德科地产课程第三讲 -影响楼盘价值的N个因素

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1、非常高兴大家今天又相聚在这里,一个月不见,中国很多热点 城市在楼市上又发生了翻天覆地的变化,房价还是无可奈何地 上涨,那我们首先来简要回顾一下这一个月新的一些政策上、 风向上以及舆论上的变化。 讲说部分 主讲人:刘德科 前两次课程我们已经非常清晰的传达了两个观点。 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 第一个是中国的房价涨势会依照城市等级的不同不断蔓延,不 是只有京沪深跟二线城市四小龙在涨,而且很多省会城市不是 那么热点的二线城市都会上涨,这个月表现特别明显。 第二点,我们也在讲因城施策是没有效果的,关键是看中央的 银根是继续

2、宽松,还是逆转型的收紧,从今天来看,中央的这 个银根根本没有放松,货币还是继续在放水,所以整个房价从 国家统计局的数据来看是不会停止的,一些新的二线城市在这 个月也加入了宏观调控的阵营,或者也可以说是地方政府的调 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 控,厦门已经实行了非常严格的限购,杭州实行了相对宽松的 限购,武汉和郑州现在也开始有对地产商的地王也进行不同程 度的调控。 也就是说接下来一段时间,随着房价不断向更低级别的城市去 蔓延,那么楼市调控也会跟着房价的上涨而接踵而来。但是这 种地方政府的调控实际上是没有用的,因为地方政

3、府手上的工 具箱里没有工具可用。 现在出台的这些所谓的调控也只是修修补补,他没有办法从根 本上去逆转这座城市的房价,真正有用的工具箱掌握在中央手 里,这个里面有一件很重要的工具就是银根是否会收紧,但是 中央不可能只考虑楼市,毕竟银根收紧可能意味着对整个宏观 经济会造成冲击,所以现在还不敢收紧,房地产也只能继续在 这种无奈之下继续导致房价要不停地涨。 从政策面上来看,我们只需要观察一个指标契税的优惠政 策会否取消?今年春节之后,之前,国税总局推出了一个 契税大优惠的政策, 这个政策除了北上广深四座城市例外以外, 其他城市, 不管是什么级别的城市, 都能享受到这个契税优惠, 德科地产频道ID:de

4、kedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 这样的一刀切政策就在客观上它导致了比较好的城市会房价会 先涨的局面。当然,这只是一个导火索,关键还是出在中央的 银根跟货币放水上面。 这个契税政策它是否取消,对未来的楼市走向都是有关键的指 标意义的。如果国税总局的这个契税优惠政策不取消,那宏观 调控或者说楼市的走向它根本上是不会有太大的变化,对于国 家来讲,即便是总理在这个时候也一定不敢轻举妄动。 很多三四线城市、四五线城市还处在去库存的阶段,或者说国 税总局会不会把这个契税的优惠政策放权到地方政府,比如说 像南京、杭州、郑州这种房价暴涨的热点城市,它有没有权

5、力 去收紧这个契税优惠政策呢,很遗憾,在目前的中国的体制下 面,地方政府作不这到一点,根本没有这个权力,国税总局也 不可能放这个权力下来。 虽然说这一个月房价还是无奈地上涨,但有一些舆论老是说房 价在绑架实体经济,在洗劫我们中产阶级有限的财富这些 情绪化的抱怨是没有用的,我们必须直面残酷的现实,在这个 阶段,房价在未来几个月还不可能出现逆转性的下跌,有一些 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 城市或者极少数城市有可能在这样的地方政的强势调控之下进 入房价盘整期,但是你要说房价下跌期这是绝无可能的,至少 在未来的三个月甚至在半

6、年之内这种可能性几乎为零。 我们也看到在过去的一个月,上海这样的标杆城市或者说叫超 级城市楼市出现了戏剧性的一幕,大家为了能够买房子拼命去 离婚。当然这个里面有谣言的成分在,谣言传播在推波助澜。 另一方面,央行前几天在金融时报发了一篇很重要的文章, “地方政府在房价调控上负有不可推卸的责任。 ” 这是非常关键 的一句话,但是这也是非常荒谬的一句话。 因为城施策在中国的这种制度下面是不可能的,所以央行只是 在推卸自己的责任, 因为大家都知道货币政策是央行在主导的, 大家都在抱怨说你银根这么宽松,所有的货币这么纸都变成了 砖头,那如果不放水的话,房价怎么会上涨呢? 央行说你们地方政府调控不力,你们

7、地方政府供地不及时,当 然这里面有各种各样的错,各种各样的解不开的症结,我们作 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 为个人也好,哪怕是政府部门也好,都解决不了,从中央到地 方,在短时间内都解决不了。 现在只能接受房价继续上涨的事实,与其这样,我们还是不要 那么关注房价,应该更去关注楼盘本身,这个楼盘的价值在整 个房价的周期,房价的涨和跌是有周期的,我们要挑选到那些 尽量能够抗周期的有价值的楼盘,这对我们来讲在下一阶段更 重要。 如果眼光只是盯着房价,那我们永远都做不好选择,所以我们 只能用长线投资的思维去选更值得投资的更有价

8、值的楼盘。 因此我们今天要重点讲的就是这一个话题。 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 过去一个月又诞生了无数地王,无论在哪个城市,只要现在中 国有城市推出土地,就可能是地王,就可能是楼面地价就创了 历史新高,高得吓死你,基本上连地产商都会被吓死,所以这 是没有办法的事情,我们只能接受这个残酷的现实。 但是地王时代的到来会对我们购房者除了房价以外还有哪些影 响呢?有一种观点认为现在地价这么贵,那么地产商总是要把 房子造的更好一点,才能够赢得更多市场的认可,否则这么高 的地价,你造出一堆烂房子怎么办呢?但事实上很不幸,地王 时

9、代房子有可能是越造越烂。 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 我们来看这两张小图,这两张小图你可以看到是不同的时间的 两个楼盘,一个楼盘它是密密麻麻的有很多很矮的房子,也就 是我们通常所说的排屋,或者说是多层的叫做花园洋房,这样 的房子有很多,在业内这个叫拉高拍低,也就是高低配。即一 个地产商会在一个地块里面造很多矮的房子,又造一部分低的 房子,高的跟低的会搭配起来,有很高的房子,也有很低的房 子,这么做的原因是地产商自己为了利润最大化,因为大家知 道,矮房子单价上可以卖得更贵。 这么做对于我们购房者来讲有哪些坏处呢?第一个

10、坏处就是小 区的公共空间会变得更小,大家来看这两张图,地王项目都是 这么规划的,密密麻麻几乎没有公共空间,有限的绿地都可能 被那些矮房子给侵占了,变成他们的私家花园。 那么我们再看右边的这张图,它全部都是高楼,全部都是高层 住宅,它就有可能形成一个比较大的公共花园。所以你说从居 住的角度来看,肯定是过去的这种楼盘规划方法会更适合你居 住,因为你家楼下有一个很大的花园,你的小孩可以在里面奔 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 跑,你可以在下面跑跑步,散散步,这种居住感受是现在这些 房子所不具备的。 但是地产商大家也要抱怨,没有

11、办法,因为现在地价实在太贵 了,所以他们只能去多造一些矮的房子,造这些矮的房子才能 够卖出更多的钱,有些人就喜欢买排屋,用更贵的钱在同样的 地段买这些排屋,买这些所谓的花园洋房。那对地产商来讲, 这个就可以卖出更多的钱了。 另外一个原因是中国各个城市对于地产商预售有规定,楼得造 到一定的程度才能卖,对地产商来讲,这个预售条件所需要的 时间就比较长,这个时间造成的资金成本就比较高,另外一个 那些矮房子造起来是非常快的, 三四个月就可以把它造到顶楼, 就可以开始卖了。 这个时候不仅卖得更贵,而且来钱也更快,他们地产商必然就 这么做,那谁被牺牲了呢?就是我们购房者被牺牲了,你不要 以为你在这个里面买

12、的是排屋,你在这个里面买的是花园洋房 你就是受益者,事实上整个公共的绿地空间,或者说我们讲的 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 那些大花园大庭院这个空间被缩减了以后,对我们每个购房者 都是一种伤害。 十年之内交付的这些二手房从这个角度来讲, 它是更值得居住, 如果仅仅只是从小区内部的公共空间大小来看的话,过去十年 造的房子基本上都是围合式的房子,花园都很大,所以如果你 喜欢大花园的话,还是去买那些二手的次新房可能会更适合一 点。 这个是地王时代的一个不好的变化,那么地王时代有一个好的 变化就是房子内部可能会造的更好,比如说

13、这个房子它本身会 造的更用心,然后装修的标准可能也会更高,各种设计可能会 更合理。 我有一个朋友是一个大牌房企的总经理,前一阵子他换了个工 作,跑到苏州去做另一家大牌房企在苏州公司的总经理,他跑 过去就跟老板沟通,说他们刚刚在苏州拿了一块地王项目,该 怎么做呢? 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 老板的想法是房子随便造,按照过去那杨,也不需要进步,现 在房子不愁卖,简简单单造就行了,成本不要花那么高。我这 个朋友对产品品质的要求非常高,他说这个东西得做好,那个 东西得做好, 但是这样一来成本就上去了, 但是对于老板来讲,

14、他不同意,所以不要以为现在地王项目地价越来越贵,房子就 会越来越好。 所以这就涉及到我们在挑房子的时候,不管是挑老的、次的、 新的二手房还是我们现在新的期房,又或者是一些地王项目的 楼盘,我们在挑这些楼盘的时候,地产商的品牌就变得非常关 键了,我们该怎么样去理解地产商的品牌?地产商的品牌对于 我们的投资或者说对于我们的自住有没有哪些具体的影响?我 们应该怎么样去区别这个地产商跟那个地产商的区别? 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 在挑选房企品牌这个问题上,我的第一个观点是:不管这些房 企这些地产商怎么吹牛自己是品牌价值有多

15、高,都不算数,唯 一算数的是他开发过的二手房价格是否更有竞争力。 简单说来就是一家地产商跟另一家地产商在同样一条街上,两 个地方分别开发了一个楼盘,然后同时去开发,同时去交付, 然后在交付之后,哪一家的房企的楼盘二手房的价格会更贵, 这就可以衡量出这个地产商的品牌到底有没有价值。 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 越来越多的案例表明同样地段不同地产商开发的楼盘它的二手 房的价格是会有天壤之别的,或者说这个差价是比较大的。在 这种情况下,能够让二手房卖得更贵的那个地产商往往对你来 讲意味着它是一家更值得选择的地产商。 在这方

16、面,上海非常典型,上海有一家地产商,叫做仁恒,我 过去可能也经常提到这家公司,仁恒的开发楼盘的二手房在同 地段跟同时期其他楼盘相比它的二手房卖的就是比别人贵很 多, 在这种情况下, 你选择的时候可能要思考如果是自住的话, 那我还是选仁恒,它现在的期房就比别人贵,但是它二手房也 会比别人贵,这没有问题。 可是对于投资者来说,我倾向于不一定要选品牌好的,但是仁 恒是个例外,因为它的品牌能够带来比较好的二手房价格的上 涨,但是并不是所有的品牌地产商都能像仁恒这样能够给你的 二手房带来增值。大多数的品牌地产商彼此之间的品牌差异几 乎可以忽略不计。 从这个角度来讲, 你如果是从纯投资的话, 更关键的是你去选, 把品牌因素先给忽略掉,因为品牌是最感性的东西,就是你还 德科地产频道ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第三讲 影响楼盘价值的N个因素 德科地产频道 是要看楼盘的地段,学区等等这些硬的东西,

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