德科地产课程第三讲 －影响楼盘价值的N个因素

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1、非常高兴大家今天又相聚在这里，一个月不见，中国很多热点 城市在楼市上又发生了翻天覆地的变化，房价还是无可奈何地 上涨，那我们首先来简要回顾一下这一个月新的一些政策上、 风向上以及舆论上的变化。 讲说部分 主讲人：刘德科 前两次课程我们已经非常清晰的传达了两个观点。 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 第一个是中国的房价涨势会依照城市等级的不同不断蔓延，不 是只有京沪深跟二线城市四小龙在涨，而且很多省会城市不是 那么热点的二线城市都会上涨，这个月表现特别明显。 第二点，我们也在讲因城施策是没有效果的，关键是看中央的 银根是继续

2、宽松，还是逆转型的收紧，从今天来看，中央的这 个银根根本没有放松，货币还是继续在放水，所以整个房价从 国家统计局的数据来看是不会停止的，一些新的二线城市在这 个月也加入了宏观调控的阵营，或者也可以说是地方政府的调 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 控，厦门已经实行了非常严格的限购，杭州实行了相对宽松的 限购，武汉和郑州现在也开始有对地产商的地王也进行不同程 度的调控。 也就是说接下来一段时间，随着房价不断向更低级别的城市去 蔓延，那么楼市调控也会跟着房价的上涨而接踵而来。但是这 种地方政府的调控实际上是没有用的，因为地方政

3、府手上的工 具箱里没有工具可用。 现在出台的这些所谓的调控也只是修修补补，他没有办法从根 本上去逆转这座城市的房价，真正有用的工具箱掌握在中央手 里，这个里面有一件很重要的工具就是银根是否会收紧，但是 中央不可能只考虑楼市，毕竟银根收紧可能意味着对整个宏观 经济会造成冲击，所以现在还不敢收紧，房地产也只能继续在 这种无奈之下继续导致房价要不停地涨。 从政策面上来看，我们只需要观察一个指标契税的优惠政 策会否取消？今年春节之后，之前，国税总局推出了一个 契税大优惠的政策， 这个政策除了北上广深四座城市例外以外， 其他城市， 不管是什么级别的城市， 都能享受到这个契税优惠， 德科地产频道ID：de

4、kedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 这样的一刀切政策就在客观上它导致了比较好的城市会房价会 先涨的局面。当然，这只是一个导火索，关键还是出在中央的 银根跟货币放水上面。 这个契税政策它是否取消，对未来的楼市走向都是有关键的指 标意义的。如果国税总局的这个契税优惠政策不取消，那宏观 调控或者说楼市的走向它根本上是不会有太大的变化，对于国 家来讲，即便是总理在这个时候也一定不敢轻举妄动。 很多三四线城市、四五线城市还处在去库存的阶段，或者说国 税总局会不会把这个契税的优惠政策放权到地方政府，比如说 像南京、杭州、郑州这种房价暴涨的热点城市，它有没有权

5、力 去收紧这个契税优惠政策呢，很遗憾，在目前的中国的体制下 面，地方政府作不这到一点，根本没有这个权力，国税总局也 不可能放这个权力下来。 虽然说这一个月房价还是无奈地上涨，但有一些舆论老是说房 价在绑架实体经济，在洗劫我们中产阶级有限的财富这些 情绪化的抱怨是没有用的，我们必须直面残酷的现实，在这个 阶段，房价在未来几个月还不可能出现逆转性的下跌，有一些 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 城市或者极少数城市有可能在这样的地方政的强势调控之下进 入房价盘整期，但是你要说房价下跌期这是绝无可能的，至少 在未来的三个月甚至在半

6、年之内这种可能性几乎为零。 我们也看到在过去的一个月，上海这样的标杆城市或者说叫超 级城市楼市出现了戏剧性的一幕，大家为了能够买房子拼命去 离婚。当然这个里面有谣言的成分在，谣言传播在推波助澜。 另一方面，央行前几天在金融时报发了一篇很重要的文章， “地方政府在房价调控上负有不可推卸的责任。 ” 这是非常关键 的一句话，但是这也是非常荒谬的一句话。 因为城施策在中国的这种制度下面是不可能的，所以央行只是 在推卸自己的责任， 因为大家都知道货币政策是央行在主导的， 大家都在抱怨说你银根这么宽松，所有的货币这么纸都变成了 砖头，那如果不放水的话，房价怎么会上涨呢？ 央行说你们地方政府调控不力，你们

7、地方政府供地不及时，当 然这里面有各种各样的错，各种各样的解不开的症结，我们作 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 为个人也好，哪怕是政府部门也好，都解决不了，从中央到地 方，在短时间内都解决不了。 现在只能接受房价继续上涨的事实，与其这样，我们还是不要 那么关注房价，应该更去关注楼盘本身，这个楼盘的价值在整 个房价的周期，房价的涨和跌是有周期的，我们要挑选到那些 尽量能够抗周期的有价值的楼盘，这对我们来讲在下一阶段更 重要。 如果眼光只是盯着房价，那我们永远都做不好选择，所以我们 只能用长线投资的思维去选更值得投资的更有价

8、值的楼盘。 因此我们今天要重点讲的就是这一个话题。 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 过去一个月又诞生了无数地王，无论在哪个城市，只要现在中 国有城市推出土地，就可能是地王，就可能是楼面地价就创了 历史新高，高得吓死你，基本上连地产商都会被吓死，所以这 是没有办法的事情，我们只能接受这个残酷的现实。 但是地王时代的到来会对我们购房者除了房价以外还有哪些影 响呢？有一种观点认为现在地价这么贵，那么地产商总是要把 房子造的更好一点，才能够赢得更多市场的认可，否则这么高 的地价，你造出一堆烂房子怎么办呢？但事实上很不幸，地王 时

9、代房子有可能是越造越烂。 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 我们来看这两张小图，这两张小图你可以看到是不同的时间的 两个楼盘，一个楼盘它是密密麻麻的有很多很矮的房子，也就 是我们通常所说的排屋，或者说是多层的叫做花园洋房，这样 的房子有很多，在业内这个叫拉高拍低，也就是高低配。即一 个地产商会在一个地块里面造很多矮的房子，又造一部分低的 房子，高的跟低的会搭配起来，有很高的房子，也有很低的房 子，这么做的原因是地产商自己为了利润最大化，因为大家知 道，矮房子单价上可以卖得更贵。 这么做对于我们购房者来讲有哪些坏处呢？第一个

10、坏处就是小 区的公共空间会变得更小，大家来看这两张图，地王项目都是 这么规划的，密密麻麻几乎没有公共空间，有限的绿地都可能 被那些矮房子给侵占了，变成他们的私家花园。 那么我们再看右边的这张图，它全部都是高楼，全部都是高层 住宅，它就有可能形成一个比较大的公共花园。所以你说从居 住的角度来看，肯定是过去的这种楼盘规划方法会更适合你居 住，因为你家楼下有一个很大的花园，你的小孩可以在里面奔 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 跑，你可以在下面跑跑步，散散步，这种居住感受是现在这些 房子所不具备的。 但是地产商大家也要抱怨，没有

11、办法，因为现在地价实在太贵 了，所以他们只能去多造一些矮的房子，造这些矮的房子才能 够卖出更多的钱，有些人就喜欢买排屋，用更贵的钱在同样的 地段买这些排屋，买这些所谓的花园洋房。那对地产商来讲， 这个就可以卖出更多的钱了。 另外一个原因是中国各个城市对于地产商预售有规定，楼得造 到一定的程度才能卖，对地产商来讲，这个预售条件所需要的 时间就比较长，这个时间造成的资金成本就比较高，另外一个 那些矮房子造起来是非常快的， 三四个月就可以把它造到顶楼， 就可以开始卖了。 这个时候不仅卖得更贵，而且来钱也更快，他们地产商必然就 这么做，那谁被牺牲了呢？就是我们购房者被牺牲了，你不要 以为你在这个里面买

12、的是排屋，你在这个里面买的是花园洋房 你就是受益者，事实上整个公共的绿地空间，或者说我们讲的 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 那些大花园大庭院这个空间被缩减了以后，对我们每个购房者 都是一种伤害。 十年之内交付的这些二手房从这个角度来讲， 它是更值得居住， 如果仅仅只是从小区内部的公共空间大小来看的话，过去十年 造的房子基本上都是围合式的房子，花园都很大，所以如果你 喜欢大花园的话，还是去买那些二手的次新房可能会更适合一 点。 这个是地王时代的一个不好的变化，那么地王时代有一个好的 变化就是房子内部可能会造的更好，比如说

13、这个房子它本身会 造的更用心，然后装修的标准可能也会更高，各种设计可能会 更合理。 我有一个朋友是一个大牌房企的总经理，前一阵子他换了个工 作，跑到苏州去做另一家大牌房企在苏州公司的总经理，他跑 过去就跟老板沟通，说他们刚刚在苏州拿了一块地王项目，该 怎么做呢？ 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 老板的想法是房子随便造，按照过去那杨，也不需要进步，现 在房子不愁卖，简简单单造就行了，成本不要花那么高。我这 个朋友对产品品质的要求非常高，他说这个东西得做好，那个 东西得做好， 但是这样一来成本就上去了， 但是对于老板来讲，

14、他不同意，所以不要以为现在地王项目地价越来越贵，房子就 会越来越好。 所以这就涉及到我们在挑房子的时候，不管是挑老的、次的、 新的二手房还是我们现在新的期房，又或者是一些地王项目的 楼盘，我们在挑这些楼盘的时候，地产商的品牌就变得非常关 键了，我们该怎么样去理解地产商的品牌？地产商的品牌对于 我们的投资或者说对于我们的自住有没有哪些具体的影响？我 们应该怎么样去区别这个地产商跟那个地产商的区别？ 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 在挑选房企品牌这个问题上，我的第一个观点是：不管这些房 企这些地产商怎么吹牛自己是品牌价值有多

15、高，都不算数，唯 一算数的是他开发过的二手房价格是否更有竞争力。 简单说来就是一家地产商跟另一家地产商在同样一条街上，两 个地方分别开发了一个楼盘，然后同时去开发，同时去交付， 然后在交付之后，哪一家的房企的楼盘二手房的价格会更贵， 这就可以衡量出这个地产商的品牌到底有没有价值。 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 越来越多的案例表明同样地段不同地产商开发的楼盘它的二手 房的价格是会有天壤之别的，或者说这个差价是比较大的。在 这种情况下，能够让二手房卖得更贵的那个地产商往往对你来 讲意味着它是一家更值得选择的地产商。 在这方

16、面，上海非常典型，上海有一家地产商，叫做仁恒，我 过去可能也经常提到这家公司，仁恒的开发楼盘的二手房在同 地段跟同时期其他楼盘相比它的二手房卖的就是比别人贵很 多， 在这种情况下， 你选择的时候可能要思考如果是自住的话， 那我还是选仁恒，它现在的期房就比别人贵，但是它二手房也 会比别人贵，这没有问题。 可是对于投资者来说，我倾向于不一定要选品牌好的，但是仁 恒是个例外，因为它的品牌能够带来比较好的二手房价格的上 涨，但是并不是所有的品牌地产商都能像仁恒这样能够给你的 二手房带来增值。大多数的品牌地产商彼此之间的品牌差异几 乎可以忽略不计。 从这个角度来讲， 你如果是从纯投资的话， 更关键的是你去选， 把品牌因素先给忽略掉，因为品牌是最感性的东西，就是你还 德科地产频道ID：dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 是要看楼盘的地段，学区等等这些硬的东西，