安庆房产项目市场调研报告课件

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1、安庆市房产市场调研报告2011.3.16,上海千人禾投资有限公司,研究目录,安庆宏观环境 房产开发概况 微观市场分析,安庆宏观环境,城市概况 经济环境 产业规划 城市规划 宏观小结,1）区域、行政规划、人口,地理位置 安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸。东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望；南靠长江，与江西省九江市相连；西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县；北接安徽省六安市、巢湖市。安庆位于宁汉长江黄金水道之要津。 行政规划 1979年国务院批准设立地级安庆市，下辖桐城市、怀宁县、枞阳县、潜山县、太湖县、宿松县、望江县。 人口 2009年末总人口统计为610万。 目前安庆人口构成特征： 市区人口比例还较

2、低； 乡镇人口城市化明显； 外来人口比例偏低，以本地人为主。,2）城区构成,安庆城市由迎江区、大观区、宜秀区三大区域组成。 迎江区 作为一个城东老区，原有的中心区域及在开发的滨江区域、商贸区域，它的优势在安庆具有一定比重的。 大观区 位于城区西部，是一个以科技工业园区与农业相结合的区域，其中凤凰科技工业园、十里机构工业园、茅岭工业园初具规模。 宜秀区 宜秀区风景优美，旅游资源丰富，交通便利，也是安庆以后的城市副中心，在建的北部新城集政治、经济、文化于一体。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达20.

3、2平方公里。,3）城市交通,安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。 安庆集公路、铁路、水运、航空为一体的立体交通网络已经形成。 安庆区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。,城市概况 经济环境 产业规划 城市规划 宏观小结,安庆宏观环境,1)地区生产总值,2004-2010安庆GDP增长,2004-2010安庆人均GDP增长,2004-2010年安庆社会消费品零售总额,2）安庆十一五规划及城市战略发展方向通过实施“一核、二心、三带”的发

4、展战略将安庆市建设成为区域中心城市,北扩： 启动龙山组团 和北部新城,西展： 依托大关工业园，加强西城建设,东进： 东部新城政务 新区、商贸区,区域经济中心,皖江经济带中心城市,截至2009年： 全市GDP803亿元，增长12.3%； 人均GDP14359元； 三次产业结构比例17.846.535.7； 固定资产投资602亿元 消费品零售总额288亿元； 旅游收入97亿元； 全市财政收入96亿元； 城镇人口75万人； 对外贸易额5亿美元;,城市规模：基本建成“双百”城市框架； 园林绿化：绿地覆盖率42%； 住宅建设：新增房屋住宅面积1285万平米，人均达25平； 深入挖掘特色旅游资源，打造重点

5、旅游资源品牌；,安庆宏观环境,城市概况 经济环境 产业规划 城市规划 宏观小结,1）皖江城市带承接产业转移示范区规划定位安庆,构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。 安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇,重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白； 产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变； 产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。 依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步

6、增强支柱产业实力。建设安庆沿江石化产业基地； 重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等； 向西开放，推进与武汉城市圈、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确,承接产业转移规划,承 接 产 业 内 容,安庆宏观环境,城市概况 经济环境 产业规划 城市规划 宏观小结,1）发现北部新城之美未来的政治、经济、文化中心,安庆北部新城是安庆市“双百”城市建设的重要组团，是宜城板块赶超崛起的重要平台，是宜秀区政治、经济、文化中心。 安庆北部新城与

7、主城区紧密相连，山清水秀，生态环境非常优美。她东起集贤关，西接怀宁县月山镇，北依大龙山，南临石门湖。206和318国道、合安高速、合九铁路穿境而过，紧邻民航机场。石门湖码头通江达海，交通十分便捷，是安庆城区陆路通往皖西南的咽喉要道。安庆大学、安庆医专、安庆技师学院、市委党校、中华职校等学府坐落其中，是安庆市重要的科技基地。 根据安庆“双百”城市总体 规划和安庆北部新城规划，新城 规划面积为20.2平方公里，由宜 秀区开发建设。新城分政务区、 产业区、商业区、科教区、居住 区和文化旅游区，重点发展新型 工业、文化教育、生态居住、商 贸物流等产业。2010年达到10平 方公里，人口10万；2020

8、年建成 20平方公里，人口20万。是安庆 市宜商、宜居、宜游、宜学的生 态型现代化新城区。,安庆宏观环境,城市概况 经济环境 产业规划 城市规划 宏观小结,小结,通过对安庆宏观环境：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解： 安庆升级为地级市，才经过22年德加速发展阶段； 由于经济基础的薄弱，目前安庆的GDP、人均消费水平虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与安徽省内其他城市的对比，仍是处于较低的水平； 安庆的人口构成中，本地人占有绝对比例； 而在社会各个阶层中，改革开放后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成安庆收入水平差距较大的现状

9、。反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前安庆中产阶级群体比例还是不够的； 发展经济，提升人民生活水平，成为安庆目前的重点； 安庆明确了城市的发展规划，本项目所处的宜秀区是城市的居住导向区域，承担着中心城区人口的扩散服务于周边工业科技园区居住功能的重点板块； 安庆的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规模的扩大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较快的发展,研究目录,安庆宏观环境 房产开发概况 微观市场分析,安庆的房产市场,安庆房地产业快速发展。拥有良好的房地产开发的背景,09年全年房地产开发完成投资117.36亿元，增长

10、34.8%。全年房地产开发施工面积1581.76万平方米，增长29.1%。其中住宅施工面积1222.83万平方米，增长27.9%。竣工各类商品房面积424.18万平方米，增长81.1%。其中住宅竣工面积333.72万平方米，增长76.3%。 09年销售各类商品房540.33万平方米，实现销售额123.10亿元，分别增长52.4%和85.4%。其中住宅销售面积460.47万平方米，实现销售额94.18亿元，分别增长46.0%和72.8%。 房地产市场供应充足，近年来去化量大。按人口和近四年去化面积计算，安庆市场处于需求透支。未来市场压力巨大。,安庆的房产市场,房地产开发投资额持续增长，增速加快。

11、 09房地产开发投资首超百亿元,安庆房产开发投资额度连续5年持续增长。09年开发投资额首次超过百亿元。 近3年房地产开发投资增长速度逐步加快。年增长速度都在20%以上。09年增长34.8%。增速加快。,安庆房产市场总结,（1）安庆房地产业快速发展。房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提升不高。人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力。 房地产开发完成投资额09年超过百亿元，增长34.8%。 （2）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增长相比，住房需求不断透支。 新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持15%和11%以上。0

12、9年分别增长30%和28左右。 （3）安庆房地产市场目前以住宅市场为主。 从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在76%以上。最高在07年达到了81.07%。说明安庆房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主。 （4）安庆整体房地产市场除08年外，整体呈现出“量价齐升”的局面，这是房地产发展起步阶段，需求爆发产生的短期效应。 09年成交量突破500万。09年成交金额破百亿。09年成交均价2278元比，环比上涨21.6%,研究目录,安庆宏观环境 房产开发概况 微观市场分析,北部新城板块分析 在售项目属性列表,重点个案总结,重点个案总结,重点个案总结,通过对以上2个项目的研究得出

13、以下几点 （1）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等。小农意识浓烈面积需求两级分化。 （2）产品方面以多层为主，但2个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异。 （3）版块内的去化情况较好，弘信.嘉禾园住宅产品去化率为75%左右。说明客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型。 随着未来北部新城的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多。低端项目将逐步退出该区域。,微观市场分析总结,1、安庆属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质型项目出现少； 2、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎

14、合改善型客户需求； 3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少； 4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感； 5、东进北扩，北部生活环境舒适，众多学院云集于此，北部新城总体规划更适合发展房地产，适合居住； 6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。,后续工作内容,A、深度研究市场的发展趋势 未来的政策发展趋势 区域未来的发展方向 竞争对手的深研(竞争对手的产品供应结构成交结构营销战略的深入研究) B、客户的深入研究： 前期客户资源的有效梳理 客户深访 跨区域客户的导入研究 客户属性的归纳分析研究 C、项目策划思路形成： 现有规划及产品分析深研 项目策划思路提出，卖点提炼 产品补强建议 D、其他,上海千人禾房产投资有限公司,谢谢观看,