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1、邸,2010年九江乐活小镇策划案例,1,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳地产顾问机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳地产顾问机构作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳地产顾问机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利可在以后签订协议予以明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,2,市场分析,3,宏观背景分析,九江市宏观经济发展态势良好，国民经济持续稳定发展，人均可支配收入列省内地级城市首位（省会除外）,对房地产市场发展起到强有力的支撑作用； 城市定位为“
2、最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市；“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想 ，沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。,宏观经济,城市规划,4,城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市，中国魅力城市,九江市历年人口递增情况（万人）,九江市行政区域图,注:城区人口的逐年增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展,宏观经济,九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。同时也是一座历史悠久的文化名城，自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。 辖九县、一市、两区、庐山
3、风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方千米，人口500万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里，人口472.17万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万 。,城市规划,5,九江市历年人均GDP发展状况,九江市人均GDP保持高速增长，近5年来增长速度均超过13%，而且增速不断加快； 2009年人均GDP达到17420元（折合2562美元）。,九江市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期,宏观经济,城市规划,6,近5年九江市GDP增长率保持在13%以上，2009年城市GDP达到831.36亿元；
4、近年来九江市固定资产投资年稳定快速增长，2009年已达658.96亿元，增幅高达49.9%。 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了巨大的效用。,九江市历年GDP与固定资产投资情况（亿元）,九江市历年GDP与固定资产投资增长情况（%）,九江近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展,宏观经济,城市规划,7,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展,九江市近5年来经济增速均保持在12%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，九江市房地产处于高速发展时期。 九江2009年人均GDP约2562美元，说明九江房地产处于快速发展期
5、，房地产市场需求旺盛。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济,城市规划,8,九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大,从历年来数据看出，九江产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大； “二、三、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强； 与沿海发达城市相比，九江的第一、第二产业的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务依然艰巨。,九江市历年产业结构状况,国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，九江市的第三产业还有
6、很大的发展空间。,宏观经济,城市规划,9,九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高,九江市历年人均可支配收入,人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加。,九江市城市居民的人均可支配收入处于相对较低的水平； 可支配收入保持较高速度增长，近5年来的增长率都超过10%水平，2009年城市人均可支配收入达到14203元，增长10.2%。,宏观经济,城市规划,10,固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济发展的信心,固定资产投资近年来保持30%以上的增长速度，去年更是增长49.8%以上，达到658.96亿元； 与固定资产投资一样，房地产投资保持38%
7、以上的增长幅度，2009年房地产投资达到49亿元，比上一年增加39%； 房地产投资占固定资产投资的比例较低，2009年达到7.44%，表明房地产产业上升空间巨大。,固定资产投资及房地产投资情况（亿元）,房地产投资占固定资产的比例情况,宏观经济,城市规划,11,合理区间 1014,一家3口购100住房计算,房价收入比和房地产投资占GDP比重 房地产市场发展空间较大,根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：41：10之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展 九江房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间,房价收入比
8、是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性,房地产投资占GDP的比重偏低，说明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大。,宏观经济,城市规划,12,江西各市GDP与房价比较,2009年各城市GDP与房价关系,09年GDP排名江西省第三，房价第二，房地产运行情况良好,宏观经济,城市规划,13,宏观经济总结,总结 1 经济发展态势良好，城市GDP保持13%以上的增长速度，人均可支配收入和人均GDP均保持较快的增长速度，支撑着城市房地产业的快速健康发展；第三产业比例逐年增加，产业结构不断优化； 总结 2 江西各市中，九江城市GDP略低于赣州，市民消费性支出占可支配收入的
9、比例高，市民的消费意愿强烈。 总结 3 固定资产投资总额和房地产投资总额逐年增加，房地产投资总额占固定资产投资总额的比例依然较低，房地产空间巨大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。,宏观经济,城市规划,14,鄱阳湖生态经济区国家战略规划建设生态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起,2009年12月16日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划,鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共38个县（市、区），国土面积为5.12万平方公里。 鄱阳湖生态
10、经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地，是中部地区正在加速形成的增长极之一，具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。 鄱阳湖生态经济区的发展定位是：建设全国大湖流域综合开发示范区、长江中下游水生态安全保障区、加快中部崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平台。,中部崛起彰显九江优势,宏观经济,城市规划,15,九江顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片,九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的2/3以上，城市区域发展格局是“美丽浔阳、怀抱庐山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊”。 城市房展战略规划 “一核（城市核
11、心区）、两带（昌九工业走廊、沿江产业带）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九镇（姑塘、海会、温泉、马回岭、岷山、赛阳、港口、城子、码头）”协调发展的城市发展战略。 发展的重点明显，城市性质明确，产业分布分明 省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”；规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。 如今，彭泽工业园的棉纺工业、湖口工业园的重工业和轻化工业、德安工业园的电子元件、星火工业园的有机硅系列产品园区内的产业聚集效应凸显，特色优势为九江工业带来巨大的活力和整体竞争力。,区域名片环鄱阳湖
12、城市群大九江版图呈现,大九江版图呈现,宏观经济,城市规划,16,铁路公交化九江与南昌仅有40分钟的距离,2010年6月30日昌九城际铁路将全线竣工，比原计划提前了5个月。计划于4月份开始验交，7月底正式开通运营。届时，从南昌到九江仅需40分钟即可到达。 班次：一般3至5分钟发一班车 票价定位：昌九城际铁路线路全长131.27公里，票价40元左右； 九江至南昌城际铁路计运量：近期客流密度2418万人/年，客车对数92对/日；远期客流密度3312万人/年，客车对数130对/日；,铁路公交化催生“同城效应”,九江与南昌仅有40分钟的距离，九江南昌后花园，喷薄而出,同城效应,一幅铁路交通的美好蓝图将为
13、赣鄱儿女带来生活方式的全新变革,这些因素将拉近九江与南昌的关系，吸引更多客户，促进九江房地产市场的发展,宏观经济,城市规划,17,城市规划,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,传统典型的城市形态，拥有一个主核心，多为城市主城，城市扩张方式采用摊大饼的方式,城市发展的较高阶段，在主城区的周边拥有多个卫星城镇分担城市功能，多核心共同发展格局,城市发展的高级阶段，各个城市依靠便捷的交通网络实现联通，在功能上互相补充，高度协同化发展的格局,南昌，杭州，武汉,北京，上海,纽约都市群 伦敦都市群,城市新城区,随着九江由单中心城市向大都市化城市形态的演进，八里湖新城纳入九江发展版图，成为九江重要的城市
14、新区,九江从两湖时代向八里湖时代迈进城市板块运动已经启动,融入大九江规划,“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市喷薄而出,八里湖扮演大九江都心角色,八里湖新城,18,项目地块位可以说是位于九瑞大道八里湖新城，未来升值潜力较大，极其富有投资 及居住价值,城镇空间结构规划 以九江中心城区为中心，沿长江城镇发展轴、沿昌九城镇发展轴，形成中部城镇发展区、东部城镇发展区和西部城镇发展区，形成“一心两轴三区”的城镇空间结构，构建职能分工合理、空间联系紧密、空间结构完善的城镇空间网络。 发展的重点明显，城市性质明确，产业分布分明 省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与
15、旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”；规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。,九江市住宅建设规划对市场的影响,宏观经济,城市规划,19,房地产市场研究,房地产市场健康发展，成交价格稳定提高，成交量快速增加。 在区域分布上，以两湖板块和滨江板块价格最高，成交最为活跃。 九江地价攀升，普通住房标准高于现行均价，处于一个较为宽松的政策环境。,20,城市快速扩张，各个片区的房价差距有所缩小，开发区价格已经涨起来，九江总体房价水平得以提升。,片区分析,21,九江历年房产销售情况（备案统计数据）,从历年的房产销售数据来看，九江的房地产处于一个平稳的发展
16、阶段。 08年受到政府抑制非理性的购房需求政策压制和宏观经济危机的影响有所下滑，但依然保持了较好的发展势头。 09年销售反弹量价齐升，并超过07年。 09年出现预售供不应求的态势，促使房价的的高幅上涨，同时说明九江房地产开发新项目有所停滞,九江历年房产销售情况（万）,房地产预售及销售情况（万）,22,房价和家庭年收入之比基本都在37倍之间是一个非常理想的阶段，社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍。 九江房价的涨幅和收入的增幅相对持平房价和家庭收入比在保持在8-11倍，由此可见房地产处于健康良性发展的阶段。,九江历年地产价格走势和房价收入比情况,历年地产价格走势情况（元/）,房价收入比情况（元/）,23,市场主流户型：70-80平米的2房和105-120的3房； 小户型：畅销但是体量少，其中包含一些拼凑的户型的面积，随着九江的房价的上涨与城市化水平的加快，此比例将处于不断扩大态势；（特别是在学院旁边的项目如：莱茵美郡、世豪名置等投资型小户体量较大） 大户型：相对滞销，但受到年初低价走量的影响大户型的比例会略有上升，占比例
