层高做高增加竖向利用空间

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1、层高做高，增加竖向利用空间 主要方法：这种做法已经广为流传于小 户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9 米甚至更高后，在上层做一个层高低于 2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。 在 商业建筑中，由于对层高限制不是很 强，因此，可以做到层高6米，入伙验收 后再隔出一层。常见的有LOFT建筑。 注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要 求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。 案例鼎诚国际 项目简介：项目高层住宅，总建面约84806平米. 案例深业新岸线三期 凹进户内的阳台，计算一半建筑面积。 户型面积 101平米， 空中院馆建 筑面积约5.8 平米。 户

2、型面积 142平米， 空中院馆建 筑面积约9 平米。 项目简介：项目小高层、高层住宅。 隐藏式衣橱 主要方法：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面 积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋 内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空 间0.6米左右用于储藏。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。 注意事项：可能会影响室内空间 的舒适度。 代表项目：桂芳园六期 按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层 的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一 梯两户的格局

3、。一般来说，外挂廊建筑大多属于板楼。 外挂廊 案例五米阳光 项目简介：项目小高层住宅， 总建面约为38754平米。 该项目以创新的外挂廊薄板楼形式、整体东南37度的朝向进行设计，每户平 均5.7米的短进深，使所有空间均能享受到阳光直射，在小户型楼盘中比较 少见。 其 他 空中单元连廊（空中花园）：空中单元连廊（空中花园）：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房 屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间； 空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开 发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2 米以内，或在

4、顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个 生活阳台。将空调机安放处改为生活阳台，一般能“偷”得12m2左右的 面积； 挑高入户花园挑高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度； 可延展性客厅可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。待 验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼； 过道花园和露台花园过道花园和露台花园：错层（奇偶层）布臵，使阳台顶盖高度达到两层层 高。 室内挑高小复式：室内挑高小复式：将室内部分中空部份在验收后隔成两层； 案例富通城三期 左侧户型赠送空中花园面积约14平米。 1房2厅1卫，建筑 面积约55平米 单身公寓，建筑

5、面积为32平米 右侧户型赠送空中花园面积约10平 米。 案例鸿荣源禧园 小复式2房1厅2卫，建筑面积98平 米。 最大赠送面积可达38平 米，主要将左图中中空 部分隔成夹层。 2房2厅1卫，建筑 面积79平米 右图：内阳台，赠送 一半面积，约5平米。 项目简介：项目高层住宅，总建面约为22.6万平米。 案例金域东郡 总共6处偷面积设计 总共5处偷面积设计 项目简介：项目高层住宅，总建面约为78654平米。 金域东郡在偷面积的方法上并没有过多的创新，但比较突出的是每个户 型每个空间都在贯彻偷面积的精神，积少成多，聚沙成塔。 皇御苑三期 2房2厅1卫，建 面约75平米 上图户型在偷面积上没有特别出

6、彩之处，但由于使用多处偷面积的设计，使 室内空间在采光和通风上比较出色。 项目简介：项目高层住宅，第三期总建面约为7.5万平米。 案例阳光新干线 生活阳台在施工图上是空调室外机 位，验收后将改造为生活阳台。 由 于空调室外机位不计入建筑面积， 改为生活阳台后，可以作为使用面 积，起码“偷”了一 半面积。 项目简介：项目高层住宅，总建面约为8.4万平米，为39-69平米的中小户型为主。 案例新天地名居 6 米 层 高 6米高入户花园由于上层被封闭，在使 用中甚至可以再作一层阁楼。 项目简介：项目高层住宅，总建面约为11.5万平米。 案例万科城市风景 中山万科城市风景的阳光房，使室外空间室内 化，

7、将阳台(赠送一半面积）设计成阳光房，增加 室内使用空间。 项目简介：项目多层住宅，总 建面约为26900平米。 案例花样年花郡 全面是落地凸窗 户型一面全是落地凸窗， 有效地扩展了室内空间。 案例花港 客厅外7平米左右的双层高露台 卧室带步入式凸窗 项目简介：项目精装修小户性公寓，总建面约为26779平米。 分类分析 计算标准方式功能 不计面积 1、凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内) 空间延伸 2、落地凸窗(2.2米内) 空间延伸,实际窗地面与房间 地面同,变现类夹层实用面积 3、可局部拆卸内假凸窗增加一些储物空间或直接增加 凸窗层高变成标准高 4、两层高以上的普通大露台增加使用面积但不占用房

8、间面 积 5、两层高以上的内凹大露台或入户花 园 增加使用面积但不占用房间面 积,可以加楼板变现更多实用 面积 6、地下室空间增加辅助使用空间 7、双首层设计的地下空间增加辅助使用空间或变现更多 实用面积 8、一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间 9、超高内庭院可变现实用面积 10、室内层高2.2以下(夹层)增加辅助使用空间 根据不同偷面积 方式在计算建筑 面积的差异，我 们可以将上述偷 面积的方式分成 四类：它们分别 是不计建筑面积、 计一半建筑面积、 计一层内朝高层 建筑面积和少分 摊公共面积四类。 按计算标准分类1 计算标准方式功能 计一半面积 1、一层普通大阳台增加使用面积但使得房

9、间面积减少 2、可以变房间的内阳台计一半面积,但能直接变成房间,非常实用 计一层室内超 高层面积 1、室内4米以下增加空间体量和舒适度 2、室内4.4米-6米甚至更高增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实 用面积 少分摊公共面积 1、不计面积的公共面积(高层高,夹 层等) 减少公摊建筑面积,增加套内实用面积 2、计一半面积的公共面积(阳台形式 等) 减少公摊建筑面积,增加套内实用面积 3、模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连) 增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公 摊建筑面积, 增加套内实用面积 按计算标准分类2 按结构差异分类 类 别方 法 原有结构，改变用途可延展客厅、共享梯厅

10、、空调机位改生活阳台、阳光房 扩大空间，赠送面积凸窗、入户花园、 增加功能空间 半地下室、隐藏式衣柜、露台、空中花园、外挂廊、空 中院馆、内院露台 增加层高6米高入户花园、LOFT 从上表来看，上述偷面积方法当中，以”属于建筑体的原来结构，改变 用途使之成为室内的使用空间“和新增加户型的辅助功能空间”两种方 式为主。另外，扩大户型原有可赠送面积部分的面积和高度也是偷面积 的一种考虑方向。 需要指出的是：原有结构，改变用途的赠送面积方法一般不会增加过多 的建筑成本，而扩大或者增加功能空间则必须面临增加建筑成本的考虑。 按经济性分类 方法可赠送面积的多少 空调机位改生活阳台+ 隐藏式衣柜+ 凸窗+

11、 可延展客厅+ + 共享梯厅+ + 外挂廊+ + 入户花园+ + + 6米高入户花园 + + + + 空中花园+ + + + 空中院馆+ + + + 内院露台+ + + + 露台+ + + + LOFT+ + + + + 送半地下室+ + + + + 注：“+”号表示面积大小的程度，+号越多，则面积越 大 从右表来看：属于 “原有结构，改变 用途”的方法一般 可赠送的面积的不 太多，但好在不增 加建筑成本；扩大 或增加功能空间的 方法虽然能够带来 更大的赠送面积， 但需要付出一定的 成本支出。 按性价比分类 从成本角度来看，从1至6“偷面积”方法所带来的成本增加相对较少；而7至14号方 法所带

12、来的成本增加相对较多； 从提升价格能力来看，loft、露台、6米高入户花园和空中花园等赠送面积较多的设计 价格提升能力较强，而隐藏式衣柜、凸窗、空调机位改生活阳台等赠送面积较少的设 计价格提升能力相对较弱。 从建筑成本与价格相对比来看，隐藏式衣柜、空调机位改生活阳台、凸窗、露台、6 米高入户花园、LOFT性价比较好。 注：“”“”号表示成本或价格多少，星号越多，则成本或价格越高 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综述 市场结论 市场结论之一：偷面积不能过多地增加建筑成本 “偷面积”方式应确保在不过多增加建筑成本前提下进行 类似半地下室、大面积露台、空中花园等“偷面积”方式无疑将增加不小 的

13、建筑成本 市场结论之二：中小户型比大户型更重视“偷面积” 与大户型相比，中小户型由于面积较小，室内较狭窄，因此，“偷面积” 所带来的使用空间的增加更加明显的价值。 如室内各房间都铺设凸窗或法式阳台、充分利用空调机位、隐藏式衣柜、 利用管道井或走廊等方式，都对中小户型的涉及具有积极意义。 市场结论之三：“偷面积”方式综合化 我们可以从市场上看到采用单一方式“偷”得大面积的商品房。（比如大 露台、大阳台、空中花园等） 但采用多种方法结合的方式、综合性的“偷”面积可更多提高效果。（比 如前文提到的万科金域东郡，一处户型中“偷面积”的点达到六处之多， 虽然每处“偷面积”不多,但加起来也颇为客观）。 市

14、场结论之四：性价比将成为重要考量 在调控政策的持续压力下，以合理的成本建造合乎市场需求的产品成为 行业一个重要价值取向。 在楼市价格保持的平稳的基础上，从成本与销售价格两方面综合考虑去 选择”偷面积“的方法，具有更大的现实可行性。 就此而言：在前文分类分析当中提到的隐藏式衣柜、凸窗、露台、入户 花园、LOFT、室内挑高等性价比或客户比较喜欢的“偷面积”方法无疑 会成为市场的主角。 项目价值体系规划 面积配比 建筑面积建筑面积在90以下 20%的产品偷公摊 60%的产品 25%，实际建筑面积实际建筑面积为90-110平米二居：偷面积+公摊 35%，实际建筑面积实际建筑面积为110-120平米三居

15、：偷面积+公摊 销售面积销售面积在120以下 占20% 偷面积占10%，实际建筑面积实际建筑面积为125-135平米三居 偷公摊占10%，实际建筑面积实际建筑面积为130-140平米四居 销售面积销售面积在90以下 占80% 二梯三户或二梯四户 一梯二户 一梯二户平面示意 二梯四户平面示意错层剖面示意 剪 刀 梯 剪 刀 梯 剪 刀 梯 电梯和防火步梯刷卡控制，出门 即入户 偷公摊所得入户面积可作为储 纳、吸烟书房等功能 偷公摊可达30%-40% 以100平米建面户型计算，可得8 平米使用面积 电梯的成本需相应提高 偷公摊示意偷公摊示意 规划布局要点 产品档次 社区气质 竞争要求 原则 规划布

16、局要点 中档项目，片区形象中坚力量 稳重大气具有文化底蕴的都市社区形象 偷面积和偷公摊结合创造最高的性价比 以规划平面的气势、序列、边界感等充分体现项目价值。 中轴对称的群体平面布局，体现仪式感 具有审美品位、文化情趣的开放空间 建立领地感和边界感 边界感与领地感 通过项目内部识别系统DIS（district identifications system）建立边界感和领地感，体现城市住宅特征: 建筑符号 道路 绿植 小品 入口 社区入口 通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造 城市住宅的气势； 以社区内外地坪的高差形成仪式感，体现客户身份。 领地 道路、植被 以规则、 图案化的人 工装饰痕迹 ，体现城市 住宅意象。 道路道路 与周边区别 的彩色铺装 铺装带有规 律性和标志性线 条或图案 植被植被 同样的修剪方式 同样的树种 边界 统一的建筑形象 运用特色 的符号语言， 鲜明的、与众 不同的物业形 象与周边社区 形成明显区隔。 视觉符号的反复运用塑造统一的 社区形象及鲜明的边界感 边界 街铺 对外接触的前沿