第四章房地产评估09资料教程

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1、资产评估,CPV,第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,一、房地产的概念 （一）房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或分离后会破坏其功能和完整性，或使其价值明显受到损害的物。,实物分为有形的实体、该实体的质量和组合完成的功能三个方面。 权益包括权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits) 。 地役权是指土地所有权人或使用权人为使用自己土地的便

2、利而使用他人土地的权利。 空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围的空间并排除他人干涉的权利。 区位(location)是指房地产的空间位置，是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置（或坐落）、交通、环境和配套设施（基础设施和公共服务设施）这四个方面。,一、土地使用权及其性质 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 （二）土地资产的特性 1. 土地的自然特性 位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征 质量的差异性导致了土地级差地租的产生 不可再生性 效用的永续性 2.土地经济特性 供给的稀缺性 可垄断性 利用的多方向性要求在

3、房地产评估中需要确定土地的最佳用途 效益的级差性,第二节 土地使用权评估的特点,三、土地资产价格体系 （一）土地资产价格类型 1.基准地价 （1）它是区域性的平均地价。 （2）它是各类用地的平均地价。 （3）它是政府在一定时期内以城市为单位进行评估的。 （4）它是单位土地面积的地价。 2.标定地价 （1）它是政府根据评估值所标示的具体地块的地价，即宗地地价。 （2）它是在土地使用权发生出让、出租等市场交易活动时才进行评估。 （3）它以基准地价为依据，是确定土地使用权出让底价的参考和依据。,3.土地使用权出让底价 4.转让价格 5.出租价格 前三种属一级市场土地价格，其余属二级市场土地价格。 楼

4、面地价平均到每平方米建筑面积的土地价格。即： 楼面地价=总地价/总建筑面积 因为：总建筑面积=土地面积容积率 总地价=土地面积单位地价 故：楼面地价=单位地价/容积率 （二）土地资产价格的特点 略（参阅教材）,四、房地产价格的影响因素,（一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、城市规划因素和环境因素等 （三）个别因素 影响土地价格的个别因素： 1.坐落。2.面积。3.形状。4.四至。5.地势。 6.周围环境、景观。7.利用现状。8.产权状况。9.地质和水文状况。10.基础设施完备程度和土地平整程度。1

5、1.土地使用管制。12.临街宽度和深度等。,影响建筑物价格的个别因素： 1.坐落。2.面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积等。3.层数和高度。4.结构。5.设备。6.装修。7.公共配套设施完备程度。8.平面布置。9.外观。10.建成年月。 11.维修、保养情况及完损程度。 12.利用现状。 13.产权状况。 14.通风、采光、隔音、隔热，层高，物业管理。 15.楼层、朝向。16.期房，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积 阳台建筑面积 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共面

6、积,五、房地产评估的原则,房地产评估应遵循的原则有：供求原则、替代原则、贡献原则，以及最有效使用原则和合法原则。 （一）合法原则 是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。 合法取得以房地产的合法产权证明文件为依据。 合法使用一般以城市规划为准绳。 在房地产用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面，必须符合城市规划及政府其他有关的规定。,容积率 = 建筑物建筑面积建筑占地面积 建筑密度（覆盖率）= 建筑物底层占地面积 土地面积100% 合法处分以有关法律、法规以及文件、批件、合同、协议为根据。,S建=4000m2,S土=1000m2,设：容积率为4，则S

7、建=？,设：覆盖率50%，则层数=？,设建筑高度20米， 则能否做1栋楼？,（二）最有效使用原则 是指对房地产进行评估时应以评估对象的最有效使用（最高最佳使用）为前提。 1 . 最高最佳使用是指法律上允许，技术和功能上可能，经济上可行，并能给估价对象带来最高价值的用途。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： 法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。,2.评估前提 若评估时评估对象的用途是最佳，则按保持现状前提评估； 若不是最佳，则选择下列前提之一进行评估： （1）直接转换用途前提只需转换用途即可达到最佳； （2）装修改造继续使用前提只需对房屋进行装修改造即可达到最佳； （3）装修改造转换

8、用途前提用途不合理，房屋尚可继续使用但需装修改造； （4）拆除重新利用前提用途极不合理，且房屋也没有装修改造的价值。 （5）上述若干的组合。,3最高最佳使用的限制条件 （1）国家及政府对特定区域或特定地块使用用途的规定。在国家规定的用途内选择最佳用途才符合“条件允许”。 （2）城市规划对具体区域或地块的使用强度约束。如地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度等。地产评估时一般应选择国家允许的最有效使用强度。 （3）不动产与外部环境的协调性及其内部构成要素组合的均衡性。 以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该不动产

9、的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。,例：A为空地，B上有旧建筑，利用价值很低，A 、B其他因素相同。设每平方米地价A为4000元，则B应在4000元上进行减价修正，方法如下： 设旧建筑物建筑面积为250m2，每平方米建筑面积拆除费为450元，残值50元。则： 减价修正额 =（45050）250=100,000 即：B在按每平方米4000元评估出总价值后，还应减去100000元。,一、土地权属的类型 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 1.土地使用权土地使用权人依法使用土地以及依法对其土地使用权进行处置的权利。有划拨土地使用权和出让土地使用权两种。 2.国有土地的最高年限由

10、国务院确定。住宅用地70年；商业、旅游业、娱乐业用地40年；其他的为50年。 3.国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。 4.土地使用权转让包括出售、交换和赠与 5.土地使用权使用年期届满，属住宅用地的自动续期；非住宅用地的，应最迟于届满前一年申请续期，未提出续用申请的或虽提出申请但未获批准的，国家有权无偿收回，包括地上建筑物。 6.权属处置方式有三种（P123）,第三节 土地权属及其处置,第四节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路及适用范围 （一）基本思路 1.预测未来收益额； 2.选择适当的折算比率； 3.运用相应的公式计算评估值。 （二）适用范围收益型房地产 二、收

11、益额 （一）收益额的特征预期收益、客观收益、年纯收益、归属于评估对象的收益。 （二）收益额的计算 1.房地产综合评估时 房地产综合年纯收益年总收入年总费用,2.单独评估土地时（P180181） （1）土地收益能单独确认的（如：空地出租） 土地收益土地总收入土地总费用 （2）房地收益合一的 a.计算房地合一的年纯收益 b.计算房产年纯收益 房屋年纯收益房屋现值（房价）房屋资本化率 房价房屋重置成本年贬值额已使用年数 年贬值额（重置成本净残值）耐用年限 c.计算土地年纯收益AL（ ab） d.设土地资本化率为r，则：,总收入总费用,例1.某房地产的售价为5000万元，其中，建筑物价格3000万元，

12、地价2000万元。该房地产的年客观收益为450万元。设建筑物的资本化率为10。计算土地的资本化率。 解：建筑物收益300010300（万元） 土地年纯收益450300150（万元） 土地资本化率15020007.5 或：4503000102000i,3.单独评估建筑物时 a.计算房地合一的年纯收益 b.土地年纯收益地价土地资本化率 c.建筑物年纯收益ABab,某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租

13、金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。 要求： 试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整） （2008.7）,解： 年总收入 = 4400012 = 528000（元） 年总费用 = 528000（18%2.5%5%） 12000440002 = 168640（元） 年净收益 = 528000168640 = 359360（元） 土地总价 = 楼面地价总建筑面积 = 3800500 = 1900000（元） 土地年净收益 = 总地价土地还原利率 = 19000008% = 1520

14、00（元） 建筑物年净收益 = 359360152000 = 207360（元） 建筑物折旧率 = 1/40100% = 2.5% 建筑物总价 = 207360（10+2.5%）= 1658880（元） 建筑物单价 = 1658880500 = 3317.76（元/m2）,三、资本化率（还原利率）,（一）实质 投资报酬率 （二）种类 综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率 1、同一宗房地产：房地产价格=土地价格建筑物价格 2、当已知地价或房价占房地产总价的比率K时，三者的关系可表示为：r rLKL + rBKB 或：r rLKL + rB(1KL) rL（1-KB ）+ rBKB,例：某房

15、地产的土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。计算综合资本化率。 r6408（1-40） 7.2 （三）计算方法 1.净收益与售价比率法 2.安全利率加风险调整值法 资本化率=无风险报酬率风险报酬率 3.排序插入法,某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建

16、筑平方米120元，空置率在8左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的18，保险费为重置价的0.2，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10。 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）（2007.4）,四、收益法的应用举例,解： 建筑物年总收入=1201224000（18%） =31795200 年总费用=31795200（2.5%18%） 480024000（1.5%0.2%） =8476416 房地产年纯收益= 31795200 8476416=23318784 建筑物年折旧费=48002400048=2400000 建筑物现值=48002400024000002=110400000 建筑物年纯收益=110400000（10%146） =13440000 土地年纯收益=2331878