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1、 从化项目可行性报告2013年3月前言1一、总论31.1项目概况31.2黄龙带水库基本概况31.3黄龙带水库发展目标61.4项目建设目的71.5项目建设思想71.6项目建设内容8二、项目市场环境92.1 政策环境分析92.2 城市规划92.3从化房地产规划112.4旅游产业12三、项目开发条件123.1地貌特征123.2植被特征123.3 森林资源133.4交通现状13四、项目规划134.1总体布局原则134.2项目具体规划144.3项目规划图25五、项目效益与效果分析315.1项目生态效益评价315.2项目的社会效益评价325.3经济效益分析32六、项目可行性研究结论33前言从发达国家的发展
2、历史来看，房地产行业的发展都不同程度的带动了其国内生产总值的增加。在我国仍以投资拉动为主的经济增长方式下，房地产产业由于其产业关联度高，开发投资对国民经济增长的贡献更是举足轻重。房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。历史数据表明，综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对 GDP增长的总贡献率平均达到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5；在平均
3、8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。同时，随着我国经济社会的不断发展，居民可支配收入的持续增长，物质生活水平的不断提高，消费结构的加快升级，人们对于改善居住条件的要求日益强烈，对住宅的需求已经从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。随着物质文化水平的提高，人们已不再满足于城市观光游览这种传统的旅游方式，而趋于追求能够满足其特殊需求且富于刺激性的旅游方式。现代旅游市场出现了市场细分化趋势。每一种细分市场都具有其独特之点，能够满足某一类型旅游者的特殊需求。旅游组织者将注重从更深层次来开发人们的旅游需求，根据人们的年龄、职业、爱
4、好等不同情况组织各具特色的旅游产品来面向不同的细分市场。特色旅游、专题旅游也越加盛行。根据对日本出国游客的调查，近年来日本每年出国游客中有23是重复出国。而美、英、德、法等国重复出国游客所占的比例更高。由于每年出国旅游已成为一种生活定式，越来越多的游客已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式。旅游目的也从传统的开阔眼界、增长见识向通过旅游使身心得到放松和休息、陶冶生活情趣等转变。中国的旅游客源以观光型为主，但中国具有丰富的山水风光和海滩资源，为了适应未来世界旅游市场发展趋势，就要改变中国旅游产品的单一结构，开发度假旅游资源、特色旅游资源，优化旅游产业结构，实现旅游产业的升级。本项
5、目立足实际，科学规划，预计前期投资2000万元进行重新建造、开发推广和运营管理，定位于旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地，无论是从经济发展的角度考虑，还是从改善人民居住水平的思想出发，都将为良口镇乃至从化的经济、文化、旅游业等方面起到推动作用和深远意义。一、总论1.1项目概况项目用地位于从化市东北部，南临从化市良口镇，东与流溪河国家森林公园山水连接，北与佛岗县相邻，距离从化市区30公里，距离广州市区90公里。1.2黄龙带水库基本概况黄龙带水库位于从化市东北部，南临从化市良口镇，东与流溪河国家森林公园山水连接，北与佛岗县相邻，距离从化市区30公里，距离广州市区90公里。黄龙带库
6、区占地4637.2公顷，水库市南北狭长型延伸，长达10多公里，宛现曲折，库岸弯曲100多处；水面面积480公顷，湖库呈长龙状游伏于区间，水岛岸坡排列有序，水中有岛，形影相连，造就一派休闲雅逸之景。湖库群山环抱，山绿水漪、天蓝、岸峻，浑圆平缓之山体，繁星点点之湖中小岛组成一幅山色湖光，称之黄龙湖景。水库兴建于1972年12月，1975年11月竣工。集雨面积92.3平方公里，总库容9458万立方米。主要建筑物有：主坝一座，副坝一座，溢洪道一条，电站两座（一级机组1977年2月投入运行，二级机组1979年底投入运行。两座电站总装机容量8800千瓦，其中一级电站2400千瓦，二级电站6400千瓦，设计
7、年平均发电量1830万度），输水隧洞两条（其中大坝至一级电站为200米有压隧洞，引水明渠冲砂闸至二级电站前池为500米无压隧洞），引水明渠一条。主坝为浆砌石重力坝，坝长183米，最大坝高61.3米。水库功能以灌溉为主，兼集防洪、发电、广州市生活用水供应等综合利用为一体。黄龙带水库与流溪河水库，以及流溪河中下游水利工程组成流溪河流域调洪与水资源利用与管理体系。若是50年一遇洪水，可削减洪峰378m3/s，还可补充（与流溪河水库相配合）灌溉农田50万亩（3.3万公顷），捍卫下游69万亩（4.6万公顷）土地、43万人口、固定资产163.8亿元等安全。水库由广州市黄龙带水库管理处管辖。管理处为市水利局
8、直属的水利工程管理事业单位，级别为处级，定编人员157人。现在职人员133人，其中技术干部24人，技术工人72人。原下属四个农村管理区于2001年2月9日移交从化市管理。项目现状： 1.3黄龙带水库发展目标13.1 指导思想以邓小平理论为指导，实践江泽民总书记“三个代表”重要思想，全面规划，统筹安排，坚持兴利除害，防洪抗旱，坚持全面保护自然环境，大力发展水生态资源，坚持保障经济社会发展，合理经营的方针，精心建设和管理好黄龙带水库品牌工程。1.3.2 发展目标服从和服务于广州市国民经济和社会发展的总目标，满足广东省水利现代化建设要求，实施可持续发展战略和保障社会发展安全及维护生态环境良性循环，改
9、善人的居住环境和经济水平。为广州市2010年基本实现现代化及未来现代化稳定的社会发展提供水的安全、优质、高效和舒适保障。保持黄龙带水环境、生态环境的自然性、自然景观的完整性、生物多样性。支持广州市可持续发展和水利现代化建设。1.3.3 发展思路 按照全省水利现代化建设和广州市水利局要求， 结合上述发展目标，拟把黄龙带水库建成“四优三化一特色”的现代型水库管理品牌工程。四优优质工程（工程达标率高、运行安全可靠性强、高新科技含金量大），优质资源（气爽、水清、林密、景新），优质环境（洁净、舒适、雅致、休静），优质服务（发电、供水服务热情高、效率高、态度好、效果好、效益好）。三化管理、信息网络化，监测
10、、调控自动化，建设、决策科学化。特色（绿林山庄景观、梅园景观、山水衬托高坝景色）。努力把黄龙带水库建设成品牌的风格和气度，名牌的效应和形象，金牌的效益和能量。1.4项目建设目的该项目以优化当地房地产和旅游产业发展环境，带动经济发展为宗旨，通过打造全方位的特色旅游基地，带动从化市的经济发展和房地产及旅游产业发展。以产业增效、市民增收、带动一方经济、造福一方百姓为基本准则，按照从化市城市总体发展规划，结合本地区的实际情况，坚持立足当前、着眼长远、分步实施、扎实推进的原则，走以原生态特色旅游为主的可持续发展道路，从而提高经济效益，社会效益。达到优化产业结构、实现产业升级的建设目的。为实现本地区经济的
11、可持续发展奠定坚实基础。（1）建设一个特色化、花园式、高起点、高规格的全方位、多角度的特色旅游基地，为沿海地区旅游需求提供高品质、高层次的特色旅游。（2）建设一个生态、环保、低碳形式的休闲旅游基地。（3）确保旅游建筑物与周边环境相结合，以当地原貌和风格为主，根据需要做部分补充的原则。根据市场需求，结合经营实践，充分发挥优势，制定准确的市场定位，即坚持中、高档休闲度假居住产品以合理的价位，人性化的设计理念，持续不断的产品开发。为了更好地满足市场需求，同时，并促进地方经济建设和旅游地产行业的发展，我司提出了本项目的建设。1.5项目建设思想生态旅游以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自
12、然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。本项目在设计规划中既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生
13、产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想，开发时选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，实现生态旅游区可持续发展的。1.6项目建设内容从化旅游地产项目以盘活当地生态资源，发展当地经济、改善当地产业链条为宗旨，依科学发展观为指导思想，是一项符合政府规划定位和产业政策，推动区域经济产业化进程的综合性项目。本项目属于企业、政府、社会多元发展的综合性建设项目，项目将以政府为主导，企业为龙头，生态资源为载体的三位一体组织进行运作。项目将紧紧围绕特色旅游主题，建
14、设旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地。二、项目市场环境2.1 政策环境分析2013年3月1日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，重点强调五个方面：一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理，尤其是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税做了明确指示，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求，满足合理住房需求”，政策将在短期内促使二手房的交易量呈现爆
15、发式增长，随着新房供应量的不断放大，税负成本的转嫁或将难以实施，挤出效应将刺激新房价格一定程度的上涨。2.2 城市规划2.2.1广州市规划广州在今后城市发展规划和建设的实施中，把从化建设成为“广州北部现代化生态副中心城市”的经济发展定位，将从化的骨干道路等市政公用设施和教育、文化、医疗、体育等公共服务设施纳入广州城市建设的总体规划，以从化中心城区和中心镇规划建设为重点，加快从化城镇建设发展融入广州组团式发展总体布局。广州将从化的经济开发区、明珠工业园和鳌头工业园列入广州市“退二进三”项目转移基地，支持从化发展生物医药、动漫等产业；建议广州适当下放温泉旅游度假区的规划审批权，支持从化加快发展生态旅游业；建议将从化的建设用地需要纳入广州市土地利用规划修编统筹，支持从化解决建设用地不足问题。广州市委、市政府设立支持从化经济社会加快发展的协调机构，明确加快从化经济社会发展相关扶持政策措施，推动各项扶持政策和措施的落实。通过副中心城市与中心城市相互间的人流、物流、资金流、信息流、技术流等，实现他们之间的互利互动。其一，副中心城市可以向中心城市提供稀缺的优质廉价的生产要素，降低中心城市的生产成本，提高生产能力，同时为中心城市对区外输出能力和吸引能力的增强提供有力支撑。其二
