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1、2015年第 9周深圳房地产市场新房成交情况（来源：同致行 2015-03-04）一、政策资讯央行降息 一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点中国人民银行决定，自 2015年 3月 1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至 5.35%;一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至 2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2倍调整为 1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。同致行观点对于 2015年货币政策，同致行预计，央行有望执行 2-3次降息，2015 年房
2、贷环境将以宽松为主基调，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖不动产登记暂行条例将于 2015年 3月 1号起施行国土资源部 2月 26日公布了统一的不动产登记簿证样式（试行） 。作为物权法明确要求的内容，不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理；证书是权利人享有的法定凭证，由权利人持有。统一不动产登记簿证问世，意义十分重大。据悉，随着不动产登记暂行条例将于 3月 1日施行，不动产登记新证书也将于 3月 1日起开始颁发，今年年底将全面颁发新证书。新的“不动产权证”比现在居民手握的“房产证”内容更详细，加入具体价格、使用年限等内容。广州等 15城提前换发。自 3月
3、1日起， 不动产登记暂行条例将正式入实操阶段，广州等 15城提前开展换证。房地产税立法草案有望年底出台，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。据报道：中国将淘汰房产证，工作将在广州、成都、青岛、杭州、厦门、济南、武汉等 15个城市提前开展，也就是说这些城市居民的“房产证”(中华人民共和国房屋所有产权证)将陆续换发成“不动产证”(中华人民共和国不动产权证)，“不动产权证”证件设计初稿已出炉，并已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。另据新华视点报道【“小产权房”不会“洗白” 】针对城乡社会普遍关心的“小产权房”问题，不动产登记局负责人强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行
4、动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。同致行观点对房地产市场而言，不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底” ，并在一定程度上影响市场预期。不动产登记本身并不是房地产调控政策，不会直接影响到楼市，但通过不动产登记可以实现更多更快的楼市调控效果。不动产登记最大的影响在于数十年来中国可以首次摸清房屋、土地“家底” ，包括库存、空置率等关键数据，从而“大幅提高房地产及其他宏观政策的针对性” 。二、楼市动态深圳再现 85折房贷利率 宽松仍是今年主基调今年首次降息后，房贷利率有什么变化？同致行了解到，降息后首个工作日银行
5、房贷利率“按兵不动” ，目前深圳各大银行房贷利率折扣最低的是一家外资银行，为 8.5折，这也是深圳再次出现低折扣房贷利率。目前 9.5折仍为市场主流，各大银行放款时间普遍在一个月左右。业内人士称， “宽松”是今年房贷市场主基调。深圳首套住宅房贷利率最低 8.5折！同致行昨日了解到，目前深圳能够提供这种折扣优惠的银行仅有来自韩国的友利银行，不过有附加条件。据友利银行深圳分行个贷部工作人员介绍，客户需要在该行存入一笔 30万元的一年定期存款，否则只能享受 9折的利率优惠。据悉该行在北京和上海也执行这种优惠，此举超越此前汇丰银行的 8.8折，再次拉低了一线城市房贷利率。利率低于 9折的还有汇丰银行，
6、融 360的资料显示该行也设置了“优惠门槛”：贷款 50万以上 9折，200 万以上 8.8折，期房最好是大的开发商。同致行采访了多家银行房贷工作人员，均称尚未接到房贷利率调整的通知。1 月，建行和招行悄然上调了利率，由 9.3折上调至 9.5折。除这两家银行以外，深圳的其他银行房贷政策暂无变化。 “从 3月 1日起降息，但是从目前各大银行反馈的情况看，仍执行原有的利率折扣。”在首套房利率分布方面，9.5 折利率已成为深圳首套房贷主流。在融 360所监测的 25家银行中，有 1家银行提供 8.8折利率、2 家银行提供 9.2折利率、5 家提供 9.3折利率、6家提供 9.5折利率，1 家提供
7、9.7折利率，3 家提供基准利率。此外，还有 3家银行提供基准以上利率，最高上浮 30%，3 家银行暂无额度。三、深圳要闻2月深圳等一线土地市场降温 合计成交额为 198亿同致行统计数据显示，2015 年 2月全国主要的 54个城市合计住宅签约套数只有 12.64万套，出现了明显的回落，环比 1月的 24.66万套，去年 12月的 31.87万套下调的比例非常大。同比 2014年 2月份也有下滑。从各线城市的数据来看，签约量出现普遍大跌，但主要原因是因为假期原因。2015 年春节假期恰好全部影响在 2月单月，导致市场数据出现了低迷的现象，实际楼市并未出现太明显的降温。2 月一线城市合计土地成交
8、额为 198亿，环比同比均明显下调，春节假期土地供应减少是数据下滑主要原因。统计数据显示，房企在 2月份拿地也因为春节影响，整体数量有所下调，但依然超过百亿，达到了 160.28亿。截至目前，公布 2014年年报预告的上市房企合计 67家，这 67家企业表现各异，但整体看，降温趋势明显。这 67家企业中，首亏达到了 13家，预减续亏 14家，略减 3家。合计有36家企业业绩相比 2013年出现了下滑。同致行监测，1 月份四个一线城市土地成交溢价率创出过去一年高点，预计春节前北京土地总成交金额将超过 450亿元。在楼市周期性调整过程中，一线城市似已成为房地产开发企业回避风险的安全港。但“安全港”
9、是否安全，仍需仔细推敲。一线城市房价上涨动力在逐渐消减。住宅是典型不动产，可采集成交价格代表性有限，难以真实全面反映区域房价整体状况。特别是新建住宅成交价格，更多受到成本因素推动，需要结合其他指标共同分析判断市场未来趋势。今年 1月份一线城市新建住宅均价出现环比上涨，主要是土地成本高昂，导致项目入市价格总体较高。但同期北京等十大城市主城区二手住宅均价环比下跌 0.53%，同比下跌 2.41%。值得注意的是，当月北京商品住宅成交近半数为自住型商品房。若剔除该因素影响，纯粹商品住宅成交量较上年同期大幅下滑。尽管北京、上海等一线城市具备公共基础设施完善、就业机会充裕、高端产业汇集等优势，易吸引人口聚
10、集，对高房价形成支撑，还应该同时认识到一线城市资源禀赋和环境保护对人口承载能力整体有限，北京人口已达资源承载极限，增量住宅需求萎缩不可避免。一线城市住宅市场也较脆弱。相对而言，一线城市房价涨幅更高，投资投机性比例更大，因此更容易遭受市场调整冲击。当前二线、三线城市住宅高库存压力高悬，主要也是一线城市实施住宅限购后房地产开发企业开发策略发生变化，由一线城市向二线、三线转移，其背后动因则是一线城市房价涨幅和绝对价格相对二线、三线明显偏高。日本东京住宅价格也曾大幅下跌，2008年东京及其周边地区住宅价格下跌幅度超过 30%。20 世纪 90年代中期香港房价也曾经历“腰斩” 。一线城市住宅投资属性更强
11、，虽然拥有区位优势，但更易遭受投资回报波动冲击。去年楼市周期调整以来，一线城市楼市成交量急剧萎缩，住宅变现难度明显增大。据麦肯锡全球研究院债务与去杠杆化报告 ，当前我国近一半债务集中于房地产及相关行业，面临较大风险隐患。债务杠杆提升过快是把双刃剑，虽然支持居民家庭货币财富向住宅不动产财富转移，但同时也导致未来住宅不动产财富向货币财富转移的流动性难题。由于一线城市住宅分配结构矛盾较为突出，加上房价过度偏离中等以下收入人群购买力，导致增量住宅需求空间不断收缩，动辄千万元房产实际变现能力较低。深圳楼市平稳 三月将迎推盘潮同致行分析，深圳规划的五大总部经济基地福田中心区、深圳湾、后海、留仙洞和龙华核心
12、区发展迅猛。2005 年 GDP深圳接近 5000亿元，超过计划目标 67%；2010 年接近 1万亿元，超过计划目标近一倍。即便现在深圳房价高企，就业压力剧增，然而在深圳大大小小的创意、创新、科技产业园不下千个，从事创新、创投、创意、创业等方面的人不下 100万人。大胆预言，未来 5年，深圳将一骑绝尘领跑中国城市，北上广将不敌深圳。深圳房价总体平稳，稳中有升在全国房价僵持的情况下，2015 年一线城市仍有向上空间。即使在堪称转折年的 2014年，北上广深的房价仍然小幅上升，前三季度走低，特别是三季度末时，北上广深的大量刚需盘以价换量，但随着 930政策出台，市场迅速回暖，房价也马上企稳。一线
13、城市房价总体水平稳中有升，北上广深房价相比全国其他城市是相对平稳的。随着市场的回稳，考虑日趋平衡的供求关系，业内人士预计 2015年北上广深房价向下空间几乎没有，当然房价猛涨的年代也将不负重来。总体上说，北上广深房价也将稳中有升，整体涨幅会在 5%左右。深圳楼市 3月将现推盘潮，或将涨价同致行指出，年前降准降息的一系列利好政策对于地产行业构成利好。尤其是一线城市楼市，也会有明显反应，部分楼盘可能涨价。同时再次降息的风声也有传出或将推动购买力入市，开发商信心和购房者入市意愿增强，同致行预计，今年深圳楼市 3月将实现“开门红” 。据统计，2015 年深圳楼市将百盘入市，主要集中在龙岗和宝安 2个片
14、区，其次是龙华和南山，也将是置业热点区域。据分析，预计在 2015年行政调控措施将继续被淡化，市场普遍预期明年的政策环境将显著宽松于今年，成交量将迎来上涨，深圳房价也将稳中有升。深圳楼市户型齐全，产品丰富，有公寓，豪宅，别墅。其中以 38-80平的精装公寓，79-89 平米 2-3房，88-89平 3-4房，120-180 的 4-5房为代表。资源稀缺的都市豪宅将是 2015年深圳楼市一大亮点，例如位于深圳福田香蜜湖豪宅片区的宝能公馆，打造 110-220纯大宅社区；首推 230-320大平层公寓，打造城市中心标杆的深圳中心天元。对于风景资源稀缺的，无缝接驳地铁的价值提升物业，将被 2015年
15、广大购房者喜爱和关注。例如地铁 3号线横岗站的信义御城，地铁 4号线上塘站的中海锦城。另外，别墅项目也将亮相 2015深圳楼市，占到市场份额的 15%，分布在龙华，龙岗，宝安，罗湖，盐田等区域。例如位于宝安尖岗山片区的新世界誉名别苑，主推 400平米别墅及少量 200平米 3房洋房单位。业内分析，2015 年深圳改善型购房者将占绝大比例。 四、上周新开楼盘根据同致行的监测，上周全市无新楼盘入市。五、深圳市住宅与非住宅成交情况上周春节假期刚过，深圳楼市略显黯淡，上周并无新盘入市，开发商继续放缓推盘节奏。根据同致行的监测，上周全市共成交 338套新房住宅，成交面积 33157平方米，成交金额 93
16、660万元，由于春节期间成交数据进入“休眠”状态，致使短阶段的环比数据波动较大，成交均价为 28245元/平方米。招商花园城、前海时代 、华盛西荟城和华晖云门是上周的主力成交楼盘。六、市场分析罗湖区上周共成交 7套新房住宅，491 平方米，2082 万元，新世界四季御园和天玺 1号是主要贡献者，成交均价 42403元/平方米。栖棠映山是福田区唯一成交的楼盘，共成交169平方米/1 套，成交金额 777万元，成交均价 45976元/平方米。南山区上周在售楼盘有不错的斩获，位于西丽的华晖云门是全区的销冠，全区共成交 85套新房住宅，成交面积8834平方米，成交金额 37459万元，成交均价 42403元/平方米。华晖云门、汉森吉祥龙、鼎胜金域世家、博林天瑞、水湾 1979和恒裕滨城是南山区主要成交项目。盐田上周零成交。宝安区的华盛西荟城、光明峰荟 、星航华府和松茂御龙湾是主要成交项目，共占全区的半壁江山，上周宝安区共成交 136套新房住宅，13265 平方米，成交金额 33118万元，成交均价 24966元/平方米
