《管理诊断调查问卷九江某楼盘市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《管理诊断调查问卷九江某楼盘市场调查报告（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2000江西九江楼市调查报告一、九江概况 九江位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人口密度为710人/平方公里。98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。人均居住面积
2、也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。二、九江楼市分析三、典型楼盘简介1、弘雅花园位于九江经济技术开发区九瑞大道，九江北方房地产开发有限公司开发，30余栋，因市场需求不大，故开发周期长达812年，一期5栋销售良好，已交房，小区注重环境景观。房屋面积稍微偏大，二房面积多为100平米左右，三房130平方米，单价1050元/1250元/（楼顶最高），楼层差价30元50元/平方米。车位2000元/平方米，无储藏间。二期销售一般。2、东盟城中城、学洲城2000年，台资东盟实业集团推出东盟城中城与学洲城，建筑面积十
3、几万平方米。地处九江市楼盘最为集中的九龙商业街上，一期基本销售完毕，现正销售后两期。其中学洲城全部为多层，城中城包括三栋小高层。户型较多，可选择面广。多层均价达1300元/平方米，高层1530元/平方米1980元/平方米，3、4楼为1645元/平方米。店面5000元130000元/平方米。储藏间1000元/平方米，每个10平方米左右，车库1600元1800元/平方米，面积多为30平方米。3、湖滨小区小区由九江首屈一指的房地产商信华集团有限公司投资开发建设，湖滨小区位于庐山南路与青年路交叉处，总占地面积5000平方米，总建筑面积28000平方米，其中住宅面积27341平方米，绿化率35%，生活设
4、施配套完善，人口比较密集，小区环境、氛围、配套、人气相比较南昌而言都是比较突出的。户型面积偏大，设计不够合理。以1000元/平方米起价推出，最高价1410元/平方米，均价1246元/平方米，略高于同类地段住宅项目20-30元/平方米。最近推出小高层价格区间在1680元2040元/平方米。车库面积多40平方米以上，价格1500元1600元/平方米，储藏间1280元/平方米，10平方米左右。4、庐峰小区庐峰小区是由九江经济适用住房中心开发的经济适用房。位于九江市庐峰东路中段。30多栋多层（7层），单价876元/平方米996元/平方米。3栋小高层，单价986元/平方米起价，每层递增50元/平方米。在
5、九江市房产市场上，其价格并不底，无车库，储藏间暂不对外推出。5、向阳苑向阳苑是九江市安居房地产开发有限公司开发建设的经济适用住宅小区，位于西一路和西二路之间，地理位置比较好。总建筑面积5.3万平方米，建筑密度30%，容积率2，绿化率30%。住宅202户，住宅建筑面积2.6万平方米价格在1000元/平方米以内。九江市政府对于经济适用房态度甚为含糊，在鼓励商品房发展的同时，又刺激着经济适用房的开工建设。据政府有关单位及经济房的开发商介绍，政府现已暂停经济适用房的销售，而只能面向城市建设中的拆迁户。四、九江市楼市开发及收费情况1、土地价格九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为5类，分别
6、为：土地类别住宅用地（元/平方米）商业用地（元/平方米）总面积（平方公里一类地947.91 1802.436.8二类地640.251283.1210.64三类地453.84910.8510.68四类地323.05602.3822.08五类地208.18315.2826.11九江市土地使用尚无整体规划性。土地拍卖自2002年起逐步规范，都需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。整个2002年共挂牌三宗地，一宗是地段极佳的汽车站对面的西园地块，由信华集团得到，地价超过200万/亩。另外在人民路一块住宅地拍卖价格达到了60万/亩。另外流拍一块地。2003年3月九江市国土资源局挂牌的编号九挂20
7、031号地块位于长虹北路京九大市场四期西侧，总面积44952.86平方米，分割为A、B两块，起始价为1500万元（33393.02平方米）和540万（11559.84平方米），规划用途为限高6层、容积率1.8的住宅用地。另2003年九江市国土资源局提出待拍的土地有10多宗，如九瑞大道中段地块29558.75平方米，容积率1.5。总价1078.89万元，荷花垄转盘地块9337.5平方米，容积率2.5，总价1142.36万元。前进西路6号7488.3平方米，容积率1.5。总价456.6万元。2、规费3、媒体费用4、其它费用五、八里湖地块八里湖地块位于九江经济技术开发区，八里湖路以南，向阳路以西。按
8、市政府的分类应界于一类地和二类地之间，距外贸码头、市中心较近，但属老城区，道路较为狭窄，而且周围居民收入比较底。附近没有新式楼盘，有18路车（到火车站）、16路车、214路车到市中心繁华处。地块周边有九江市五中，九江市港务局、粮油进出口公司、冷冻厂的宿舍，以及九江市房产局的租给低收入市民的房屋。周围居民多长期租房，没有经济能力买房。周围收入较好的单位的居民一般承受的房屋价格在1100元/平方米以内。业内有关人士对该地块物业的估价也大致在这一范围内。该地块很不利的是四周都没有大路，都是小巷子，只有绕过其西北面的冷冻厂可到浔阳西路。 第一篇 市 场 篇第一章 宏观市场分析一、地理概况： 九江位于江
9、西省北部，长江中下游交接处南岸，地处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心，得天独厚的自然条件和优越的经济地理位置，在振兴江西经济建设中，具有特别重要的战略地位，为发现经济奠定了基础。二、地理位置： 九江地理坐标为东经1135711653，北纬28473006，全境东西27公里，南北宽140公里，总面积18.823平方公里，占江西省总面积的11.3%九江地处中亚热带向北亚热带的过渡区，气候温和，四季分明，年平均气温1617。雨量充沛，年降雨量13001600毫米，4050%的降水量集中在第二季度。年均日照百分率为3847%，年均湿度
10、达7080%，区域分布明显，垂直差异较大。三、交 通： 九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。水陆交通十分便利，一个集水陆空于一体的立体交通枢纽城市已经形成，九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。四、人 口： 98年来，九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人口密度为710人/平方公里。五、九江市社会经济现状 九江是著名的旅游胜地，其自然景观庐山、龙宫洞、石钟山、吴城候鸟与人文景观东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼交相辉映。98年金融风暴的严重影响和长江特大洪水的猛烈侵袭，九江旅游业受重大影响。全市共接待海外旅游者8,5
11、65人次，旅游收入2,017.9万元人民币，接待国内旅游者272.1 万人次，旅游收入14.57亿元人民币，分别比历史最好水平的1997年下降67.8%、69.6% 和15.2 %。为持续发展九江旅游业，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景点，开发了不少旅游新景点，注重度假和会展设施的建设与完善，为使庐山尽快成为国际旅游度假中心和国际会议展览中心创造条件，为九江旅游业持续发展提供了强有力的后劲。六、人民生活、物价： 98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；家庭设备用品及服务支出小幅上升；通讯消费增幅
12、最大；住房消费随之提高，由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升，据保守统计住房消费将达到人均440元左右。第二章 九江房地产市场分析一、 九江房地产市场基本情况（一）九江房地产市场发展现状及特征 十五时期，国家将房地产业作为国民经济的增长点，相关产业政策陆续出台。2000年全国商品房销售火爆，全面出现增长势头，初步概算全国商品房销售总额可达1800亿元人民币，比1999年增长了40%左右，江西省同比增长率高于全国平均水平，据粗略统计可达
13、60%左右，九江同比增长率与全省平均水平基本持平。 相比南昌房地产市场，九江房地产起步慢，开发规模小，开发经营范围小，开发意识薄弱，但经过近三年的市场培育，取得了可喜突破，具体体现在三个方面：1、 住宅开发势成主流，小区开发日渐唤醒随着九江整体投资环境改善，相关优惠政策出台，房地产投资加大，1999年九江房地产开发新开工面积24.78万平方米，住宅开发占绝对比例，商业服务用房较少，2000年开发面积较99年同比增长了14.37%,达到28万平方米。据统计，2000年九江商品房住宅投资占整体投资比例的85%以上，2001年住宅开发力度持续加大，据报批资料粗略统计有近20万平方米的新工程即将上马。
14、一些空置已久的项目在取得银行信贷后，通过重新定位加以包装，将陆续进入市场，参与竞争。 浔阳路、十里大道、长虹大道等城市主干道，住宅建设日益高涨。市场竞争也由过去低层次，同类地段同质楼盘的价格竞争，上升到物业综合素质的竞争。从单栋临街商住楼发展到稍有规模的住宅小区。 发展商开始注重小区环境，例如滨江花园花力气塑造中心庭园、喷泉广场； 青年路的湖滨花园规划出中心庭院，浔阳东路的鸿丰花园腾出空地布置中心花园，成为2000年度受消费者追捧的置业热点，以此为契机，未来几年住宅小区发展方向将遵循沿海发达地区往生态社区发展，营造回归自然的居住环境。2 买方市场需求明显，专业营销开始走俏 供大于求是目前买方市
15、场最明显的特征，2000年竣工面积达20多万平方米销售趋旺，但面对近20万平方米的存量住房，市场供给压力激增。不少户型功能不完善，间距过小，建筑质量不好的住宅物业在同类项目竞争中遭到消费者无情抛弃。受外地专业策划公司在九江策划代理的明星楼盘的影响，九江不少开明的发展商日渐走出拍脑袋的思维误区，开始引用“外脑”资源。从前期市场调研、市场定位、规划设计的立项到整个项目的销售及售后服务，都采用规范的全程策划代理，避免决策的盲目性、规避入市的风险，缩短运作周期，降低运作成本，提高项目的可操作性。 在整个项目的运作中，既讲究分工合作，又充分利用各自资源优势，找准市场缺口，积极引导消费，创造有效需求，专业营销扮演市场出奇制胜的关键角色。3 消费者置业日趋理性，个性化物业成为热点 九江房地产市场已初步进入买方市场，消费者面临更多可以选择的楼盘，消费者的需求日益扩大，消费行为也日趋成熟、理性。消费者不仅关心价格和比较户型，更关注居住环境和小区配套。善于比较、注重实惠是当前消费者的突出特征，龙鑫花园的创意户型（跃层），湖滨花园的楼中楼赢得市场喝彩。（二）九江房地产发展前景与趋势 九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经验。 绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识
