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1、【城市化率与购房需求关系】价格：“冬季”不是拐点“万科十年佳期” 的论调代表了一种观点房地产行业确实已经进入“冬季”，但却并不意味着就是拐点来了。随着全国范围内楼市的价量齐跌，买方观望情绪越来越浓，各地不断上演房价“跳水” 行情，中国楼市进入新一轮调整期已经毋庸置疑。但过于悲观的论调却大可不必，应该说中国房地产尤其是上海的房地产市场总体趋势向好，而现今痛苦的调整是为了让行业未来获得更加健康的发展。之所以说不是拐点，主要是因为中国房地产市场的需求仍很旺盛。中国城市化进程的加快，促使大量人口进入城市从而带来了大量的 购房需求。但目前来看我国的 城市化率还未达到全球的平均水平，预计未来每年的增速在左
2、右，所以房地产市场中长期的趋势仍是需求远远大于供应。另外，国家半年度以及月份经济运行数据也表明，保持经济增长，以及防止经济增速深度下滑已成为普遍共识，而管理层对于本轮楼市调整的主基调，也是为了防止房价过快上涨而带来的深度下跌风险。业内人士认为，虽然目前的调整也许还会持续一年到一年半的时间，估计价格还有的下行空间，但是从更长远的时间来看，国内楼市仍将在调整期结束后重新抬头向上。二、房地产价格非理性增长的动因剖析 房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了
3、供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。供求关系是形成价格的直接动因但非根源，在供求关系背后存在一系列驱动其变化的深层原因，主要有以下几个方面。 （一）驱动需求增长的因素 Page 社会经济发展对需求的驱动。随着改革开放多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。年，我国的城市化水平已达到。根据诺瑟姆曲线，处在的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势，而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口的
4、膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。 卖方及其相关利益者对需求增长的驱动。 （）房地产需求量的多少首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着越大的利益空间。 （）地方政府对需求的驱动。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助” 。首先，房地产投资是拉动增长的重要力量，而又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。一方面，房地产投资可以为地方政府带来土地出让金收入；另
5、一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税是地方税的主要税种。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。 （）商业银行对需求的驱动。因为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。近几年大量增加的个人住房按揭贷款业务是银行规避风险的主要措施之一，商业银行的这一措施提高了居民的购买力，分散了风险，同时也提高了房地产的需求。 （）媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。正常的广告宣传本无可厚非，但是，在很多情况下一些媒体被房地产商左右，做一些不符实际的宣传，甚至发布虚假信息，迷惑大众
6、，使大众做出非理性的购房选择。 买方行为对需求的驱动。房地产购买可以分为两类：自住型购买和投资型购买。自住型购买是公民实现其居住权的方式，其量的增加主要源于我国经济的发展、人口的增长和城市化进程的加快，这种需求是最稳定的需求，而且需求量巨大。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上进一步又扩大了需求。 （二）抑制供给增长的因素 土地资源的有限性。土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。特别是在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘。虽然，现代科技的发展为土地的集约利
7、用提供了必要的技术支持，土地的经济供给有一定的提高空间，但是受土地自然供给刚性特征的影响，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。土地供应的不足在很大程度上抑制了房地产供应的增长。 房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制。 （）结构性供给不足。当前我国房地产市场供给的不足并非总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应该与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构，房地产供给结构要与收入结构相一致，就必须使中低档的商品房特别是经济适用房供给在市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。而在我国目前的情况正好相反，中低档特别是经济适用房占开发总量的
8、比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。年一季度，全国完成商品住宅投资亿元，增长。其中，经济适用房投资仅为亿元，增长，远远落后于商品住宅的投资增长速度。房地产结构与居民收入结构的不相称造成房屋空置率提高。国际上公认的空置率警戒线是，而在我国，年部分城市已达到或超过，年上半年空置率继续上升。商品房高空置率和大量居民买不起房并存的现象，在相当大的程度上抑制了房地产的有效供给。 （）囤地、囤房行为。为了谋求长期的发展优势和占有土地的增值收益，实力雄厚的房地产商通过包括寻租在内的各种方式大量购置地产，而其中相当一部分土地被囤积起来而不是马上用于房地产开发，这就加剧了本来就紧张的土
9、地供需矛盾。 “囤地”行为在一定程度上加剧了土地价格的上涨，土地价格的上涨又进一步抬高了房价， “囤地”行为可能带来的潜在收益又使更多的房地产商加入“囤地”的行列。在这一恶性循环中，土地价格一升再升，房地供给更加紧张。囤房行为会扰乱市场秩序，造成供不应求的假象，从而抬高房价，这是开发商逐利的经营策略。这种行为对房地产市场的健康发展是极为不利的，因为它直接的后果就是在一定时段内抑制了供给，加剧供求不平衡。 Page 投机行为对供给的抑制。出于对增值收益的预期，房地产投机的目的是在价格上涨到一定程度时抛售。投机者待价而沽而不是及时将手中的房产投入市场，造成房屋空置率居高不下，房地产市场供给的进一步
10、短缺。 三、对宏观调控的补充建议和期待 房地产价格的非理性增长如得不到有效的控制，将严重危害经济社会的发展。面临严峻的形势，中央关于房地产业的又一次宏观调控及时到来。国务院于年月日召开常务会议，研究落实中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据存在的问题，进一步采取有针对性的六条措施， （简称为“国六条”） ，月日国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定房价的意见 （简称国六条细则 ） 。从国六条细则的主旨来看，其重点是通过调整市场供需关系，遏制房地产价格过快增长，发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。对于本次宏观调控，笔者有以下几点补充建议。 排除各种阻力，
11、切实落实“国六条”。 “国六条”对于我国房地产价格过高等问题可谓对症下药，但其真正实施起来会遇到诸多阻力，比如地方保护主义、官商联合对中央政策阳奉阴违等。要保证实施，第一，在全国范围内推行问责制，特别在“国六条”实施问题上，一定要责任到人，谁出问题谁负责。第二，改革一贯的政绩考评机制，改变以为主的指标评价体系为多指标并重的评价体系，特别是把当地房地产市场的发展状况列入评价指标。第三，地方政府加快出台后续的保障措施，保证“国六条”具体细则的实施。 开征物业税。将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。开征物业税，首先可以降低
12、房地产购买的一次性投入，在一定程度上降低房价。其次，通过均衡中央和地方政府土地收入和有效遏制房地产市场的偷、漏税行为，提高了地方政府的财政收入，从而在根本上抑制地方政府“以地生财” 参与房地产开发的利益需求，也使土地市场寻租盛行的状况得到改善。 完善土地储备制度。第一，控制土地供应渠道，使政府真正完全垄断土地一级市场，实现“一个口子供地” 。第二，通过各地在土地利用总体规划的框架下适量征地和协同政府盘活市场存量土地增加土地储备量。第三，加强各地土地储备中心和政府之间的沟通，根据市场需求，充分考虑房地产市场的实际，适当增加土地供给量，并控制土地的流向。通过土地供给量的增加可以在一定程度上缓解供需
13、矛盾，通过土地流向的控制可以调整房地产结构，从而能较为有效地遏制房地产价格的上涨。 一、中国房地产市场长期发展趋势向好 1.1 地根紧缩下商品房长期供应趋紧 随着 04 年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04 年土地购置面积增速迅速下降，05 和 06 年均出现负增长，04 年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04 年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降 11%，并导致了 2005年住宅供给套数的负增长。从图 2 中我们可以看到，05 年以来我国商品房销竣比一直大于 1，呈现供不应求的状况。 地少人多是我国的国情，而保
14、证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到 2020 年末全国耕地面积必须确保不低于 18 亿亩，而截至 06 年末全国耕地总面积仅剩 18.31 亿亩（其中还有 6000 多万亩 20 度以上的陡坡耕地）。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过 200 万亩，仅为 06 年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。 此外，随着土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。截至 06 年末，全国平均购地成本已达到 2000 年的 2.4 倍，年均复合增长率高达15.5%。今年以来，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度，各地地王不断刷新，前 9 个
15、月，全国重点区域长三角和珠三角地价涨幅同比上涨均接近 20%。地价的飞涨和政府对土地出让越来越严厉的监管，将大大提高拿地门槛，从而促使土地资源向更有实力的开发商集中；而行业集中度的提升，将有利于地产商更好地控制商品房的供应节奏。 1.2 商品房长期需求保持旺盛 从支持商品住宅需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保持 10以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是 07年以来，同比增长一度接近 20。与此同时，我国城市化进程正在逐步推进，截至 06 年末城镇人口比重已经达到 43.9%，远景目标是到 2010 年城市化率达50，2020 年城市化率达 60。受东方人
16、强烈的置业偏好影响，城市里 80%的人都有潜在购房需求。 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在 3044 岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，510 年后这些人即面临首次置业的需求。 以上是从自住的刚性需求角度考虑，而住房作为一种特殊的商品，它不仅拥有消费品属性，还具备投资品属性。从房地产投机和投资的需求角度看，我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；汇改以来人民币升值加快，明年有进一步加速的趋势；再有国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机
