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1、我国住房保障体系的现状及发展方向面对房地产价格持续上涨，我国一部分 弱势群体的住房需求难以通过一般的房地 产供求市场得以实现。本文将从这一现象出 发，对我国的现行住房保障体系进行分析， 并对我国住房保障体系的发展方向提出一 点看法。【关键词】 住房保障体系 保障制度、住房保障体系的涵盖对象及住房消 费能力评估1、廉租房保障对象建设部住宅与房地产业司有关负责人 指出，廉租住房制度是针对住房困难的最低 收入家庭实施的一种社会救助，廉租住房保 障的对象，必须是城镇最低收入家庭，并且 住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。 更具体的标准要 由各地根据当地的整体经济情况、住房情况
2、制定。国家的廉租房政策对住房条件有严格控制，受保障家庭的人均廉租住房面积“原 则上不超过当地人均住房面积的 60%。2、经济适用房的受益人群政策目标所确定的经济适用房受益人 群是中、低收入家庭，首次买房。北京规定 为家庭年收入不超过 6万元。而中等收入的 双职工家庭，其年工资约为 3万元，也就是 说，经济适用房的收入人群，最高可达中等 收入家庭的2倍。经济适用房的对象虽然也 包含了低收入群体，但还不是针对低收入群 体的政策。它主要适用于中等收入以上人群， 因为他们的购房支付能力较强。3、住房公积金的涵盖对象住房公积金只涉及部分居民， 而且主要 是收入水平较高的居民。 住房公积金主要在 全民所有
3、制实行，涉及到的职工只占城镇从 业从员的小部分。全国城镇从业人员约2亿, 其中国家机关和事业单位 3000多万，国有 企业4000多万，其中许多国有企业还因效 益不好，未能实行和健全这项制度。从收入 水平看，全民所有制单位特别是国家机关、 事业单位职工的工资收入， 往往高于社会平 均工资。这种情况说明，住房公积金难以用 来解决低收入人群住房基本需要。二、健全现有住房保障体系1、完善政府廉租房与租房补贴政策要多渠道筹措资金。当前影响廉租住房 推进的最主要障碍就是资金瓶颈。解决资金 来源依然要靠“以财政为主， 多渠道筹集资 金”的方式。其中可包括，以财政投入为基 础建立住房保障专项基金，从住房公积
4、金增 值收益中提取，归集直管公房出售的部分资 金，从社会福利彩票筹集款中提取，接受社 会捐赠等。要明晰廉租住房标准。当前，各地廉租 住房面积标准差异较大，确定保障面积标准 时，应着重以下几个方面：一是购建房的保 障标准：按照廉租住房为城镇平均住房水平 60%勺标准进行测算，结合地方实际情况， 制定本地的保障住房建设标准。一般城市确 定为40-60平方米的基本保障标准。 二是租 金补贴标准：由于各地保障能力、职工收入 水平和市场房屋租赁价格水平差异较大，确定的补贴标准也不应相同。合理的标准尺度应该是补贴的金额能租赁到基本满足需要 的住房。另外，由于市场租金水平是不断变 化的，各地应根据保障能力的
5、提高和市场租 金水平的变化每年进行一次核定，对补贴标准进行适当的调整。三是租金核减标准：凡 属于住房保障对象的家庭租住直管公房或 单位产权房的，可享受租金核减政策。租金 减免部分应由政府负担， 从专项资金中直接 补贴给房管局（所）或有关产权单位。要完善进入和退出机制。在廉租住房工 作中，最大的难点就是资金筹措和廉租户的 准入和退出机制。各地廉租住房工作，经过 不断的探索和实践，总结了很多很好的经验， 包括：加快建立低收入家庭信息系统，通过 实行申请、核查、公告、登记等制度措施， 确保住房保障工作的公开、公正、公平。在我国，由于社会信用体系尚未建立， 个人收入很不透明，因此直接货币补贴可能 不一
6、定能落实到真正的低收入人群手中，因此我国对“明补”控制很紧，范围极小，使 有些低收入家庭无法享受应得的保障措施。 尽管补贴货币化应是今后住房保障的努力方向，但这一思路要真正转化为可以操作的 制度安排，还需要一个不断探索的过程。2、完善与调整经济适用房政策进一步完善经济适用房的功能。首先， 要增强经济适用住房的住房保障功能。住房保障是经济适用住房的重要功能，其着眼点 是解决中低收入居民家庭的住房问题。其次,要充分发挥经济适用住房的市场调控功能。 经济适用住房的建设要以市场需求为杠杆， 通过供应量的增减达到调整供求关系，引导和平抑房价的作用。保持经济适用住房的适度发展规模。一 些城市由于新建商品住
7、宅和存量住房价格 偏高，购买经济适用住房成为中低收入家庭 解决住房困难的有效途径。根据北京市“十 一五”计划的需求预测，每年经济适用住房 的建设规模应维持在新开工面积 300万平方 米左右的水平。进一步完善经济适用住房配套措施。 除 执行并完善收入及住房双控标准外， 还应配 合纳税证明等核查手段，形成更为严格的购 买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉 查处虚假申报；规范经济适用住房销售行为， 严厉查处违规问题。搭建信息平台，加强房 源调控，做好分类定向供应，优先保障危改 区动迁居民安置需求。同时，建立经济适用 住房“出口”管理，对经济适用住房的交易 转让和出租进行限制，过滤以投资 （通过出
8、租或转让获利）为目的购买经济适用住房的 群体。在供应市场化和保障多元化方面努力 创新。供应市场化是经济适用住房商品属性 赋予的，但是经济适用住房又不同于一般的 商品，它限定了销售价格、标准和对象。因 此，经济适用住房的市场化运作，既是当前 推进经济适用住房工作的难点也是未来发 展的重点。同时定向建设一批面向特定人群 的经济适用住房，或者把拆迁安置房、农迁 安置房、重点工程配套安置房等都纳入到经 济适用住房建设计划中。3、扩大住房公积金执行范围却前，住房公积金在制度性质上是只一 种职业福利，国家的作用只是提供制度框架,包括标准和管理方法，而不是强制执行。单 位公积金补助虽然是由国家规定的， 但通
9、常 只在全民所有制单位执行，其他所有制单位 有选择弹性，至今未也没有像养老、医疗保 障那样制定强制执行的规定。对此，有关部 门应当积极地扩大住房公积金的覆盖面，要把它扩大到非全民所有制单位。三、住房保障体系的发展方向1、积极探索经济适用住房租售并举的 政策改变当前经济适用住房只售不租的现 状，研究制定可租可售的经济适用住房供应 政策，即对于符合购买条件的中低收入家庭， 可根据自己的经济能力自主选择是购买还 是租住经济适用住房。2、发展可支付租赁住房解决城镇居民“夹心层”（收入水平高 于低保线，但属于低收入阶层，依靠自身力 量无法通过市场来解决住房问题）和流动人 口的住房问题，应重点通过提供住房
10、使用权 的方式来解决。借鉴发达国家经验，适时推 出可支付租赁住房，是一种切实可行的解决途径。3、增强对低收入家庭住房消费的扶持 力度对以市场价租赁住房的困难家庭实行 租金补贴政策，补贴资金主要由职工所在单 位核发，退休人员和无业人员可由财政给予 补贴，补贴标准应与廉租房政策有所区别。推广部分城市实行的中低收入家庭购 房贷款贴息政策，实行差别税收制度，随着 房价的上涨调整计算贴息的房价； 对城镇居 民中的无房户，可在购买住房时享受一定额 度的财政贴息，分年度发放。4、适度扩大住房保障范围各地的住房保障范围一般都只局限于 最低收入家庭，而对于城镇“夹心层”、流 动人口和农村特困人口的住房保障问题和 制度建设进展较为缓慢，还无法做到把所有 低收入家庭纳入到保障范围内。随着城镇化进程的加快以及城乡一体化发展的要求，下一步需要重点研究解决这部分人群的住房 保障问题。1曹振良等：房地产经济学通论M. 北京大学出版社，2003李斌：中国住房改革制度的分割性J. 社会学研究，2002,张骏华:开拓低租金房租赁市场对策J.上海房地，2005,陈新政：浅析住房社会保障制度中存在 的问题J.长江建设，2003,
