规划主要职能：高新技术研发，居住用地主要 发展高档社区。 黄茅坪组团（4 号组团）规划城市建设用地 5.95 平方公里，人口 3.5 万人。规划主要职能：现代制造业。 翠云组团（5 号组团）规划城市建设用 11.37 平方公里，人口 2 万人。规划主要职能：以汽车、摩

9、托 车配套产业为主的生产及研 发。 鸳鸯组团（6 号组团）规划城市建设用地 11.7 平方公里，人口 10 万人。 规划主要职能：为翠云组团和金山组团服务的第三产业。四、北部新区主要特征概括1 北部新区的人口在未来几年内快速增长。到 2015 年，北部新区规划人口将达到 65 万，而 现有人口 9.9 万，这意味着未来 11 年，北部新区人口特别是就 业人口将快速增长。2 北部新区近两年经济高速增长。3 北部新区拥有良好的生态环境。4 北部新区基础设施大大改善。5 区域对外交通网络发达。6 规划中的三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区与主城各区之间的交通。第二部分 区域及地块房地产状况分析 一

10、、重庆市住宅市场发展状况：（一）房地产市场供给部分1、土地供应现状（土地购置）年份 土地购置（万 m2） 增幅（%）1999 624.53 2000 619.21 -1%2001 870.34 41%2002 1320.26 45.2%分析：房地产开发土地购置呈高速增长的态势，远远高于同期全市房地 产开发投资的增长速度（在后面的房地产开发投资分析中可见）。 19992002 年，重 庆市通过各种方式完成土地购置的总量达到了 3434.34 万平方米，除 2000 年增长幅度出 现负值以外， 2001 和 2002年较上年的平均增幅达 40%以上。2、房地产开发投资 房地产开发 投资年份 完成投

11、资（亿元） 增长率（%）1999 112.51 15.6%2000 139.63 24.1%2001 196.67 40.9%2002 245.91 25.0%02004006008001000120014001999 2000 2001 2002一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一分析： 2002 年以前，重庆房地 产土地价格以及商品房价格与全国 发达城市相比，明 显偏低，加之土地供应不够市场化，为 部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002 年重庆市政府公布了新的土地价格且出 让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地 产开

12、发的投资增长率。 住宅开发投 资年份 完成投资( 万元) 增长率(%)1999 523357 2000 728125 39.13%2001 1107126 52.05%2002 1306998 18.05% 呈现的特点分析1）截至目前，2002 年全市房地 产开发投资的数量是最大的，而每年都不同程度地呈现出递增的趋势；且每年的投资同比增长速度都有所增长， 仅 2002 年的同比增长速度较 2001 年有所下降。2）从不同类型物业占商品房投资总额上分析， 1999 年至 2002 年住宅投资所占份额从56%至 71%逐年增大。3、竣工面积一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一0501001502002503001998 1999 2000 2001 2002完 成 投 资 增 长 率住 宅 完 成 投 资 (万 元 )02000004000006000008000001000000120000014000001999年 2000年 2001年 2002年 房地产竣工面 积年份 竣工面积（万 m2） 增幅（%）1999 620 3.5%2000 849 36.9%2001 1021 20.3%2002 1390.73 36.2% 住宅竣工面积 年份 竣工面积(万 m2) 增长率(%) 1999