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1、第四章 房地产投资市场分析,一、房地产投资市场分析的涵义与特征,一）房地产投资市场分析的涵义 二）房地产投资市场分析的特征,一）房地产投资市场分析的涵义,市场分析分为市场调查和市场预测。 房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，以对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 说明：1、房地产市场状况的调查与预测应在房地产投
2、资环境调查与预测的基础上进行。 2、市场分析的内容包括：宏观因素分析；需求分析；供给分析；竞争分析；市场占有率分析。,二、房地产投资市场分析的作用,一）掌握市场变化的态势 二）有利于作好投资决策 三）为房地产价格确定和营销策略的制定提供基础和依据 说明：1、运用科学方法对市场调查的资料进行详尽分析是确保投资目标实现的基础。 2、历史的教训：决策的失误使项目损失巨大。,说明：房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点,1、房地产项目定位阶段 该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分
3、析。 2、房地产项目市场推广阶段 该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。 3、房地产销售阶段 该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。 4、房地产三级市场调查分析 具体内容包括房地产再转让过程中价格调查、成交客户
4、调查和区域调查以及竞争状况调查。,三、房地产投资市场调查,一）房地产投资市场调查的内容 二）房地产投资市场调查的程序 三）房地产投资市场调查的方法与技术,一）房地产投资市场调查的内容,1、房地产投资项目基本情况调查 1）房地产投资项目建设用地情况调查 2）规划设计方案的调查 2、房地产投资项目外部环境调查 住宅需求调查；当地居民住房状况调查；社会购买力调查；住房消费水平调查；房价调查；土地使用情况调查；住宅供给量调查；金融状况调查；竞争情况调查；税费种类及缴纳标准调查。 3、房地产项目内部条件调查,二）房地产投资市场调查的程序,1、调查准备阶段 1）确定调查目标； 2）初步情况调查； 3）制定
5、调查计划； 4）非正式调查。 2、正式调查 1）确定资料来源； 2）确定收集资料的方法； 3）调查表及问卷设计； 4）抽样设计； 5）现场实地抽样； 3、结果分析阶段 1）资料编辑整理：汇总、分类、初审、筛选、统计 2）调查资料的综合分类：定量和定性分析 4、编撰调查报告阶段 专门报告：内容详尽明确 一般报告：内容简单明了 要求：态度客观，内容真实准确、简明扼要、重点突出，文字简练，要言不繁，结论和建议可归纳为要点，文后附表格及附件，便于阅读和使用。,三）房地产投资市场调查的方法与技术,1、市场调查的方法 1）询问法：访谈、电话、信函、留置问卷 2）观察法：直接和间接观察 3）实验法：实验求证
6、法和随机尝试法 2、房地产投资市场调查技术 1）调查表格的设计 A、调查表的构成 B、问题类型 C、设计要求：主题明确；重点突出；设问具体；可接受性；简明扼要；可分析性。 2）抽样调查 随机抽样：简单随机抽样；分层随机抽样；分群随机抽样。 非随机抽样：配额抽样法；任意抽样法；判断抽样法。,四、房地产投资市场预测,一）房地产投资市场预测的内容 二）房地产投资市场预测的方法 三）房地产投资市场预测的工作程序,一）房地产投资市场预测的内容,1、宏观经济发展趋势预测 2、产业政策所带来的影响预测 3、市场需求预测 4、技术发展预测 5、营销前景预测 6、产品供给能力预测 7、市场价格趋势预测 8、市场
7、竞争情况预测,二）房地产投资市场预测的方法,1、定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法（即德尔菲法）。 说明：1）其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量化分析作为判断的辅助手段。 2）这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。 2、定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数
8、量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。定量预测方法主要包括时间序列分析法、因果分析法。 说明：在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。,三）房地产投资市场预测的工作程序,1、确立预测目标 2、拟订预测工作计划 3、收集和整理资料 4、选择预测方法 5、预测分析 6、预测结果评价 7、编制预测报告,问题：房地产投资是否划算？,若投资者希望从房价的上涨中获益，则可以这样来确定房价
9、增长率的门槛：确定房产价值财富的利息成本，如4；再分析确定一年的物业管理费、取暖费等成本，如约为1.5；再根据区域情况确定交易税收，如1.5；同时预计在未来持有期间可能出台影响成本的政策，综合几个因素，则房价上涨率至少应为7，否则就会亏本。,针对正反两方面的陈述，有何启示？,一、为什么要买房？ 1、和其他商品不同：一辆车，开了十几年后价值为零；一栋房子，“白住”几十年后，价值可能翻番。 2、无房户，生活费用随着房价日日见高；有房户，坐看资产升值。越富就越富，越穷就越急。 3、有贷款的支持，而且是负利息。 4、 实现自己的住房梦！ 二、为什么不买房？ 1、付房租等于白扔钱，不如分期付款，最后房屋归己。 问题：租房则月出1300元，类似房屋市价至少40万。首付20、30年，每月支出2000元以上；其中300元本金、16001700元利息。再加上房地产税约300元和维修开支。 如果没有首付呢？如果将比房租多出的消耗投入股市，30年后会是一个什么情况呢？ 2、房价每年上涨10，但也会每年下跌10。,作业,思考题：房地产投资市场分析的主要内容有哪些？,
