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1、,在当今的中国经济中，没有哪个产业像房地产业那样受到万众瞩目！也没有那个产业像房地产业那样让地方官员兴奋不已！更没有那个产业像房地产业那样在中央政府与地方政府之间产生了那么多的博弈和冲突,1. 房地产及房地产业,2. 中国房地产业发展历程,1. 房地产及房地产业,1.1 房地产,1.2 房地产业,1.1 房地产的概念,1.1.1 概念演变,一般概念,房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。,现概念,房地产是指,土地、,建筑物,及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物,（配套设施、设备、住区环境）,1.1.2 房地产的特点,房地不可分割性,使用的社会性,消费与投资双重性,土地资源的稀缺性,
2、差异性,生产使用周期的长期性,保值增值性,社会经济位置的可变性,市场区域性,不可移动性（地理位置的固定性）,房地产市场具有明显的区域性！,突破这种区域性有三种模式：,厦门模式（吸引腹地资金，在厦门居住或投资）,海南模式（开发旅游房地产，吸引全国各地资金）,珠三角模式（吸引港澳资金，在珠三角居住或投资）,祈福新村,香港楼价,90年代初期住宅,90年代中期住宅,1.1.3 房地产商品的种类,复式住宅： 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般
3、跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。它的经济性体现在：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅使用面积提高5070。户内阁层为本结构，将隔断、家具、装饰融为一体，降低了综合造价。通风采光良好，提高土地利用率。缺点是采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，且层高过低，隔音、防火功能差。,见复式住宅户型图(三维), 错层式住宅： 是梯间式住宅一种变化的设计形式
4、，各住户的入口放到不同高度的两个或几个休息平台上。最大限度地节约了楼梯间面积，同时由于每个平台只安排两家住户，住户相互干扰极小。但这种住宅设计和施工较为复杂，特别在地震设防区不宜采用。,跃层、错层和复式住宅的区别?,见错层式住宅户型图(三维),跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的退台设计，因此大平台是很多跃层户型的特色之一；室内布局一般在一层布置起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，属于家庭起居、聚会、会客、娱乐的场所，二层设置私密性较强的家庭室、卧室、书房等。 错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于同一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通
5、过台阶联系。 复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效果。,如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。,错层和复式尽管均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个(或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开,见
6、复式住宅户型图,见跃层式住宅户型图,见错层式住宅户型图(三维),见复式住宅户型图(三维),1.2 房地产业,1.2.1 概念,1.2.2 房地产业的特征,房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。,其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。,房地产业可细分为：,(1) 土地开发和再开发； (2) 房屋开发； (3) 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； (4) 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； (5) 房地
7、产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等； (6) 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； (7) 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。,具体说，房地产业的活动领域包括：,(1) 基础性,(2) 支柱性,(3) 高度综合性和高度关联性,(4) 周期性,(5) 高投资、高收益、高风险性,(6) 对金融业的依赖性,121号文件,18号文件,2. 中国房地产业发展历程,年度房地产开发完成投资增长率变化图,2.1 改革前各阶段 (80年代以前),2. 中国房地产业发展历程,2.5 持续繁荣期（1998年2003年）,2.4 调整与恢复阶段 （19931997年）,2.3 超常规发展阶段（19921993年）,2.2 酝酿起步阶段（19801991年）,2.6 泡沫调整期（2004年？）,
