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1、商圈及目标消费群体研究高力国际商业项目操作流程介绍(1)取得土地市场研究步骤阶段成果城市背景商圈研究消费群体地块条件经济分布目标交通产业特点特点可视前期市场研究深入研究项目所在区域背景及发人口关系习惯可达展状况以及潜在消费需求,为项目消费地位能力指标定位确定科学合理的依据1.在项目定位的同时,了解商家的需定位求及意向以确保定位的准确以及, 未来招商的可实现性.定位规模定位功能配比市场定位商圈定位开始进行主力店的洽商,确 主题定位定主力店租赁意向.平面布局水平动线业态定位动线结构竖向交通通过合理的商业规划,确保商家进休息空间人流动线入口安排商业规划驻的可实现性以及后期运营中可景观绿化车流动线停车
2、场商户访谈主力店洽谈工程条件下客区能出现相关问题的提前解决.行销管理卸货区财务管理营业管理运营管理费用测算物业管理营销推广招商实施运营管理(2)取得土地市场研究城市/区域背景商圈研究消费群体地块条件经济分布目标交通产业特点特点可视前期市场研究人口关系习惯可达消费地位能力指标1、确定重点研究范围 1 认、识城；市/区域商圈分布情况及特点；1、周边交通现状及可视性、可达2、城市/区域经济发展 2、状相况关；商圈之间关系；性分析；93、城市/区域人口状况 3、及项特目点与；相关商圈之间的关系或项 2、城市 /区域交通发展为本项目带 4、城市/区域消费水平；目在所在商圈所处的地位认识；来的影响分析；3
3、 、本项目建成后对周边区域交通状况的影响分析；4、项目规划指标限制性分析； (3)定位定位规模定位功能配比市场定位办公商圈定位酒店主题定位商业业态定位居住商户访谈主力店洽谈(4)平面布局水平动线动线结构竖向交通休息空间人流动线入口安排商业规划景观绿化车流动线停车场工程条件下客区卸货区行销管理营销推广招商实施运营管理财务管理营业管理物业管理(5)取得土地市场研究城市背景商圈研究消费群体地块条件经济分布目标交通产业特点特点可视前期市场研究人口关系习惯可达消费地位能力指标定位定位规模定位功能配比市场定位商圈定位主题定位平面布局水平动线业态定位动线结构竖向交通休息空间人流动线入口安排商业规划景观绿化车
4、流动线停车场商户访谈主力店洽谈工程条件下客区卸货区行销管理财务管理营业管理营销推广招商实施运营管理(6)物业管理商圈(7)目录商圈的定义 112 商圈的形成 2(8)商圈的定义 商圈是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用（包括辐射、吸引双向活动）的一定空间范围，这些商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中心或边缘地带。 所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态、业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆 500M 为核心商圈，方圆 1,000M 为次商
5、圈。(9)北京主要商圈分布亚奥望京中关村东直门燕莎西单三里屯王府井朝外万达金融街 CBD 前门(10)商圈的形成形成原因：1、历史沿革（传统商圈：王府井、前门）2 、政府规划（规划商圈：朝外、CBD、金融街、亚奥、望京）3 、消费需求（发展商圈：三里屯、东直门、燕莎、中关村）4、品牌效应（万达） (11)模式特征? 大型商业街带动模式：商圈以某一大型商业街为核心，这个大型商业街就是区域的中心轴；如：王府静、西单、前门(12)顾名思义,王府井大街作为一条商业街, 早年主要是适应“王府”的人们需要而逐渐兴起的。明朝称王府街。据明成祖实录载：初称十王府,王府街,后又称王府井大街。在这条街两旁的小巷名
6、称中,至今尚有四处称为府的：帅府、阮府、空府、霞公府。不仅街以府命名,巷也以府命名。(13)王府井? 王府井大街位于天安门东侧，定名于 1915 年，历史悠久，乐天银泰是中外游客到北京的必游之地，日均人流量达 100 万以上 2 北京百货大楼? 王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街。王府井商圈是北京最早的、最成熟的商圈 45?王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导北京 APM 地位，其主要的客流均由外埠和境外的旅游者组成。区内各大商业卖场林立，如：东方新天地、新东安商场、王府井百货大楼、乐天银泰商场等金宝汇?由于几个交通要道以及地铁 1、5 号线在此区
7、域交汇，王府井的零售市场非常繁荣，是北京最著名的商业区 13 东方广场(14)4 王府井序号项目业态规模（）开业时间 1 金宝汇购物中心 40,00020082 东方广场购物中心 120,000200153 乐天银泰百货 83,60020084 北京市百货大楼百货 30,00019555 北京APM 购物中心 40,000199812 高端金宝汇东方广场乐天银泰 3 北京市百货大楼中端北京APM 大 4030501020 众目标消费者年龄(15) 价格西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长 1,600 米，以西单北大街为轴线东西进深 200300 米，占地 80 公顷。 西单商业区
8、的形成开始于五十年代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设，以及城市人口的大量西移，西单商业区开始一步步的发展并繁荣起来。(16)西单美晟广场?西单商圈位于北京市黄金地段长安街西段，该商业区北起西单北大街北口，南至长安街，是以西单北大街为主线的北京市黄金商圈，也是北京市最早的、最成熟的商圈之西单商场一，它与王府井商圈、前门商圈并称为北京市三大传统商圈 5 大悦城? 绝佳的地理位置以及政府的良好的规划使其成为了具有国际先进水平的，集购物、餐饮、娱乐、服务、办公为一华威 2 体的整洁、有序、文明、繁华的商业街 63 君太百货 4 中友百货首都时代广场 1
9、(17)西单序号项目业态规模（）开业时间 11 首都时代广场购物中心 49,00020002 大悦城购物中心 205,00020083 君太百货百货 60,00020034 中友百货百货 40,00019995 西单商场百货30,00019786 华威商场购物中心 50,0001991 高序号项目业态规模（）开业时间端新增美晟广场购物中心 47,000 待定首都时代广场大悦城君太百货中中友百货端 2 西单商场华威商场大 4030501020 众目标消费者年龄(18)价格前门?其地处天安门广场正南方，且自身具有悠久的历史，前门吸引了许多的游客?600 多年的古老商街的历史令其汇聚了许多“老字号”
10、 ，如全聚德、吴裕泰、一条龙、瑞蚨祥等1?2008 年，前门商圈经过新一轮修复，引进了许多国际品牌，大栅栏商业街如Rolex、ZARA 、 H&M、Starbucks 等前门商业街 2(19)前门是古都九门之首位居北京中轴线上的南大门。前门大街为都城中轴线上的南北主街.也是古都中轴线上最具有传统特色的商业街和市井文化区域。 前门，在历史中是连接着皇城内外气脉的重要地方。明清时期，前门一带可以说是北京城最繁华热闹的地区了，即使王府井也无法与之相比。那时的吏户礼兵刑工六大部，都设在前门内的东西两侧，只隔一道城墙。前门一带热闹的原因，正源于此，外地人进京，无论是赶考的秀才，还是办事的官员，住在前门一
11、带，自然方便一些。前门一带店铺多，饭馆多，游乐场所多，会馆旅店多，就是再自然不过的事情了。有具体的统计，前门一带光会馆就有 140 多家。(20)前门序号项目业态规模（）开业时间 1 前门商业街商业街 125,00020082 大栅栏商业街商业街 40,405 已开业 1 高端前门商业街中端大栅栏商业街 2 大 4030501020 众目标消费者年龄(21)价格模式特征? 多种业态零售点共同带动模式：商圈内成员众多，但规模较小，主要满足区域内的市场需求，区域内自成一个完整的消费体系；如：北京朝外商圈(22)朝外?商业新星涌现：从 2005 年中旬到 2007 年 6 月，朝外地区陆续上市数个商
12、业地产项目，如朝外 MEN、丰联广场老番街、日坛国际广场、日坛上街、雅宝城和优唐 1 等，其中既有外贸商品零售业，也有专业批发商业业态?区位优势凸显：朝外大街被市政府确定为北京市第三商业街区，与此同时，随着新型商业业态的入悠唐市，位于朝外大街和建外大街中间的朝外南辅路的朝外 MEN 百脑汇( 新)区位优势也得到业内一致肯定 346 日坛上街蓝岛商场52(23)朝外项目业态规模（）开业时间 41 丰联广场购物中心 74,00019972 蓝岛商场百货45,00019933 悠唐购物中心 80,00020074 朝外 MEN 市场 106,70020055 日坛上街商业街70,00020086 百
13、脑汇( 新)电子卖场 22,0002009 高端 2 丰联广场蓝岛商场优唐中朝外 MEN 端雅宝城 6 海龙电子城大 4030501020 众目标消费者年龄(24)价格模式特征? 中心带动模式：商圈的形成首先发端于一两个中心商业项目。随着地区内中心店或旗舰店的建立与不断发展，各种业态的店铺随之集聚于此，商品种类丰富，样式齐全，不断吸引大批顾客流，而顾客流的增长，又能进一步吸引其他相关商业入住。如：北京燕莎商圈、CBD 商圈 (25)CBD7?CBD 商圈西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地面积约4 平方公里是，北京市知名度最高的的国际性商务中心区财富购物中心世贸天街? 区
14、域内交通便捷、路网发达。主要交通道路二环路、三环路、四环路均围绕贯穿该商务区；区域内的多条公交线路及地铁一号线、八号线、十号线等构成了完善的 6 嘉里中心交通体系?CBD商务区内高档商业设施林立，写字楼聚集，商务氛围浓厚。国贸、嘉里、银泰、华贸中心等顶级写字楼 1 国贸购物中心云集；普华永道、麦肯锡、埃克森美孚石油、荷兰银行、福特公司、丰田公司、惠普、等知名公司集中 2?该区域的零售业主要针对中高端消费者，是国际奢侈银泰中心品牌的聚集地，同时也引领着北京的高端时尚新世界百货美美百货 8 新光天地 53 华贸购物中心 4(26)燕莎女人街? 燕莎商圈临近机场高速、东三环主路。区内有地铁 10 号
15、线、机铁高速路通过，公交线莱太花卉 5 路密集，形成了三环路、快速路、高速、地 6 铁、公交组成的便捷交通网络；都汇天地?燕莎商圈是指以燕莎友谊商城为标志的一片区域，是一个国际众多知名公司的汇集 2 地，周边使馆林立，中高端消费人群密集，国际氛围浓厚。昆仑汇 3 燕莎友谊商城 1 好运街 7 蓝色港湾 4(27)燕莎序号项目业态规模（）开业时间 1 燕莎友谊商城百货 22,00019922 都汇天地购物中心 100,00020093 昆仑汇购物中心 10,00020074 蓝色港湾购物中心 150,0002007 高端 5 女人街服装市场 18,00020026 莱太花卉花卉市场 550001
16、998 燕莎友谊商城 7 好运街商业街15,0002005 都汇天地昆仑汇中端华贸购物中心女人街莱太花卉好运街大众 4030501020 目标消费者年龄(28)价格CBD 序号项目业态规模（ ）开业时间 1 国贸商城购物中心 64,00019902 银泰中心购物中心 25,00020083 新光天地百货 180,00020074 华贸购物中心购物中心 40,00020075 美美百货百货 20,00020086 嘉里中心购物中心 17,4601999 高国贸商城端 7 世贸天阶购物中心84,8562006 银泰中心 8 新世界百货百货 39,0002007 新光天地华贸购物中心序号项目业态规模（）开业时间美美百货新增财富购物中心购物中心 20,465 待定嘉里中心中端世贸天阶新世界百货大 4030501020 众目标消费者年龄(29)价格模式特征? 品牌带动模式：商圈的形成首先发端于一两家中心企业
