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1、做城市就是做财富 区域开发前30个月总经理手册,区域开发阶段,签约,18个月,1.0亿元,10亿元,1000亿元,拓展期,启动期,成长期,成熟期,区域开发前30个月总经理手册,1个月,6个月,18个月,30个月,打开局面、位势突破,创造条件、实现回款,核心把控、自主经营,明确组织 前期规划 资源梳理 启动策略 确定货值,实现回款 政府维护 资源取得 项目投资 开发策略,加快销售 控制投资 控制资源 关注落地,事业环境因素,商业模式 产品模式 全流程运作 组织协作 核心关系,事业环境因素商业模式,政府,运营商,项目公司,土地整理,基础设施,土地征转,指标获取,村庄整理,委托园区管委会,委托国土局
2、,委托县政府,土地,土地储备中心,流入,建设用地,收购,出让,土地出让金,企业,出让,土地出让金 税费,道路,景观,市政厂站,委托分包商,项目公司,建设移交,政府,回款,核心区 及配套,自持物业,展馆,产业服务费,委托分包商,产业服务,运营,区域规划,招商引资,品牌推广,投资服务,自持物业,市政运营,项目公司,投入,投入,投入,委托招商中心,委托运营团队,委托运营团队,土地整理费,土地分成 税收返还,建设费用,投入：成本*110%,运营收入,非盈利,建设移交,公园,落地投资额,城市建设资金,投入：成本*110%,收入,事业环境因素产品模式,华夏的模块化产品能够承载“四化合一”的诉求 “四化合一
3、”构成了未来各地方政府对新城镇或开发区的核心诉求及发展方向，而华夏未来城市的模块化产品恰好具备承接“四化合一“诉求的功能，将能够成为区域工业化、城市化、一体化、和谐化的标志性功能载体，并综合构成一整套示完善的具备示范和引领性的未来城市的立体结构。,新兴产业示范区模块,未来城市综合体模块,城市基建大平台模块,城乡统筹示范区模块,工业化,城市化,一体化,和谐化,承载,体现,事业环境因素全流程运作,事业环境因素组织协作,总经理,管理中心,研发中心,企发中心,工程中心,品牌推广,地产公司,招商中心,管理部,规划建设部,城市发展部,产业发展部,投资服务部,客户服务部,园区物业,1、贯彻集团目标 2、项目
4、把控 3、问题协调,1、前期规划 2、专项规划 3、战略研究 4、开发策略 5、启动策略,1、指标获取 2、国土关系维护,1、道路设计建设 2、厂站设计建设,园区推广,1、招商引资 2、产业园建设,1、地产开发 2、公建建设运营,1、目标制定；2、进度把控；3、资源梳理；4、问题协调,1、对接规划局；2、实施规划制定；3、建设项目把控；4、规划问题协调,1、住宅建设全流程项目把控,1、产业园区发展全流程项目把控,九通集团,平台公司,区域开发必备知识核心关系,打开局面、位势突破,1个月-6个月,拓展期,打开局面、位势突破,五周时间新区域工作全面启动,启动期,签 约,签约前 准备,组建平台公司团队
5、 签约仪式准备工作,工作 启动,内部启动会 拓展遗留问题拓展 初步测算及策略研发 地块性质及取地方法企发 工作原则、阶段目标、问题解答孟总,制定开发 方案,向王总汇报,制定开发方案研发 区域工作对表平台,内部方案 汇报,开发方案汇报平台 各部门提出具体意见,政府汇报 工作开展,开发策略汇报（3年、1年及近期工作任务） 关键事项与政府达成一致，获取支持 平台工作正式展开,新签约区域启动工作方案,新签约区域启动工作方案工作启动会会议方案,会议地点：南银大厦第一会议室 会议形式：集中参会 会议议题：XX区域工作启动会 会议目的：各部门汇报XX区准备工作进展，正式启动各项工作 主持人： 孟惊 会议组织
6、：金亮 参会人员： 九通总部：孟惊、王鹏、金亮、李岩、杨砚峰 研发中心：赵鸿靖等 战略发展中心：陈林等 企发中心：张书峰等 招商中心：軤震宇等,九通基业XX区域启动工作启动会会议方案,会议议程： 1、战略发展中心汇报项目情况、遗留待推动问题； 2、研发中心介绍初步经济测算及开发策略； 3、企发中心汇报委托区域地块性质，下一步取地方法； 4、九通基业总经理说明各项工作推动原则，提出各部门阶段性工作目标，解答各部门问题。,新签约区域启动工作方案政府对接会议方案,会议议程： 1、介绍参会人员； 2、公司汇报开发策略（3年、1年及近期工作任务，重点强调四至）； 3、九通基业总经理代表华夏集团表态； 4
7、、政府各部门发言； 5、管委会主任发言； 6、政府参会最高领导总结发言； 7、用餐（参会人员相互认识）。,九通基业XX区域启动工作政府对接会会议方案,会议地点：待定 会议形式：集中参会 会议议题：XX区域工作对接会 会议目的：与政府对接委托开发区域各项启动工作 主持人：XX市（县）长 会议组织：XX市（县）管委会（或者相关部门） 参会人员： 政府部门： XX市（县）政府主管市长市（县）长 XX市（县）管委会负责人 市（县）政府各局室负责人：（包括财政局、土地局、规划局、建设局、发改局、环保局、公安局、旅游局等） 乡镇书记、镇长等 公司人员： 九通基业总经理、平台公司全体人员、招商中心总经理、研
8、发中心总经理、战略发展中心总经理、企发中心总经理、九通总部运营、财务负责人,内部组织 外部组织,明确组织,前期规划,资源梳理,启动策略,确定货值,区域战略 产业规划 空间规划,土地资源 规划资源 申报园区,发展构想 建设方案 投资回报,三年货值 阶段准备,拓展交接,资料交接 关系交接,打开局面、位势突破,1个月-6个月,拓展交接,自区域签约起与区域拓展部实现交接,拓展调研报告,县委书记 县长 主管县长 各局主管,资料交接,总体规划（电子版，文本+Cad）,十二五规划,土地规划,城乡统筹规划,交通图,行政图开发范围图（CADjpg）,重点项目承诺及建设规划,近三年土地成交和价格情况,近三年房地产
9、市场成交和价格情况,政府土地储备情况,区域现状情况调研和村庄企业分布图,研发 中心,企发 中心,平台公司,关系交接,合同交接,合作方式交接,政府关系交接,明确组织,平台公司,运营管理,规划建设,城市发展,产业发展,投资服务,客户服务,园区物业,管理中心,研发中心,企发中心,工程中心,品牌推广,内部组织,外部组织,1、明确政府沟通层级 2、明确影响价值实现的关键人物 3、与关键人物建立联系,平台公司,区（县）政府,发改委,国土局,规划局,建设局,房管局,财政局,管委会,乡镇村街,1、由管理中心协助总经理注册公司 2、平台公司部门优先组建管理部、规划部、投资服务部、土地部，人员由人力部门7日内配备
10、完整 3、总部职能支持部门由总部调配专人支持，研发、企发优先支持到位,前期规划,坚持规划改变区域价值的发展理念，在满足客户需求的同时，深入挖掘土地价值，制定完善的战略规划、产业规划、概念规划、总体规划、城市设计、控制性规划、市政专项规划。,市政专项规划,产业规划,总体规划,控制性详细规划,战略规划,具有法律效力的区域发展综合部署；,指明区域总体发展方向,确定各类土地的用途、性质；,空间规划,土地利用规划,明确区域具体发展产业,提出区域空间结构概念方案,对区域开发强度等指标提出具体要求。,城乡统筹规划,梳理土地资源，拓展城市发展空间；,城市设计,整合土地资源，打造城市形象；,资源梳理,启动策略,
11、区域战略分析,总体发展规划,年度开发策略,明晰战略举措,明确指导思想,区域分析,投资测算（三年）,建设规划（三年）,区域格局,总体规划,年度投资测算,年度建设项目,年度目标,投资测算,基于三年的投资测算,年度详细投资测算（TO表）,多次进行详细的投资测算，确保区域能实现正向现金流,确定货值,确定三年的开发用地 明确货值的供应计划，以取得预售证作为完成货值供应的标准 本年度实现回款必须至少提前6个月取得相应的土地证（由于从取得土地证到取得预售证一般要4个月左右，当年形成一定比例回款需要2-3个月，因此对取得土地证的时间要求一般是当年5-30前取得） 制定详细的开发用地供地计划表，全程把控,6个月
12、,创造条件、实现回款,7个月-18个月,回款,开发用地,政府维护,规划控制,指标获取,土地征转,基础 设施,产业 园,品牌 推广,公建 配套,规划 制定,规划 修编,指标 取得,土地 变性,创造条件、实现回款,1个月-6个月,7个月-18个月,前期规划,明确价值范围,资源获取,建设项目，投资节奏,开发用地供应,提供产品,前置条件,实现回款,开发策略,资源梳理,启动策略,确定货值,规划控制,规划制定 1、控制性详细规划：明确建筑容积率、建筑密度等关键技术指标 2、项目规划方案制定与申报,规划修编 1、土规修编：将区域内调整更多的建设用地 2、总规修编：扩大合法用地范围，调整用地性质 3、城乡统筹
13、规划：将更多的建设用地调入控制范围,以规划制定和规划修编两种手段实现规划控制,指标获取与征地,重点项目申报,招商中心提供项目详细资料，研发中心提出指导性意见，报九通总经理审批 企业发展中心负责取得所需文件，向省（市）重点办、省（市）发展和改革委员会提出书面申请，申请下一年度的省（市）重点建设项目,取得规划指标配置,企发中心负责，平台公司配合，完成地块调规组卷工作 企业发展中心负责将调规组卷报送市国土资源局，等待市国土局各项文件； 企业发展中心负责将调报送省国土厅政务大厅，等待省国土厅审批； 公司取得省国土厅的调规批复，取得规划指标,取得用地指标配置,企发中心负责，平台公司土地部配合，完成用地组
14、卷工作 企业发展中心负责用地卷报送市国土局，等待用地审核； 企业发展中心取得市国土局相关文件后，负责将用地卷刻录成光盘报送省国土厅政务大厅，等待省国土厅审批； 公司取得国土厅的批次用地批复，取得土地指标。,基于重点项目的土地指标取得： 企业发展中心主导,需要明确公司从重点项目申报到取得批次用地批复的办理程序及各部门的相关职责，以获取重点建设项目所需的土地，为公司战略发展提供保障。,河北省列为省重点建设的项目（工业及高新技术类），应当达到下列规模标准： 1）投资额在1亿元以上的机械制造、电子信息项目 2）年产卷烟100万箱以上及配套技术改造的项目 3）投资额在3亿元以上的轻工、纺织、石化项目 4
15、）投资额在l亿元以上的医药、食品加工项目 5）投资额在5亿元以上的其他工业项目 6）省重点建设领导小组确定的其他项目,重点项目定义,指标获取与征地,重大产业支撑项目备案,招商中心提供项目详细资料，研发中心提出指导性意见，报九通总经理审批 企业发展中心负责整理项目备案材料，在平台公司土地部的协助下完成重大产业支撑项目备案工作。,选址意见书,招商中心提供盖有企业章的建设项目选址意见书申请表，企业提供项目可研，规划部门出具地理位置红线图，由企业发展中心负责组织组织这些选址审批材料，报市规划部门审批，取得选址意见书。,环评,平台公司投资服务部负责咨询相关部门就待引进重大产业支撑项目进行环评备案咨询，并
16、签署 重大产业支撑项目的投资主体编制环评报告 企业发展中心负责将环评报告报送报省环保局评估中心，取得环评批复。,基于重大产业项目的土地指标取得：,需要明确公司从重大产业支撑项目申报到申列的办理程序及各部门的相关职责，以获取重大产业支撑项目所需的土地，为公司战略发展提供保障。,重大产业支撑项目：产业关联度大、辐射带动作用强、市场前景好，对全省（或全市的）经济社会发展有重大引领带动作用的项目。,重大产业项目定义,用地预审,重大产业支撑项目申列,取得规划指标配置,取得用地指标配置,企业发展中心负责组织用地预审材料，报市土地局预审，并出示用地预审意见。,企业发展中心取得县发改局、县政府、市发改委、市政府的重大产业支撑项目申列请示后，报省发改委审核，省发改委报省政府批准，省政府将申报项目列为重点产业支撑项目。,完成调规组卷 市国土局规划调整市政府请示 省国土厅审批 取得规划指标,
