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1、舞阳某商业地产项目开发前期可研报告XX 商业地产发展有限公司2006 年 12 月本次市场调查报告要解决的主要问题：1、 项目地块是否具有投资价值？2、 项目投资的风险因素？研究思路商业市场调查 宏观经济和城市规划研究商业定位开发模式区域商圈调查投资、经营、消费群体调查项目定位经济效益分析研究方法市场调查 市场预测 投资估算 投资不确定因素分析报告汇报内容：1、 项目发展背景分析2、 市场分析3、 项目分析4、 发展定位5、 规划计划建议6、 成本财务评估7、 风险因素分析项目地块是否具有投资价值？研究项目，分析市场宏观经济，认识 XX 项目发展背景分析 宏观经济分析 城市发展规划 宏观经济分
2、析XX 县地处黄淮大平原，下辖 7 乡 7 镇，397 个行政村，总面积 777 平方公里，人口 60 万，县城城区为舞泉镇，城区面积 9.3 平方公里，人口 9.2 万人。XX 县为典型平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民主要经济来源；XX 有丰富的地下资源，岩盐总储量达 400 亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源，近年来，XX 加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻 XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速发展，将形成以工业为主导的县城经济发展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府发展目标：打造充满活力、富有魅力的中国新
3、兴盐都。XX 县宏观经济特征： 经济基础弱，底子薄表一：各项指标比较 比较数据 XX2002 年 XX2005 年 临颍 2005 年全县国民生产总值 25.9 亿元 40.1 亿元 89 亿元全社会固定资产投入 8.97 亿元 20.01 亿元 19.6 亿元地方财政收入 6749 万元 1.05 亿元 1.2 亿元城镇居民人均可支配收入 3285 元 4320 元农民人均纯收入 1539 元 2100 元社会消费品零售总额 26.6 亿元（数据来源：XX 县 2005 政府工作报告）表二：周遍各县财政收入 XX2003 年 7300 万元 1.1 亿元 1 亿元 9000 万元 1.7 亿
4、元2005 年 1.05 亿元 1.25 亿元 1.7 亿元 1.6 亿元 2.67 亿元（数据来源：县 2005 政府工作报告）丰富的自然资源、工业的迅速发展、经济的快速增长表三：XX 县元月至六月份各项指标 各项指标 完成数量 比去年同期增长比率全县完成生产总值 22.56 亿元 18.1%全县固定资产投入 9.85 亿元 41%社会消费品零售总额 10.2 亿元 15.1%农民人均现金收入 1111 元 18.3%地方财政收入 8020 元 51.2%2006 年上半年全县完成工业增加值 10.7 亿元，上缴税金 2756.1 万元。（数据来源：XX 县 2006 政府工作会议报告） 工
5、业发展方向明确，国家政策支持国务院关于投资体制改革的决定已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录，并把 XX 盐田列入全国重点发展的 10 大井盐矿盐区。 与全省 20 强县、10 个经济发展快县比差距比较大，经济属较落后的县域经济表四：2005 年各项指标对比 （单位：元）各项指标 XX 20 强县平均值 10 个经济发展快县平均值人均 GDP 7015 19730 8465人均财政收入 169 845 213农民人均纯收入 2048 3594 2838人均固定资产投入 3437 9033 3539（数据来源：XX 县 2005 政府工作报告） 经济活跃程度和投资意识低表六：2005 年各项金
6、融指标 （单位：万元）XX 临颍金融机构各项存款余额 276268 314186金融机构各项贷款余额 133214 364127城乡居民储蓄存款余额 244903 271514（数据来源：市 2006 年统计年鉴）小结：1、GDP、财政收入低于周边县区，经济基础薄弱，城镇居民经济收入不足2、有工业支持，经济发展迅速，经济后劲强3、城市人口将会快速增长4、产业结构以工业为导向的县域经济已经形成，必将带动第三产业的发展5、人比较保守，投资意识差，经济不活跃总结：由于盐化矿业的丰富储量，XX 县利用得天独厚的盐业资源大力发展经济。近三年来经济的迅速发展，经济持续稳定的增长，居民收入水平的不断提高，消
7、费快速的增长，为商业的繁荣提供了基础，也为商业地产的开发带来契机。目前，XX 县的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。 XX 县城市发展规划2005 年 XX 县政府工作报告关于 XX 县城市建设：XX 县城区面积由 2002 年 7.5 平方公里，于 2005 年扩大到 9.3 平方公里，人口由 7.6 万人增加到 9.2 万人，2010 年城区面积将达到 13 平方公里，常住人口达到 13万人以上。 远期发展目标建设河南盐化基地，打造中国新兴盐都，创建生态宜居的园林城市，不断提高城市化水平，努力建设布局合理、功能完善、特色鲜明、生态宜居的靓
8、丽城市。 近期发展目标“完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进”推进老城区改造，完善城中心现代商贸服务区，城西文化休闲区，大力实施城东开发，有序推进城北开发，高标准建设新型行政商住区，全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。 城市定位充满活力、富有魅力的中国新兴盐都，生态宜居的园林城市。 手段加大城市基础设施的建设，2006 年上半年城市建设投资 1.45 亿元，西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水，西城文化广场二期东、西二湖改建于 2006 年 11 月 22 日奠基启动。 目的提高城市品味、营造良好的投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济的迅猛发展。小结1、经济的发展
9、必然带来城市化的有力推进2、城市化的建设，必须是各项功能一体化发展，目前 XX 商业设施落后、功能低与城市发展需求不相匹配。3、建设大型的一站式购物中心，休闲商业街必将带动 XX 商业的跨越式发展。4、商业网点建设为城市布局规划的空白点，老城区目前没有可利用建设商业设施地块，本案是城区唯一一块商业空地。5、从城市发展来看，人民路将成为城市主干道，并将城市分为老城区和新城区。6、城北区的大力开发，将支持本案为城市的商业中心。7、盐化企业的发展，城市建设的投入，必将带来大量的人流、物流、常住人口与流动人口都会快速增加，为商业物业提供有力的支撑。总结XX 县政府以“工业兴县，工业富乡”为政府工作重点
10、，充分发挥盐化资源优势，不断加大招商引资，优化投资环境，全力打造工业强县，逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导的特色优势产业体系。产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速的转变，并形成以工业为主导的县城经济发展新格局。城市建设上基础设施建设不断加快，城镇化建设快速提升，城市功能日趋分明，完善商业设施需求越来越强烈。 城市商业分析： 商业布局：传统沿街线性商业，XX 商业街是以东大街与上海路形成的十字形商业街区。 整体商场分布及特征：商业东边入口处有银基生活广场、金阳光、新东方量贩；西边北街口有金阳光、百佳超市；中间上海路有人民商场，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商业门店，加上百佳
11、超市的拉动，商业沿上海路向北发展，较上海路向南好。 商业门店特征： 门店窄小，不利于商品展示 门店散、乱自然成市，没有统一规划 门头太小，品牌专卖店没有门头展示效果 商品特征 商品档次明显偏低， 受门店限制，产品没有有序陈列小结：商业街区自然成市，没有统一规划，商场设施设备简单，服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。 商业市场空白点： 中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺； 商场硬件设施低，没有标准化的卖场； 没有好的品牌店来引领市场、引导消费； 项目与商圈的关系本项目位于 XX 商圈北区，为上海路北口；东街的东、西口卖场、上海路十字口卖场与本项目卖场形成三角同心圆。随着城市的发展，人民路为城
12、市主干道，本项目为多功能业态组合，商业设施的现代化必将形成以本项目为商业中心的城市布局。 商业街区功能分析：主要商业街区：东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街总结： XX 缺少一站式大型购物商场，商圈内缺乏完善的商业街区，这为本项目提供了良好的发展背景、填补了商圈空白。 项目所在商圈边缘，但紧临人民路，从城市的发展规划中看本项目将会成为商圈中心，发展潜力大 市场分析 市场环境分析 竞争市场分析 市场发展趋势 市场环境分析 住宅市场特征1、供应量大，市场吸纳量有限，消费能力有限；2、楼价尚未突破 1000 元，但有一定的上升空间；3、恋城情节重，对郊区大型住宅小区开发认可度低；4、大多数
13、人第一次置业，未达到对住宅环境、品质的需求层面上，对价格认知敏感度高5、处在住独家小院阶段，对楼房接受度低。 商铺市场特征1、有一定的商铺投资意识和投资欲望；2、对商铺区位价值认知度低，没有升值铺概念；3、商铺价位低，没有引领价格的商铺4、没有成功商铺赚钱案例，需要重点引导；5、商圈内没有可投资商铺，有一定商场空白点；6、整体市场商铺租金低，没有超过 2000 元/月租金的商铺；7、商铺价值提升有一定难度；8、商铺投资的购买力有限，市场容量不易太大 小结XX 房地产市场刚起步，楼房住宅尚未全面认可，独家小院有一定市场；居民有一定商铺投资意识，但没有投资经验，贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人
14、有不良影响，将影响以后商业地产的开发；商业地产以商业街形式出现在 XX，但位置处在郊区，对商铺价值提升没有引领性。 竞争市场分析 目前 XX 地产项目有三个：水榭花都、贾湖广场、西城花苑基本特征：1、均处于商圈外，远离商圈；2、水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺，与商圈内商铺没有可比性；3、贾湖广场为商业步行街，规划设计、店面设计没有商业氛围；4、商铺价格不高于 2000 元/，属偏低价位；5、目前商圈内没有潜在竞争者；XX 市场商业项目：银基生活广场、金阳光、新东方量贩，人民商场，百佳超市。基本特征：1、商业市场属于原始的商业形态，存在很大提升潜力；2、商场场内惨淡，经营无亮点；3、购物氛围不
15、浓；4、商业物业规划设计滞后，购物不便利；5、服务管理无体系，没有形象；6、商场配套设施不足，影响商场人流良好循环。 市场发展趋势： 市场对房地产投资刚开始，目前处在非理性状态，住宅处于刚被接受、认可阶段，商铺投资有一定需求，但承受价位不容乐观，市场空间上升不太高。 大多数人属一次置业阶段，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导，市场有一定潜力。 工业的发展、经济的提升、人们消费水平的提高，城市功能配套需求强烈，目前却没有好的商场，高品位商场的开发是经济发展的必然，具有一定市场空白点。 政府为提高城市现象，提供了更宽松的政策环境，在土地供应、配套费的收取上给予了优惠政策，刺激有实力的外地开发商的进驻。 随着外地开发商的进驻，土地价格逐步攀升，目前已经从 5 万元/亩提升到 20 万元/亩（数据来源 2005 年政府工作报告）住宅房价格逐步提升，预计 2007 年应突破 1000 元/，达到最高价 1100 元/左右。 项目前期分析 项目详细参数 项目拆迁成本估算估算说明本次估算以上海路二层营业房为基准，选定标准基准为标准套（投资户当时以 2 万元购置土地，统一建商业房）标准套为两层，每层两间。 土地面积：48建筑面积：96以此作为本次评估参照标准，具体评估应分套核定，本次只做测算未考虑诸多因素影
