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1、 目 录目 录 第一部分项目总体定位及案名策划 第二部分营销推广总体策略及营销手法第二部分营销推广总体策略及营销手法 第三部分广告推广策略 第四部分服务机构简介第四部分服务机构简介 第第一一部分部分项目总体定位及案名策划项目总体定位及案名策划第部分第部分项目总体定位及案名策划项目总体定位及案名策划 一 总体定位总体定位 集集城市住宅、休闲商业、投资型酒店式城市住宅、休闲商业、投资型酒店式 商务公寓商务公寓为体的为体的多功能多功能紧凑型紧凑型城市综合体城市综合体商务公寓商务公寓为为一一体的体的多功能多功能、紧凑型紧凑型城市综合体城市综合体 二 社区型社区型 集中式集中式 生活广场生活广场 商业部
2、分定位商业部分定位 社区型社区型 集中式集中式 生活广场生活广场 依据项目所处地段、交通条件及裙楼式商业形态，本项目核心依据项目所处地段、交通条件及裙楼式商业形态，本项目核心 消费辐射半径应为1.5公里范围。此区域内主要消费人群应为 居住人群，消费目的性明显；故定位于生活广场，以最大程度居住人群，消费目的性明显；故定位于生活广场，以最大程度 确保项目业态规划定位的适应性，提高商业目的消费到达性。 三三 全方位潮牌生活广场全方位潮牌生活广场 商业主题定位商业主题定位 全方位潮牌生活广场全方位潮牌生活广场 依据项目所处德阳市中心，住宅、酒店、公寓、商铺相结合的依据项目所处德阳市中心，住宅、酒店、公
3、寓、商铺相结合的 复合型商业形态，定位于潮牌生活广场以提高项目商业定位品 质，提升商业附加值。 四 项目案名策划项目案名策划项目案名策划项目案名策划 建 业建 业 万 象 都 会万 象 都 会 城城品品形态形态、功功城城 中 之 中 之 城城 品品 牌 贴 牌 牌 贴 牌 形态形态、功功 能的丰富 性、多样 性。 能的丰富 性、多样 性。 城城 五 案名内涵与外延指向案名内涵与外延指向 人气人气商气商气财气涌动财气涌动 高贵而非爆发、时尚而非流行高贵而非爆发、时尚而非流行 人气人气、商气商气、财气涌动财气涌动 风花雪月、流光溢彩、繁 荣风花雪月、流光溢彩、繁 荣 财富与地位、品 质、文 化财富
4、与地位、品 质、文 化 第二部分第二部分营销推广总体策略及手法营销推广总体策略及手法第二部分第二部分营销推广总体策略及手法营销推广总体策略及手法 一 1 1、以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市转变消费者心目中对已有转变消费者心目中对已有 整合营销总体指导策略整合营销总体指导策略 1 1、以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市，转变消费者心目中对已有转变消费者心目中对已有 的商业项目的印象。的商业项目的印象。针对市场空隙，集中力量快速拿下，避免陷入与对手 的冗长竞争，通过项目优势、企业实力优势、市场划分优势、环境优势尽 快完
5、成销售，避免陷入市场风险。 2、以全新的营销推广手法颠覆德阳现有的营销推广手段，引起市场的极2、以全新的营销推广手法颠覆德阳现有的营销推广手段，引起市场的极 大关注。大关注。 二 预示性策略预示性策略 “期房销售”，依靠“项目形象预先展示”，获得社会和市场认知和 认同。 “万象都会”（项目）和“建业公司”（开发商）的“形象实力”展 视，增强项目品质和可实现性的可信度 广告信息的“全面性”广告信息的“全面性” “概念卖点”，“观念卖点”，“现实卖点”的有机结合。 三 互动式策略互动式策略 “项目功能、新概念、新观念、销售信息”和社会公众、客户群体的 互动交流。 互动式策略互动式策略 互动交流。
6、互动策略分为“硬件互动”和“软件互动”，如“信息互动”、“观 念互动”、“行为互动”、“管理互动”、“开发互动”等。 促销活动（形象促销、卖点促销等）的定期开展。 社会资源的有效利用，媒介、政府、社会团体、专业组织等。 信息和销售活动的及时性和持续性。 四 “商业广告、商业新闻、非商业新闻的结合方式； 软硬兼施策略软硬兼施策略 大众传播、小众传播的结合方式； 五 新概念策略新概念策略 由项目的独特性倡导系列“新概念”、“新观念”，制造新闻话题、 传播话题等独占性话题以及由此关联的社会传播效应 新概念策略新概念策略 传播话题等独占性话题，以及由此关联的社会传播效应。 六六 营销战略营销战略 先住
7、宅后商业；先招商后销售先住宅后商业；先招商后销售 先住宅为项目开发提供资金保障为招商留有充足时间使先住宅为项目开发提供资金保障，为招商留有充足时间，使 项目利益最大化。 七 商业业态总体规划思路商业业态总体规划思路商业业态总体规划思路商业业态总体规划思路 11F - 23F：酒店客房：酒店客房 5F - 10F：酒店式公寓、写字楼：酒店式公寓、写字楼 4F：会议中心：会议中心3F：休闲娱乐区休闲娱乐区 2F - 3F：茶楼：茶楼 2F：特色美食空间：特色美食空间 1F：酒店大堂：酒店大堂 1F：品牌潮流场：品牌潮流场 酒店部分商业铺面部分酒店部分商业铺面部分 八 商业门面业态规划商业门面业态规
8、划 - 品牌潮流场品牌联盟品牌潮流场品牌联盟 八八 商业门面业态规划商业门面业态规划 - 特色美食空间品牌联盟特色美食空间品牌联盟 八 商业门面业态规划商业门面业态规划 - 休闲娱乐区品牌联盟休闲娱乐区品牌联盟 八八 经济型商务酒店经济型商务酒店- 品牌联盟品牌联盟 商商业业核核心心竞争竞争力创造力创造 经经 营营 商核竞争商核竞争 经经 营营 营销操作营销操作 推 广推 广 招 商招 商 包 装包 装 八 商业部分操作思路商业部分操作思路 品牌经营品牌经营 统管理统管理 探索及总结出套经过市场实战检验的商业地产运作模式探索及总结出套经过市场实战检验的商业地产运作模式 品牌经营品牌经营 统统一
9、一管理管理 探索及总结出探索及总结出一一套经过市场实战检验的商业地产运作模式套经过市场实战检验的商业地产运作模式。 培养出一支自己的商业项目经营队伍。培养出一支自己的商业项目经营队伍。 九九 租售方式租售方式 针对收租型和自营型商家，制定出单租、单售、租售混 合方案。 营商与主力商家签年赁合经营商与主力商家签订35年租赁合同； 小业主购买商场后，经营商五年返租，每年固定回报。 独立铺面只作出售拉高其价格冲抵返租资金支出独立铺面只作出售，拉高其价格，冲抵返租资金支出。 除主力商家外，其余部分可根据大小业主需要，授权经营公 司协助其招租或转卖成交后收取部份费用司协助其招租或转卖，成交后收取部份费用
10、。 项目预留的广告位按位置、面积、期限收取广告发布占位费 用此费用作为商城广告宣传费用的补充资金用，此费用作为商城广告宣传费用的补充资金。 十 营销战略营销战略 1、项目品牌塑造策略高尚生活方式的的全新演绎。1、项目品牌塑造策略高尚生活方式的的全新演绎。 严格地说购房者需要的不仅是房子而是一个城市生活平台 营销战略营销战略 严格地说，购房者需要的不仅是房子，而是个城市生活平台， 光造建筑的行为在现代开发中早已落伍。现代的城市生活居住空间由 建筑空间、环境空间和群落空间三部分构成，不同人群对平台空间的 标准和需求各不相同。 “万象都会”生活方式是源于对和谐高品质生活的追求。“万象都 会生式应在为
11、享生追求时尚的主们搭建会”生活方式应是旨在为那些乐于享受生活、追求时尚的业主们搭建 沟通的平台，对增进业主相互认识了解、营造良好友邻亲善环境起到 积极的作用。积极的作用。 十十 营销战略营销战略 2、项目价格制定及运作策略 价格保密策略 2、项目价格制定及运作策略 价格保密策略在项目正式开盘前，严格保密项目价格，直至 正式开盘方正式推出正式开盘方正式推出。 价格走风策略价格走风策略在内部认购开始后，可以以销售人员或内部工 作人员“无意”透漏的形式，向消费群体灌输“低价位”印象，以截 留部分竞争项目客户，使其形成持币待购。 低价入市策略低价入市策略项目入市，除以最低价格形成市场“诱饵”外， 总体
12、上还是以略低于均价的价格水平入市。 小幅盘整策略小幅盘整策略在项目正式开盘后，除出现抢购现象外，对于 价格的调整应以小幅盘整、逐渐提升为原则。价格的调整，应以小幅盘整、逐渐提升为原则。 十 营销战略营销战略 3、销控策略3、销控策略 阶段性规模划分阶段性规模划分 营销战略营销战略 阶段性规模划分阶段性规模划分 项目开盘切忌“摊大饼”式推出所有单位，而应根据不同销售阶 段，配以不同规模的供应量，可以以组团为单位，进行不同组团的组 合推销。 产品的合理搭配产品的合理搭配 的推出价位等之间进行合的搭产品的推出，要以不同价位、不同面积等之间进行合理的搭配。 在项目开盘初期，应以主力户型为主，次主力户型
13、为辅助；销售中期 可将非主力户型产品作为推广的重要部分。可将非主力户型产品作为推广的重要部分。 七七 营销手法营销手法 1、文化营销、文化营销 物业的文化内涵，是其赢得市场的重要因素，本项目可通过产品的 建筑、景观文化、消费者的文化取向（心归情结）两个角度，来表述项 目的文化内涵，以及企业的文化价值诉求。 2、体验营销、体验营销 体验营销主要是为消费者“造梦”提前描述生活愿景及钱景手体验营销主要是为消费者造梦，提前描述生活愿景及钱景，手 法上主要通过文字的感染力、平面表现的张力，以及现场生活场景演示 的逻辑顺序，制造购买冲动。 十一 营销手法营销手法 前期采用传统的销售方式，先进行内部认购，再
14、进行正式销售。中 后期采用我公司独有的行销模式快速推动对滞销户型的销售行销模式快速推动对滞销户型的销售。 内部认购内部认购 内部认购主要是提前积累客户阻击竞争对手内部认购分两个阶内部认购主要是提前积累客户，阻击竞争对手。内部认购分两个阶 段，先让已确定的关系客户进行内部认购，再向市场公开进行认购。 正式销售正式销售正式销售正式销售 先让已经进行内部认购的客户选择房屋，签定销售合同，再向市场 上公开发售，既定即签合同。 十一 营销手法营销手法 体验营销是开发商、地产项目，树立市场形象，吸引市场关注的一体验营销是开发商、地产项目，树立市场形象，吸引市场关注的一 剂强心针，通过直接的体验感受，迅速建
15、立品牌的知名度与信任度，我 们认为，本项目体验营销应从以下几方面进行： 剂强心针，通过直接的体验感受，迅速建立品牌的知名度与信任度，我 们认为，本项目体验营销应从以下几方面进行： 视觉体验：视觉体验：包括企业及项目的logo设计、整体色彩，企业员工的精 神面貌着装品位企业的办公场所形象销售现场的包装等等都要神面貌、着装品位，企业的办公场所形象，销售现场的包装等等，都要 给人以全新的视觉感受； 服务体验：服务体验：通过企业员工与外界接触的言谈举止、接待方式，以及 为项目销售所做的各种配套服务，要能给外界一种有亲和力的、人性化 的、细致入微的服务感受； 营销手法营销手法 十一 现场体验：现场体验：
16、通过现场样板区的建设与包装、商业样板房的装修与 包装、样板房实景生活展示等多方面，形成最佳的现场感受，给消费 者以购买信心和购买冲动（这里的商业样板房指的是酒店式公寓、商 铺的样板房）。 十一 营销手法营销手法营销手法营销手法 3、产品营销3、产品营销 作为最常规的营销手法产品营销是做好一切营销工作的基础在作为最常规的营销手法，产品营销是做好切营销工作的基础，在 产品营销中，要最大化展示产品创新的价值是产品营销的核心。“万象 都会”先进的设计理念，创新的产品特征，是产品营销推广的核心要素。 产品的创新要突出：产品的创新要突出：将“全方位潮牌生活广场”概念做大； 产品的亮点要强化：产品的亮点要强化：对投资理财观念进行不断强化暴光； 的内多的内多靠主力亮点来拉但时其它产品产品的内的内涵要涵要多多元：元：产品要靠主力亮点来拉升，但同时产品其它方 面的细节，如建筑细节、产品科技含量、技术含量等等，也要形成有力 的支撑以形成完整的产品体系。的支撑，以形成完整的产品体系。 十二十二 营销阶段划分营销阶段划分 内
