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1、半岛城邦价格专题研究报告第一部分、房地产市场价格概况分析第一部分、房地产市场价格概况分析一、南山房地产市场价格特征分析1、南山房地产市场概况简述供求状况：商品房新增供给明显上升，产品逐渐走向高端化，住宅市场供求整体保持均衡。户型特征：三房为主力户型，户均面积有逐渐增加的趋势。销售特征：近年项目逐步向高端延展，以红树西岸、红树湾等为首的豪宅集中放量，对楼价整体水平的拉升非常显著；整体而言南山目前房价基本合理，市场接受状况良好，其住宅销售面积仍居全市首位。 06 年预测：供应量依然庞大、主导格局不变，租赁活跃，豪宅市场将趋于理性，小户型市场仍然备受关注。2、南山房地产总体价格水平分析近年来区域内楼
2、价上涨明显。由于高端住宅大量入市，中低档住宅放量减少，推动南山整体楼价上涨，上涨弧度明显。 区域产品类型逐渐向中高档集中。从 04 年到 05 年上半年不同价位销售对比图中，明显可见南山住宅物业品质逐渐走高；均价在 4000元以下的产品由 2004 年 22到 2005 年上半年骤减到 1左右，而6000 元以上和 10000 元以上的成交量分别提升了 15和 2。2002-2005上 半 年 南 山 及 全 市 均 价 曲 线 图0200040006000800010000全 市南 山全 市 5570 5680 5980 6547南 山 6023 6282 6410 7920年 份 2002
3、年 2003年 2004年 2005年上 半 年南山豪宅价格区间跨度较大。区域内高端住宅价格区间在 82003.5万元/m之间，跨度较大，其价格高端主要是由于华侨城的纯水岸别墅产品。TH均价 高层 小高层 多层 洋房临湖 联排 叠层独栋 楼盘价格区间华侨城 9500 10000 17000 14500 3.5 万 95003.5 万熙园 9000 12000 17500 900017500中旅国际 8200 8400 18000 11000 9800 820018000水榭花都 11000 10,000 18000 14,000 1000018000城市山谷 12500 15000 12500
4、-15000红树西案 250000%10%20%30%40%50%4000元 以 下 4000到 6000 6000到 8000 8000到 10000 10000元 以 上04年 与 05年 上 半 年 不 同 价 位 销 售 对 比 图2004年 全 年 2005年 上 半 年景观环境日见深化，居住体验更接近人文气质。南山项目楼价对环境影响因素非常敏感，环境较好的项目或单位价格明显高出一般项目或单位；大多数项目力求通过人文气质提升项目价值，尤其是中高档物业。3、南山三级市场分析2005 年上半年南山的三级市场情况可以分为两个阶段：1-3 月以及4-6 月。其中的分水岭分别是 2 月的农历新
5、年与地产新政策的出台。农历新年属于季节性因素，成交下跌。但 3 月创造成交高峰。其后随着国家接二连三的调控政策，加上深圳四大政策，引起的消费者心理震荡，由此带来的消费行为延迟。外在表现就是成交数量与金额的减少，使得房地产市场出现短暂低靡。三级市场成交一度下挫 2-3 成。临近 6 月由于要交营业税，地铺挂牌量显著增加 30%左右，但由于买家观望气氛甚浓，并不能刺激成交的增加。6 月关口一过，市场受政策面影响的边际效应递减，成交量开始回调。1）南山三级市场成交量分析；分析 25000 8200100008400100001200017000180001100017500980015000-3.5
6、万8200-3.5 万二 手 房 交 易 宗 数501502503502004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月三 级 市 场 成 交 面 积 （ 南 山 ）500010000150002000025000300002004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年
7、12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月整体成交量呈现震荡上升趋势，上升幅度平均每月高达 13.8。具体拐点分析，在 05 年 12 月由于季节性因素影响，下降幅度将大。3 月释放市场存量，成交量迅速上升。2）南山三级市场成交均价分析；南山三级市场均价主要收到二级市场均价影响，04 年 5 月份南山二级市场价格达到全年最低的 6129 元/，04 年 6 月份成交量随即成三 级 市 场 成 交 均 价 （ 元 / ）4000500060007000800090002004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6
8、月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月为拐点，达到历史最低的 5321 元/。3）南山三级市场租金分析；租金价格的走势没有太大的规律可循，不过我们可以看出其区间范围在 30.941.9 元/，平均租金水平为 36.8 元/。二、蛇口房地产市场价格特征简述1、蛇口房地产市场概况简述典型的居住型区域：片区内自然的山海景资源充足，生活配套丰富，租 金 （ 元 / /月 ）25303540452004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月20
9、04年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月交通配套更是成熟；是深圳较早的一个具有高档居住气质的区域。产品形态多样化：蛇口一直以高端项目闻名，在各种利好因素的刺激下，近年来产品形态逐渐丰富，中小户型开发力度日渐加强。户型面积两级分化明显：投资性小户型和高端物业大户型的面积区间明显，片区物业档次逐年攀高。03、04 年蛇口住宅主导户型与主导面积对照：主导户型 03 年度 () 04 年度 ()二房 7090 65-80三房 100130 100-130四房
10、140170 140-220成交客户以蛇口本地和南山区域客户为主，年龄主要集中在 26-35岁之间；片区销售速度有明显提升，月销售套数集中在 100 套左右；由于近年来中小户型的推出，加速了片区住宅物业的销售速度，2004 年平均 56 个月销售率达 85%90%。2、蛇口二级市场价格浮动分析1）蛇口二级市场整体均价分析；整体成交均价明显于全市整体均价：蛇口以其独特的文化底蕴和地理优势，自 2002 年以来区域均价一直略高于深圳整体市场均价。04 年房价增长明显：04 年是区域内近年来供需最旺盛的时期，同时招商地产推出 2 个高端项目，将整体楼价拉高；而 2005 年上半年受政策影响，市场供应
11、量明显减少，价格增长速度有所回缓。房价仍有增长空间。区域内各种利好的刺激，加上 05 年上半年的供应短缺，蓄积了部分市场购房力将在下半年及 06 年供应量增加的时期爆发，必将促进房价的上涨，房价的上涨是对这一系列利好的提前消化。市场反映区域房价较为合理。虽然区域房价略高于全市房价，但从市调中发现大部分市民认为蛇口区域的房价基本合理。2）蛇口二级市场成交物业价格浮动分析；整个市场房价处于逐渐上升的趋势，从图示中可见上升幅度受政策、区域环境等影响，有明显的曲线变化。从蛇口二级市场近年来成交均价的浮动曲线来看，蛇口是区域性较强的片区，受个别楼盘房价的影响较大，如 04 年招商地产推出的高档项目对当年
12、蛇口价格弧度影响就非常明显。05 年上半年由于受到各项宏观政策的影响，房价处于难以预测的混乱状态；蛇口则由于供应量减少，大多在售楼盘处于尾盘阶段，导致价格涨幅相对下降。03 年由于受到 02 年土地紧缩政策的影响，大多数开发土地相关外转移，因此全市的房价升幅有明显下滑。2002-2005上 半 年 蛇 口 及 全 市 均 价 曲 线 图02000400060008000蛇 口全 市蛇 口 5500 6000 6800 7400全 市 5570 5680 5980 65472002 2003 2004 2005上 半 年南山市场在 05 年上半年受到华侨城等片区个别豪宅的刺激，均价弧度骤然提高。
13、3）蛇口成交主力户型面积与总价浮动分析；02-05 年蛇口成交主力户定面积与总价区间走势年份 面积（）总价区间（万元）2002 68-130 37-722003 70-170 42-1022004 65-220 44-1502005 上半年 68-230 50-17002-05 年上半年主力户型面积与总价走势表2002 2003 20042005上半 年总 价020406080100120140160蛇 口 区 02-05上 半 年 总 价 与 面 积 走 势 图总 价面 积面积02-05上 半 年 蛇 口 与 全 市 均 价 走 势 比 较0.00%10.00%20.00%30.00%全 市
14、蛇 口南 山全 市 7.12% 1.97% 5.28% 9.48%蛇 口 12.24% 9.09% 13.33% 8.82%南 山 4.75% 4.30% 2.04% 23.56%2002 2003 2004 2005上 半上图明显：2004 年至 2005 年上半年期间，在面积增长弧度缓慢的情况下，总价仍处于一种持续的上升趋势，可见这个阶段是主力户型单价涨幅最大的阶段。第二部分、项目均价立体研判第二部分、项目均价立体研判第一节、均价立体判定法原理阐述第二节、两种判定方法研判项目均价一、市场比较法研判项目均价1、市场比较法评估项目初步均价1）选取可类比案例：根据本项目的市场影响力、物业档次、相
15、当容积率、开发规模、开发时期等参考因素，选取不同片区内具备最佳参考性或竞争性的项目作为分析比较的项目。经项目组研究，选取了雅颂居、红树湾、金域蓝湾、香域中央四个项目作为本项目的市场价格类比项目。项目类比项目状况一览表项目名称 规模（平方米） 物业 容积率 销售均价 开发商占地 建筑面积 类型（元/M2）雅颂居 33592 118428 高层 2.8 8500嘉里建设（深圳）有限公司红树湾 163000 650000 高层 3.18 9500 深圳中信红树湾房地产金域蓝湾 40233 240000 高层 5.97 8200 深圳万科房地产有限公司香域中央 66905 138550 小高、高 2.
16、07 10000 深圳联泰房地产（备注：以上市场数据采集时间为 2005 年 3 月份）可类比项目权重示意图可比项目的可比类别说明：可比项目 可比类别 权重比例雅颂居 品质、容积率 10红树湾 区域、规模、容积率 50本 项 目 可 类 比 项 目 权 重 示 意10%50%25%15%雅 颂 居 红 树 湾 金 域 蓝 湾 香 域 中 央 2）定价影响因素权重分析：根据南山片区诚意客户调研结合中原在该区域的操盘经验，评定一下定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质：金域蓝湾 海景、品牌 25香域中央 档次、品质 159.136.5112.509.1014.0512.3316.209.805.085.300.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00区 域 位置交 通 状况周 边 配套社 区
