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1、第七章 假设开发法,第一节：假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念：,1、概念：,假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,2、其他称呼：开发法、预期开发法、剩余法,二、假设开发法的理论依据：,1、预期原理：,2、形式上是成本法的倒算法,3、地租原理,三、适用的对象和条件,1、对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 在建工程(包括房地产开发项目) 可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，重建),2、条件：,要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；
2、 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单； 要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划,3、应用领域：,（1）估价,（2）投资分析：最高地价、利润、成本控制等,4、特点：,（1）剩余价格,（2）准确性的主观性,四、操作步骤,1、调查待开发房地产的基本情况：,(1)弄清土地的位置,(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等,(3)弄清城市规划设计条件,(4)弄清将拥有的土地权利,2、选择最佳的开发利用方式,(1)最佳用途,(2)最佳开发规模,3、估计开发经
3、营期,4、预测开发完成后的房地产价值,5、测算开发成本、管理等各种费用,6、具体计算，求出待开发房地产的价值,第二节：假设开发法的基本公式,一、假设开发法最基本的公式,待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本 -管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 -开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费,二、按估价对象细化的公式,1、求生地价值的公式 :生地开发成本,2、求毛地价值的公式,3、求熟地价值的公式,4、求在建工程价值的公式:续建成本,5、求旧房价值的公式:装修改造成本,第三节：现金流量折现法和传统方法,一、现金流量折现法和传统方法的定义,（1）现金流量折现法：采用折现的方式考虑
4、资金时间价值,（2）传统方法：采用计算利息的方式考虑资金时间价值,二、现金流量折现法与传统方法的区别,（1）考虑费用出发时点不同：,（2）考虑资金价值方式不同：,（3）利息和开发利润表现形式不同：,三、现金流量折现法和传统方法的优缺点,第四节：假设开发法计算中各项的求取,一、开发经营期,估价时点至预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期,1、开发期：估计时点至预计开发完成(竣工)的日期,（1）前期：从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间,（2）建设期：从动工开发到房屋竣工的这段时间,2、经营期：,（1）销售期：从开始销售到将其全部销售完毕的日期,（2）运营期： 起点：竣工的日期 终点：是
5、开发完成后的房地产经济寿命结束的日期,2、开发经营期确定的目的及方法：,（1）目的： 各项费用发生的时间和数额，从而决定折现或计算投资利息,（2）方法：市场比较,二、开发完成后的房地产价值,1、销售经营的：市场法结合长期趋势,2、租赁经营的：收益法结合长期趋势,三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费,1、与成本法相同：,2、需要预测：,四、投资利息,1、应计息的项目：,（1）未知、需要求取的待开发房地产的价值 （2）投资者购买待开发房地产应负担的税费 （3）开发成本和管理费用,2、计息期的长短：,（1）、（2）两项整个开发经营期 （3）一半建设期整个经营期,3、计息方式：,（1）复利,（2
6、）名义利率与实际利率区别,五、开发利润,1、传统方法中体现,2、与成本法相同，注意基数的不同,六、投资者购买待开发房地产应负担的税费,七、折现率,1、性质： 等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,2、内容：包括资金的利率和开发利润率,3、确定方法：同收益法中报酬率求取,第五节：假设开发法运用举例,例71) 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：熟地的开发成本、管理费用等经测算为25亿元k；
7、贷款年利率为10；投资利润率为15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,例72 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其
8、售价的2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价单价及楼面地价(折现率为12)。,例73 某旧厂房的建筑面积为5 000。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1 000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元；销售费用和
9、销售税费为售价的8；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12)。,例74 某在建工程开工于2006年9月1日，总用地面积3 000，规划总建筑面积12 400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元。该项目的正常开发期为25年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2008年3月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用。但估计至建成尚需15年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为65元m2，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2008年3月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8，折现率为12)。,
