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1、,万科东丽湖项目推介,东丽湖区位介绍 东丽湖规划概述 项目（首期）策划 成功举办大滑赛,目录,自然生态环境 优越区位 东丽湖地区的开发 项目发现 项目启动时机的成熟,一、东丽湖区位介绍,东丽湖的形成 生态群落 动物资源 温泉地热资源 空气质量 声环境质量,.自然生态环境,东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。 蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。 其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。,东丽湖的形成,主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。 芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分
2、蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。 芦苇杂草草甸群落 湖堤为刺槐群落,生 态 群 落,鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等 丰富的昆虫资源 鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等 哺乳动物,动 物 资 源,东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。 现有一口地热井深度为1800米，水温高达
3、97，自流出水量为45立方米/小时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。,温 泉 地 热 资 源,通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。 污染物五日均值指标分析 单位：mg/m3,空 气 质 量,东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于城区区域环境噪声标准（I类），声环境质量较好。,声 环 境 质 量,战略中心东移 产业走廊 交通走廊,.优越的区位,未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区
4、和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。,“一根扁担挑两头”战略中心东移,滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的37，未来8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。,产业 走 廊,目前： 通过津汉公路、卫国道与市区相连。 茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划7月底完工。 每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次。 东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。 未来： 在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。 金钟河大街延长线已经通车，该路可由金
5、钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。 天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。,交 通 走 廊,东丽湖地区的定位 旅游度假区的初步开发 巨大的发展潜力,.东丽湖地区的开发,东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为 天津市十大旅游风景区之一 天津市七个自然生态保护区之一,东 丽 湖 地 区 的 定 位,东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区 尚未开始大规模的开发,天水国际村,湖滨浴场,东丽湖度假村,颐园宾馆,旅游度假区的初步开发,天津市政府城市规划及工业新区东移的策略 滨海新区的发展 国内生产总值平均每年增长1.6个百分点 开发区累计批准来自70多个国家和地区的外商及港澳台投资企业
6、三千余 家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。 保税区已有80多个国家和地区的外商前来投资。 目前东丽经济开发区的发展 来自十多个国家和地区的150多个企业 广阔的投资领域 优惠的税收政策 完善的社区服务,巨大的发展潜力,住宅郊区化的发展趋势 东丽湖具备的区位优势 人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境,.项目发现,战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅（低层、低密度）成为中产阶层的居住方式。,在九十年代初期,中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较
7、为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。,住宅郊区化的发展趋势,隶属天津未来最具活力的滨海新区行政区划。 东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。 自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。 特色的湖区景观。,东丽湖具备的区位优势,追求自然、健康的生活状态 交通的自由度加大 城市和郊区人口密度的差异 信息化的发展快，产业向城郊发展成为可能,人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境,5.项目启动时机的成熟,03年以后，天津的城市规划、土地政策、以及东丽湖周边配套的进 展、交通建设的进展都发生了很大的变化，因此对东丽湖项目的启 动时机已经到来。 城市的发展
8、 土地政策的调整 东丽湖周边配套的进展,城市的发展,随着新一届政府的上任，城市的发展规划更加清晰，在“双核两带多中心”的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态核心地位更为明确。,确定了以下投资热点： 2003年市政府从国家开发银行贷款500亿元，要在中心城区未来5年完成四大工程：快速路工程、海河开发市政工程、地铁（为1、2、3号线），绿色家园，该500亿元贷款计划用土地出让收益来归还，制定了土地整理方案。,快速环线-48.9公里 四条快速通道-7
9、5.5公里 三条快速联络线-20.6公里 快速路总长145公里,土地政策的调整,天津市在2003年6月2日出台了天津市国有土地有偿使用办法，加强了市级政府对土地的控制 办法实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政策出让金按评估确认地价的20%收取，老政策关于住宅项目一般按楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形中增加开发商土地成本。 与此同时，土地供应的格局发生重大变化，市土地局将成为最大土地垄断者，土地严格计划供应，特别是别墅用地，土地资源更为稀缺。,东丽湖周边配套的进展,空港加工区的建设列入本届政府的工作报告 天津经济技术开发区西区 东丽湖项目以新市镇的模式进行
10、整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠自身的建设无法实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的远期目标具备了现实性 津汉公路的建设 金钟公路的建设 市内部分 由于以上的基础配套实施速度明显提速，至明年开盘时，东丽湖的飞地状况将彻底改观，到外环线的时间可缩短到1015分钟，到市中心的时间可缩短到3040分钟。根据北京、上海的经验，在这样的路程范围内，加上东丽湖特有的生态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。,项目概述 项目的总体市
11、场定位 首期规划成果,二、东丽湖规划概述,宗地概况 规划理念 规划主题 规划布局与产品设计概念,.项目概述,宗 地 概 况,天津万科东丽湖项目位于风景秀丽的东丽湖旅游温泉度假区，南接7.3平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。 该项目占地270多万平方米(4095亩)，总建筑面积88万平方米，总体规划容积率0.36，是万科目前最大的房地产项目，计划在810年内建设成为一个功能齐全的综合性新市镇,万科东丽湖,万科东丽湖项目将“建筑文脉”、“优秀小区的基本要素”、“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。 坚持土地原有的特点和周边环境的影响 ，基于新小区建设计划及原则，最终形成一个具
12、有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。,Contextualism 建筑文脉,Building Strong Communities 优秀小区的基本要素,Good City Form 良好的城市形态,规 划 理 念,（摘自加拿大BDCL事务所规划成果),万科东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解。,规划理念：之一,地区风景特征 现状周边土地使用性质 建议开发项目 交通流量 气候因素 市政设施能力 潜在人口变动 地质及水文条件,Contextualism 建筑文脉,万科东丽湖的规划是基于凯文林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的基础。,规划理念：之二,Good Cit
13、y Form 良好的城市形态,可识别性 道路 结点 边界线 行政区 标志物,活跃的社区中心 集中的绿地 方便合理的步行系统 与周围景区的联系 层次分明的街道网络 小路及街巷 林荫道 具有不同私密性的社交场所 步行到达的商店及服务设施 对公共空间的注重 尊重当地的地域环境 创造良好的城市形态 追求高尚的生活品质,汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活”，重新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。,规划理念：之三,Building Strong Communities 优秀小区的基本要素,规划主题世外桃源 环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。 自然环境受到保护
14、，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。 人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。 生态主题：利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正的生态居住区。 多功能综合社区：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。 打造新市镇的产业：营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。 “52”的生活模式：周末来这里度假，释放在喧闹城市中工作五天的心情；也可在东丽湖工作、生活
15、、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快,规划主题世外桃源,(摘自加拿大BDCL事务所规划成果),项目规划布局,整体用地平衡比例与建筑面积比例,停车与开放的空间,水系的概念,路网系统,谁在这里居住？ 东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。 谁在这里做客？ 东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。 谁在这里工作？ 1.医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆
16、、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者。 2.大批高科技产业的从业人员 3.社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。,市场研究社区人群分析,规划简述,The resort community of Dongli Lake has been 东丽湖社区的规划与构思基于住宅、休闲、商业 conceived and planned as a complete synthesis of 与旅游设施综合性运用的考虑，形成一个完全成熟的 residential , recreation, commercial and resort uses 项目。充分开发先天的优势与能源，对于这些幸运的 working together to form a complete and mature 居民也感受到与社区的融合。她真正表达了一个完 develo
