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1、长 清 校 区 周 转 房 物 业 管 理 方 案（讨 论 稿 ）依 据 物 权 法 、物 业 管 理 法 和 鲁 政 办 发 (1998)35 号 文 ，事 管 发 (1999)1 号文 ，参 考 小 区 物 业 社 会 化 管 理 以 及 高 校 教 工 住 宅 物 业 管 理 的 有 关 做 法 和 案 例 。提 出 如 下 方 案 。一 、校 内 周 转 房 小 区 物 业 社 会 化 管 理 方 案1、成 立 具 有 业 主 委 员 会 性 质 的 校 内 周 转 房 住 户 自 治 机 构 ，可 以 称 为 自 主 管理 委 员 会 （简 称 自 管 会 ）作 为 权 力 主 体
2、，要 具 备 房 屋 产 权 变 更 后 ，与 合 法 业 主 委员 会 的 可 过 渡 与 可 对 接 性 。初 期 可 考 虑 每 单 元 住 户 推 选 或 指 定 一 名 代 表 ，组 成代 表 会 议 ，审 议 “入 住 须 知 ”、“物 业 管 理 方 案 ”等 文 件 。并 代 表 全 体 住 户 利 益 ，讨论 表 决 以 上 文 件 ，通 过 住 户 签 署 后 生 效 。2、由 住 户 自 治 机 构 与 校 资 产 管 理 部 门 配 合 ，选 择 、监 督 物 业 管 理 单 位 ，制订 小 区 管 理 办 法 ，对 校 内 周 转 房 小 区 进 行 综 合 管 理
3、和 服 务 。3、由 住 户 自 治 机 构 所 选 定 的 物 业 服 务 单 位 收 取 、管 理 物 业 经 费 ，物 业 经 费实 行 全 成 本 核 算 ，由 住 户 按 居 住 面 积 分 摊 收 取 。物 业 服 务 单 位 自 主 经 营 、自 负盈 亏 ，学 校 不 再 负 担 。物 业 经 费 预 算 项 目 及 标 准 参 考 意 见 ，见 附 件 长 清 校 区 校内 周 转 房 物 业 管 理 经 费 分 项 报 价 表 。4、由 住 户 自 治 机 构 与 校 资 产 管 理 部 门 配 合 ，依 据 法 律 和 学 校 有 关 资 产 管 理制 度 ，协 调 住
4、户 与 住 户 、住 户 与 学 校 、住 户 与 物 业 服 务 单 位 的 产 权 利 益 和 物 业服 务 利 益 等 关 系 及 矛 盾 。由 于 该 区 在 校 区 内 ，以 上 方 案 没 有 包 括 保 安 工 作 及 费 用 在 内 ，建 议 保 安 工作 由 校 卫 队 在 校 区 内 统 一 负 责 。如 选 择 后 勤 管 理 ，提 出 以 下 附 件 1、附 件 2 建 议 性 意 见 及 方 案 ，供 参 考 (其中 一 次 性 投 入 ，由 后 勤 先 投 入 ，后 折 旧 归 还 )。二 、物 业 服 务 工 作 内 容1、按 校 方 要 求 管 理 周 转 房
5、区 内 运 转 秩 序 ；2、区 内 楼 宇 内 外 公 共 区 域 的 保 洁 工 作 ；3、生 活 垃 圾 收 集 与 处 理 （不 含 装 修 建 筑 垃 圾 ）、化 粪 池 清 理 工 作 ；4、区 内 公 共 区 域 卫 生 消 杀 工 作 ；5、区 内 绿 化 区 养 护 管 理 ；6、户 内 自 用 部 位 、自 用 设 施 的 维 修 （按 本 文 附 件 一 、附 件 二 的 规 定 办 理 ）；7、区 内 及 楼 宇 共 用 部 位 、共 用 设 施 的 维 修 管 理 问 题 ，由 于 我 校 职 工 公 寓 为周 转 房 的 特 殊 情 况 ，无 法 按 照 事 管 发
6、 (1999)1 号 文 的 精 神 办 理 。特 建 立 教 工 公寓 共 用 部 位 、共 用 设 施 维 修 基 金 ，在 后 勤 处 挂 账 积 累 ，以 楼 宇 单 体 为 单 位 计 算 。需 使 用 时 ，由 该 楼 全 体 住 户 同 意 并 签 字 方 可 使 用 。不 足 部 分 ，由 住 户 按 住 房 面积 来 分 担 ；8、陆 续 推 出 的 供 住 户 选 择 的 其 他 有 关 有 偿 服 务 项 目 。三 、长 清 校 区 校 内 周 转 房 物 业 管 理 经 费 分 项 报 价 表经 计 算 整 个 山 东 中 医 药 大 学 校 内 周 转 房 小 区 ，
7、按 100000 平 方 米 计 算 ，按 每平 方 米 每 月 0.45 元 收 费 。具 体 核 算 如 下 ：（一 ）共 用 部 位 、共 用 设 施 维 修 基 金 每 平 方 米 每 月 0.1 元（二 ）人 工 费 明 细 表岗位 人数 工资标准 月工资额 备注经理 1 1800 1800保洁绿化主管 1 1200 1200维修主管兼内勤 1 1200 1200保洁员 14 600 8400绿化员 5 600 3000工程维修人员 4 800 3200小计 26 18800保险费 20.55% 3863加班及福利费 8% 1504 工资总额的 8%费用合计 24167（三 ）办 公
8、 费 明 细 表费用项目 子项目 测算依据 费用小计交通费 日常租车费用 200电话费 电话 1 部，平均每部每月 300 元 300通讯费手机费 手机 1 部，平均每部每月 300 元 300管理人员夏装 2 套，150 元/套，冬装 2 套，300元/套（按两年折旧）113服装费工人夏装 2 套，100 元/套，冬装 2 套，200元/套（按两年折旧）600水电费 每月 600 元 600员工宿舍租用费 每月 500 元/两间 500办公费及保洁绿化水电费办公用品费 概算 200合计 2813（四 ）固 定 资 产 折 旧 费费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注电脑 2 5000
9、10000 水电收费及管理打印机 2 1500 3000电话机 1 150 150 办公及维修值班经理 1 800 800管理人员2 300 600办公桌椅其他 6 300 1800经理 1 800 800文件柜部门 3 400 1200沙发、茶几 1 3000 3000办公设备原值保险柜 1 1000 1000数字万用表 1 200 200管道疏通机 1 1500 1500冲击钻 1 1000 1000高压水枪 1 1500 1500剪草机 1 5000 5000台钻床 1 2000 2000电焊机 1 1000 1000兆欧表 1 1000 1000修边机 1 6000 6000工具柜 2
10、 500 1000工具设备小推车 3 300 900小计 43300固定资产折旧费43300 月均 650按 5 年折旧，折旧后残值为10%（五 ）低 值 易 耗 品 摊 销 明 细 表费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注清洁工具 批 1 9000 375水车 个 12 240 120水管 根 10 150 63绿化工具 批 1 5000 208维修工具 批 1 2000 83消防工具 批 1 1800 75低值易耗品摊销办公文具 批 1 2500 104低值易耗品合计费用 1028两年摊销（六 ）实 施 设 备 维 护 明 细 表项目费用 子项目 测算依据 费用小计给排水系统 日常维
11、修与更换配件 根据设备原价估算 800照明系统 维修与更换费用 根据设备原价估算 800消防系统 维修费用 根据设备原价估算 150运行养护费用合计 1750（七 ）保 洁 、不 可 预 见 费 、社 区 文 化 明 细 表费用项目 子项目 测算依据 费用小计卫生消杀 每月消杀 4 次，每次 300 元 1200清洁化粪池 每年一次每次 4800 元 400清洁材料 清洁剂、垃圾袋、普通工具 800清洁费清运费 垃圾清运费 800清洁费合计 3200不可预见费 按前 6 个项目的 3%提取 988社区文化费 按前 7 项的 3%提取 1017月 合 计 总 费 用 ：45613 元 ，由 于
12、实 际 入 住 不 足 100000 平 方 米 ，故 每 平 米 按0.45 元 收 费 。（十 ）物 业 管 理 费 的 收 取 ，从 住 户 签 订 入 住 协 议 之 日 开 始 。并 从 住 户 职 工 工资 中 扣 除 。附 件 ：山 东 中 医 药 大 学 公 有 住 宅 售 后 维 修 养 护 管 理 暂 行 办 法 附件山东中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法（征求意见稿）第一条 为加强我校公有住宅售后维修养护管理，明确售房单位和业主的责任，保障业主和非业主使用人的安全和权益。根据山东省省级机关房地产管理办法 （鲁政发199513 号） ，山东省公有住宅售后维修养护管理
13、暂行办法 （鲁政办发199835 号）和省直机关住房委员会、省财政厅、省级机关事务管理局事管发19991 号文件的有关规定，结合我校实际，制定本办法。第二条 本办法所指售房单位是按照省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见规定的，出售公有住宅的房屋管理单位即山东中医药大学；业主是指按照上述“实施意见”的房改政策购买公有住宅的我校有关职工及继承人，非业主使用人员是指未购买现租住我校公有住房的我校职工。第三条 按照上述文件规定，公有住宅出售后的维修养护，逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。考虑到我校的实际情况，在管理模式的社会化、专业
14、化和企业化上，在管理维修费用的承担比例上将本着逐步改革、稳妥过渡的原则进行。第四条 按照文件规定：公房出售后，共用部位和共用设施设备的维修养护费用，普通住宅按售房款的 20%，高层住宅按售房款的 30%提取，建立维修基金，所有权归售房单位，维修基金在省直住房资金管理中心设专户，专款专用，以其利息支付共用部位和共用设施设备的维修及管理费用，不足部分由业主按各自住房建筑面积的比例分摊。在条件逐步成熟时，学校将会同全体业主成立业主管理委员会，代表维护全体业主的合法权益，民主管理、决策已出售房屋的有关事宜。学校决定，在业主管理委员会成立之前，房屋管理由学校资产部门负责；共用部位和共用设施设备维修养护及
15、费用由学校承担，后勤处组织实施；自用部位、自用设施设备的维修养护责任及费用由业主承担，可以按照规定自行维修养护，也可以委托学校后勤物业管理中心有偿服务或委托社会物业管理公司代修。非业主使用人按规定交纳房租及水、电、气、暖各种费用后，房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及费用由学校负责。业主管理委员会成立之后，维修养护由其选聘的物业管理企业按双方签订的合同承担，费用按上述文件规定办理。第五条 公有住宅出售后的维修养护，按上级文件规定，分为自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备两部分。自用部位和自用设施设备是指：分户门内的装饰部分，包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层，门、窗、户内非承重隔墙、
16、隔扇，自用阳台（包括自用户外楼屋顶平台） ，栏杆、扶手，分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道、散热器及其他线路，厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他设施设备，独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物，如院墙、储藏室等。共用部位和共用设施设备是指：楼房内地承重结构部位，包括楼盖、房顶、梁柱、楼板，墙体、基础等，外墙面、楼梯间，共用的厨房，共用的厕所、共用水池，走廊通道，垃圾道，烟囱、屋顶水箱，邮政信箱，上水管道（至分户表前，含表） ，下水主管道，煤气管道（至分户表前，含表） ，暖气管道（至支线截止阀前） ，供电线路（至分户表前，含表） ，共用天线（户外部分） ，消防设施，电梯，车库（自行车、摩托车、汽车）及房前房后的院落等。第六条 业主和维修养护责任单位（在业主委员会成立前为学校，之后为业主委员会） ，应当定期对住宅的自用和共用部位及设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接收学校职能部门和业主委员会的
