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1、第一章 总则第一条 为加强宝安中心组团【新安、西乡、福永南】的规划管理工作，依据中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、深圳市城市规划条例、深圳市城市规划标准与准则、深圳市城市总体规划 (1996-2010) 、（其它经批准的上层次规划文件）以及国家、广东省和深圳市有关法规和规范，制定本规划。第二条 本规划是宝安中心组团城市建设和发展的法定指导性文件，是下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）的编制依据。凡在本规划区范围内进行的各项规划建设活动，均应符合本规划的有关规定。第三条 本规划的规划范围包括宝安区新安街道办、西乡街道办和福永街道办南部地区，规划用地总面积 162.1 平方公里
2、。第四条 本规划成果由规划文本、规划图纸和说明书构成，规划文本与规划图纸是该组团建设与规划管理的重要依据，二者应同时使用，不可分割，具有同等的法律效力。第五条 规划期限： 2005-2020 年第六条 本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合深圳市城市规划条例的有关决定。第七条 本规划已经深圳市规划委员会审议通过，由深圳市政府批准，自公布之日开始实施。第二章 规划目标与原则第八条 城市建设目标宝安中心组团城市建设总目标为： 切实贯彻科学发展观，集约高效利用土地，努力把宝安中心组团建设成为经济繁荣、环境优美、生态优越、社会文明、现代服务产业和现代物流业综合发展的园林
3、式、花园式、现代化城市组团。重点为五个主要方面：1 、为实现区域性商贸、物流、文化、体育和信息中心的战略目标，规划高标准的商贸、文化、体育、教育、科教和信息等大型公共设施。将宝安中心区建设成为深圳西部核心城区的综合服务中心。2 、高标准建设区域性物流基地，为深圳西部物流产业链提供良好的交通、服务和环境条件；3 、高起点、高标准地进行城市更新和住宅区的建设，完善居住生活配套设施的同时注重居住区特色的营造，为市民提供充裕的、满足居民身心需求的居住环境；4 、建设现代化城市基础设施和高质量的公共服务设施，保证为城市的综合服务功能提供完善、便捷、高效的服务；5 、建成环境优美、富于特色的生态型现代化城
4、市组团，注重独特的物质空间环境的创造，加强区内宝贵自然生态资源的保护，营造滨海城市组团特色。第九条 规划原则1 、区域协调和功能整合原则打破行政界限的束缚，协调区域整体发展，在功能、配套、交通、建设时序、物质空间环境方面与大区域整体协调和统一；加强城市建设的空间聚集拓展，实现土地集约化利用的规模效益，完善城市空间的等级结构。2 、保护提升生态环境原则对组团生态环境合理控制、改善和恢复，建立与全市生态系统相协调，具有系统性和完整性的生态体系，通过强制性的基本生态控制线的控制，保障生态环境的稳定，在优化城市空间环境的前提下，实现城市化、现代化和产业化。3 、持续发展原则以现代服务业和现代物流业多产
5、业发展作为宝安中心组团可持续发展的动力，着眼于物流和第三产业、房地产业的聚集发展，形成经济增长点，促进第三产业发展，建立多元化的产业经济结构。4 、弹性控制原则城市的发展具有一定的不确定性，宝安中心组团从宝安中心区 深圳国际机场的沿广深公路一带，规划体现弹性控制要求，满足第三产业的发展需求。第三章 功能定位与发展规模第十条 功能定位1 、城市定位：深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。2 、重点发展产业：以房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。第十一条 人口控制规模规划至 2020 年宝安中心组团人口控制规
6、模为 128 万，其中户籍人口 58 万人，非户籍人口 70 万人，非户籍当量人口 42 万人，总当量人口规模 100 万。当量人口人均城市建设用地面积 84.3 平方米 。 第十二条 用地控制规模规划区总用地 162.1 平方公里，至 2004 年底，现状城市建设用地规模为 61.4 平方公里，非建设用地规模为 100.7 平方公里（包括待填海用地 22.9 平方公里）。规划至 2020 年组团城市建设用地控制规模为 84.3 平方公里，生态控制用地 51.1 平方公里，规划限制区用地为 26.7 平方公里。第四章 土地综合利用规划第十三条 土地综合利用目标：以实现城市可持续发展为目标，对组
7、团范围内的土地利用进行综合控制与引导，将城市布局结构与区域土地利用的自然生态规划相互交融，保证城市空间结构的合理性，促进自然生态环境综合效益的发挥。第十四条 根据深圳市城市总体规划（ 1996-2010 ）土地综合利用规划的用途和片区规划控制要求，将规划区范围土地划分为农业保护用地、水源保护用地、组团隔离带用地、 郊野游览用地、城市建设用地和限制区用地等类别，对各类用地划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。第十五条 农业保护用地是为确保人口和社会经济发展对农产品的需求而确定的各项城市建设长期不得占用的农业用地，包括菜地、果园、水产养殖用地和其它用地四种类型。农业保护用地主要分布于组团西北部新
8、 和 村和东北部黄麻布村周边区域。位于水源保护区中的农业保护用地划为水源保护用地，对位于水源保护区中的农业保护用地应实行 严格 管理控制，防止农药流失对水库水质的污染。第十六条 水源保护用地是指为保护饮用水源而划定的限制开发的用地。宝安中心组团范围内水源保护用地是铁岗水库水源保护区，一、二级水源保护区面积为 29.1 平方公里，占总用地比例的 18.0% 。水源保护区内的开发建设应严格按照深圳经济特区饮用水源保护条例的有关规定执行，并组织有效的监督和管理。规划将一级水源保护区内用地划为禁止建设用地，严禁任何形式的城市开发建设，有计划地逐步外迁区内的现状城市建设项目。将二级水源保护区内用地划为限
9、制建设用地，严格控制二级水源保护区内的建设规模和建设类型，按照水源保护地区法定图则实行有效地监督和管理。第十七条 组团隔离带用地指分隔南北两大功能区之间的以平峦山铁仔山碧海湾公园为主体的绿化隔离带。该绿化隔离带是组团山、城、海之间最重要的通道，应保证其完整性和通畅性，现有隔离带之间的建筑物应严格控制建筑高度，并尽可能逐步搬迁。第十八条 郊野（森林）游览用地指以自然景观为主的郊野（森林）公园和游览区，在宝安中心组团范围内主要为凤凰山郊野（森林）公园及其配套服务区域。凤凰山郊野（森林）公园的开发建设应充分体现自然景观特点和郊野（森林）公园的趣味，坚持保护自然景观、自然植被为主、开发为辅的原则。第十
10、九条 水源保护用地、组团隔离带用地和郊野游览用地均有自然生态用地特征，是城市整体生态环境重要的组成部分和主要的生态实体。对于这三项用地应采取严格的保护措施，大幅度提高森林覆盖面积。第二十条 城市建设用地是城市集中开发建设的土地。规划要积极调整城市建设用地结构，完善功能设施，形成合理的配套设施和空间布局， 使 城市开发模式由“粗放型”转向“集约型”，重点挖掘存量土地建设新区，同时加快旧城更新提高土地集约化利用程度。第二十一条 限制区用地的主要土地利用方向为对深圳城市发展具有重要意义的深圳国际机场扩建工程用地、大铲湾港区用地及后方陆域用地。限制区用地面积 26.7 平方公里，占规划总用地面积的 1
11、6.46% 。第五章 布局结构和功能区发展策略第二十二条 布局结构1 、利用宝安中心组团西北部良好的自然环境背景，确定组团东南部和西北部城市建设用地与生态保护用地两大用地区域，通过组团隔离带、公园、绿化开敞空间的沟通与联系，使两大区域相互沟通与联系，共同构成生态组团的整体形态。2 、 以 平峦山 铁仔山 碧海湾城市生态隔离带绿轴为界，构筑南部城市综合服务区和北部区域性物流、交通枢纽综合区。以 广深公路和宝安大道 为 纵轴，创业路为横轴 形成“两纵一横三轴线”的组团城市发展主轴。3 、构筑“ 一主两副三中心” 的多元化服务中心： 主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政、文化、体育、商贸等服务功能
12、；副中心一为以福永街道办中心为主体的综合服务中心，为机场和沙井临港工业发展区提供商贸服务；副中心二为航空城物流产业园区中心，主要为物流产业集聚区提供配套服务设施。同时结合城市更新和碧海新区建设，改造和建设新安旧城中心、西乡旧城中心和碧海新区中心三个居住地区级中心。第二十三条 组团功能区发展策略根据城市结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成五个功能明晰的分区：1 、城市新区功能区包括新中心区和碧海新区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征；2 、 城市更新功能区主要为宝城和西乡老城区， 重点 扩大现有商贸服务中心，
13、对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；3 、 产业拓展功能区主要为固戍片区，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工业；4 、 航空商贸功能区依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区；5 、 航空运营功能区航空港区和部分基础设施配套区。第二十四条 组团标准分区根据宝安中心组团的布局结构，规划以各片区主导功能为依据，结合区内自然地形、城市道路、人口规模等各类规划控制要素将组团用地划分为 11 个大的片区， 34 个标准分区，标准分区作为法定图则规划分区范围的
14、参考。1 、 新中心区（ BA 101A ）由宝安中心区的行政办公、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成，范围为新安六路、宝安大道、宝安区界和前海围合的区域，片区面积 7.2 平方公里，规划人口 9.7 万人，分为 3 个标准分区。未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。2 、 宝安老城区（ BA 102A ）主要由宝城老城区组成，范围为新安五路、新安四路、新安三路、创业东路、广深高速、宝安区界、宝安大道围合的区域，片区面积 9.2 平方公里，规划人口 18.6 万人，分为 3 个标准分区。结合老
15、城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区。3 、尖岗山片区（ BA102B ）由新安工业区和规划尖岗山居住区组成，范围为新安三路、创业东路、广深高速、宝安区界、铁岗水库一级水源保护区界线、广深高速、公园路围合的区域，片区面积 7.7 平方公里，规划人口 6.0 万人，分为 2 个标准分区。规划通过提升和调整新安工业区的产业结构，结合留仙洞高新技术园区的建设，使新安工业区形成集产学研为一体的高科技研发优势基地，同时重点建设尖岗山高档大型居住社区。4 、西乡碧海新区（ BA 103A ）由碧海中心片区和坪洲开发区组成，范围为宝安大道、新安六路、海滨大道和碧海湾
16、公园东围合的区域，片区面积 8.4 平方公里，规划人口 14.0 万人，分为 3 个标准分区。规划建成为集中发展第三产业、高效集约利用土地的宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区。5 、西乡老城区（ BA103B ）由西乡老城、西乡工业区和规划的郊野公园组成，范围为广深高速、公园路、新安四路、新安五路、宝安大道、固戍一路围合的区域，片区面积 16.0 平方公里，规划人口 19.0 万人，分为 4 个标准分区。规划通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区。6 、固戍片区（ BA 103C ）由固戍开发区、鹤州工业区及航空物流园区组成，范围为海滨大道、碧海湾公园东、固戍一路、铁岗水库一级水源保护区界线、机荷高速延伸段围合的区域，片区面积 15.4 平方公里，规划人口 11.2 万人，分为 7 个标准分区。规划以航空物流和港口物流的建设为龙头，带动仓储、物流、港后工业和其他
