7财产税会计复习课程

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1、财产税类,一、财产税及其特点 财产税是对财产所有人、占用人或使用人所拥有或支配的应税财产，就其数量或价值依法征收的一种税。 财产税有着悠久的历史，虽然在现代各国税收中并不占主导地位，但由于它能起到其他税种难以达到的独特的调节作用，因而被大多数国家的政府所采用，特别是被许多国家的地方政府所掌握，并成为地方财政收入的重要来源。,财产税同其他税种比较起来具有以下特点,2征收的区域性 与商品税和所得税相比，财产税的课税对象比较固定。一般来说，不会因对不动产征税而引起财产的区域间流动，因而适合作为地方税，而不宜全国统一。 即使是全国统一的财产税制度，一般也由地方政府掌握，并列作其固定的收入来源。地方政府

2、也有较大的管理权限，如可以根据本地区的实际情况确定是否开征或停征，以及开征范围、税率高低和征收管理的方法等。因此，财产税具有较强的地域性特点。,3管理的复杂性 财产税一般从价计征，征税时必须对其应税财产进行估价，不仅工作量繁重，而且计税基数也很难准确确定。 特别是对于现金、有价证券、银行存款等无形动产和一部分贵重财产，极易隐匿虚报，从而造成逃税、漏税，这就增加了财产税征收管理的复杂性。,二、财产税的分类 财产种类的增加，拓宽了财产税的征税范围。尽管各国财产税的征税范围各不相同，并对某些财产是否应征税存在着不同的意见，但以现实情况看，财产形式的多样化造成了财产税税源的广泛性。 财产种类和形式的多

3、样化使财产税具有多种形式，一般来说，可对财产税作以下分类：,1一般财产税和特别财产税 按照课税财产的不同范围，财产税可分为一般财产税和特别财产税。 一般财产税，也称综合财产税，是对纳税人拥有或支配的多种财产综合课征的税收。 特别财产税，又称个别财产税，是对纳税人拥有或支配的某些特定财产（如土地、房屋等），分别课征的税收。,2静态财产税和动态财产税 按照应税财产的不同运动形态，财产税可分为静态财产税和动态财产税 动态财产税是以财产所有权的变动和转移为前提课征的，其特点是在财产交易时一次性征收。如：房产税在持有时征税，也可以在交易时。,房产税,第一节 房地产税概论,房产税是以房产为课税对象，按照房

4、产的评估值向房产所有人或承典人征收的一种税。 现行房产税开征于1986年9月，虽然在1994年税制改革时准备进行适当修改，如扩大征收范围、修改计税依据、调整税率等，但因各种原因未能正式制定统一的法规予以公布执行。 因此，现行的国内房产税仍然沿用1986年制定颁布的房产税暂行条例。,房产税对于调节房产所有人和承典人的收入水平，积累建设资金，搞好城镇房屋的开发建设，控制非生产性基本建设和促使合理使用分配房产，提高房产的使用效益以及增加地方财政收入，都具有重要作用。,一、我国房地产税制的历史沿革,回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。 （1）房地产税制初创阶段（1949-19

5、70年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。 （2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。 （3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。19

6、84年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。 （4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。 2006年国务院九部委发布的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房

7、超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,2我国现行房地产税收体系。,我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种，即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。 所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产收入、个人所得税中的房地产收入、土地增值税； 商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税； 财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税） 资源

8、税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。,涉及房地产的税收包括,1、营业税按营业收入5%缴纳； 2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳； 5、印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）； 6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，上海60元/平方米）； 8、房产税按自有房产原值的70

9、%*1.2%缴纳（,交易中间,1、转出方视同销售： （1）营业税：销售金额*5%（如外购固定资产再转出，按（销售金额-购入金额）*5% （2）城市维护建设税：营业税额*7%（市区7%，郊区、县城、建制镇5%，农村1%） （3）教育费附加：营业税额*3% （4）地方教育费附加：营业税额*1%左右 （5）土地增值税：土地增值额*适用税率 （6）企业所得税：相关收益要与企业其他收益合并，交纳企业所得税 2、转入方： （1）契税：购入金额*当地契税税率 （2）房产税：房产原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。 （3）土地使用税：转入土地使用面积*当地适用税率 以上（2）、（3）项由

10、于房屋权属转移而形成，日后都要交，并非仅因固定资产单次转移而单次应交税额,二、我国现行房地产税制存在的主要问题,一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。 1租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用 （1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根

11、据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。 （2）以费代税。如土地闲置费，中华人民共和国城市房地产管理法规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。 （3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地出让金这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。,二、我国现行房地产税制存在的主要问题,2地方税制改革滞后，致

12、使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。 按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。 3规范的房地产税制太少。 目前，我国独立的房地产税种只有几个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性

13、课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。,第二节 房产税制要素介绍,一、房产税的纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税义务人。 房产产权属于全民所有的，由经营管理者缴纳； 产权出典的， 由承典人缴纳； 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。,二、房产税的征税范围 房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。 所谓城市，是指经国务院批准设立的市，包括市区、郊区和市辖县的县城，不包括农村； 所谓县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地； 所谓建制镇，是指经省、

14、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，但不包括所辖的行政村； 所谓工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。,房产税的征税对象是房产。 所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐，均不属于房产的范围。,现行

15、房产税的征收范围尚未扩展到农村。但由于近年来农村工业和副业有较大发展并具有一定实力，有些地区甚至与城镇相差无几，故纳税人是有负担能力的。如果不对这些房屋产权所有者征收房产税进行调节，是不利于企业之间平等竞争的。 因此，有人提出应尽早对农村地区开征房产税。,三、房产税的计税依据 房产税的计税依据采用按房产原值减按一定比例扣除后的余值和按房产租金收入两种办法确定，即从价计征与从租计征。 从价计征，是依照房产原值一次减除10-30后的余值计算缴纳；所谓房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋造价（或原价）。 从租计征，是按照房产的租金收入计算缴纳。,房产原值应包括与房屋不

16、可分割的各种附属设备以及一般不单独计算价值的配套设施，如通信、照明、卫生、煤气及中央空调等设备；蒸气、供水、排水等管道以及电信、电缆导线；过道、晒台、电梯、升降机等。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用。,四、房产税的税率,现行房产税采用比例税率： 依照房产的计税余值计算缴纳的，税率为1.2% 依照房产的租金收入计算缴纳的，税率为12% 自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。,需要注意的两个问题！ 联营投资的房产 以房产联营投资的，房产税计税依据应根据不同的情况来看： 以房产联营投资，共同承担风险，按房产余值为计税依据计征房产税（视同自营房产处理） 以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租房按租金收入计征房产税（视同出租房产处理） 融资租赁的房产 其实际上市一种变相的分期付款购买固定资