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1、 提纲一、 绪论(一)房地产抵押贷款证劵化的产生背景（二）房地产抵押贷款证劵化的定义和作用（三）个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策二、 个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验借鉴和在中国国内的发展情况（1） 个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态1. 美国房地产抵押贷款证劵化的流程和形态（2） 个人房地产抵押贷款证劵化在我国的发展情况1. 个人房地产抵押贷款证劵化相关政策2. 我国推行个人房地产抵押贷款证劵化的经验启示三、 个人房地产抵押贷款证劵化的风险（1） 个人住房抵押的风险（2） 贷款的购买风险（3） 证券定价、发行、流通的风险（4） 经营管理风险（5） 购买投资相关证劵的风险4、 个
2、人房地产抵押贷款证劵化的风险防范（1） 大力发展市场（2） 建设完善的发行体质（3） 建立完善的信用评级机制（4） 推行个人房地产抵押贷款证劵化的相关制度安排1. 建立统一的监管和控制制度2. 完善相关法律法规3. 建立完善的财会制度4.市场化利率机制的完善个人住房抵押贷款证券化的风险防范摘要：简述住房抵押贷款证券化产生的历史原因和发展历程，分析住房抵押贷款证券化产生的背景和产生的问题，从而分析住房抵押贷款证券化在中国的发展和要注意的问题，住房抵押贷款证券化是我国实施资产证券化和银行业资产重组的切入点,但国内尚不具备完善的证券化运作环境,在住房抵押贷款证券化过程中,必然存在着技术风险、定价风险
3、、流动性风险和提前还贷风险等多种风险。本文通过对发达国家的先进经验分析我国在实行住房抵押贷款证券化过程中，产生的各种风险，提出防范措施，推动我国住房抵押贷款证券化的正常有序发展关键字 住房抵押贷款证劵化 次贷危机 风险防范一、绪论（一）房地产抵押贷款证劵化的产生背景1.房地产抵押贷款证劵化国内国际发展背景住房抵押贷款证券化是二十世纪最重要的金融创新之一。商业银行长期资金与短期负债不匹配的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。自20世纪70年代诞生以来，住房抵押贷款证券化迅速在世界各国实施并普及开来，成为一个
4、优质的金融工具。所谓资产证劵化（ASSET-BACKED SECURITIES,ABS）,就是将原始权益人（卖方）不流通的存量资产或可预见的未来收入构造变成资本市场可销售的流通金融产品的过程。也是通过组合，使资产在可预见的未来所产生的现金流收益保持相对稳定并且预计今后将保持稳定；在此基础上忙，在配以相应的担保体质，把这组资产所产生的未来陷阱流的收益转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券固定型收益证劵的技术和过程。参与组合的金融资产在期限、现金流收益水平和收益的风险程度方面都可以不同。可见，证劵化的实质是融资者将被证劵化的金融资产的未来现金流收益转让给金融投资者，而金融资产的所有权可以转让
5、，也可以不转让。根据上表数据显示，从1998年到2007年10间全国个人住房抵押贷款增长迅猛，到2007年末，我国个人住房按揭贷款余额为30万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11左右。如此庞大的住房抵押贷款余额为我国开展住房抵押贷款证券化提供了基础资产。随着我国金融体制改革的不断深化，银行市场的逐渐放开，外资银行业务在中国的逐渐开展，以及我国对经济过热而采取的宏观调控政策和更多投融资工具的逐步出现，中国银行业面临着内部以及外部的严峻竞争压力。随着我国住房贷款规模的不断壮大，我们可以学习其它国家的先进经验，结合中国的实际情况，充分利用住房贷款这一优质资产，进行金融业务的创新推行住房抵押贷款证券
6、化。2.房地产抵押贷款证劵化国际背景（1）国际经济环境剧烈变动，从20世纪70年代开始，国际经济环境发生了一系列的变化，如利率的汇率的急剧变化、石油冲击、国际债务危机等。这些剧烈变化导致了各个经济活动单位经营风险加大，首先利率和汇款的剧烈波动会给银行业带来巨大冲击，尤其对储蓄贷款协会的冲击更大，其主要是发放住房抵押贷款。这些贷款通常期限长，利率固定，但利率的不断攀升增加了银行吸取存款的成本，使其入不敷出，造成经营困难。其次是石油冲击，随着世界工业的不断发展进步，对原油的依赖程度不断增加，石油价格也成为世界经济的晴雨表，同时石油价格也带来全球收支不平衡，特别是非产油国，石油价格直接造成国家经济成
7、本增加，企业经营环境恶化，在某种程度上造成银行资产质量的下降，最后是国际债务危机，由利率和汇率的急剧变化和石油冲击等因素引起，国家背上沉重的债务，致使经济发展缓慢一、关于违约行为的研究Yon Furstenberg(1974)研究认为：贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型(新的还是现存的)是决定违约风险的主要因素，在贷款发起后的35年间违约率达到峰值。Morton(1975)分析了借款人的特征在导致违约行为方面的重要性，还认为违约行为与支付能力有关，例如家庭规模和收入来源。CompbellDieterith(1983)在宏观层面上对违约行为进行了分析，认为预期失业会对违约行为有所影响。Q
8、uertiastegman(1992)对抵押贷款违约文献调查后发现，住房权益或者相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要因素。YonghengDeng(1997)运用比例危险模型对提前偿付和违约行为同时加以研究，并假定了现行利率遵循马尔可夫随机过程。但一般认为，借款人是理性的，当抵押贷款的市场价值超过住房价值时，借款人就会进行理性违约。二、价格风险的研究1：Boudoukh，whitelaw，Richardson和Stanton(1997)模型使用了一种非参数化多变量密度估计方法(Multivariate Density Etimation，MDE)对MBS
9、价格进行了定价与风险对冲机理研究。模型描述了贷款价格对长期利率和利率的期限结构形状两个变量的函数依赖性。在公开市场上可得到历史的相同息票率的MBS证券价格以及长期利率、短期利率等数据。只要数据足够，利用这个模型估计出的MBS价格与观察值比较，误差可达到1以下。（2） 住房抵押贷款证券化的概念1. 概念那“证券化之父，美国耶鲁大学的弗兰克J法博齐教授(FrankJ.Fabozzi)认为：“证券化可以被广泛地定义为一个过程，通过这个过程将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收账款和其他不流动的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的带息证券住房抵押贷款证券化(MBS)是最典型的一种资产证
10、券化，它是金融机构(主要是指商业银行)把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的且在期限、利率、规模等方面具备共性的抵押贷款通过拆卸、整合、重组、汇集成为标准化组合资产池。经过政府机构或私人机构的担保和信用增级，使其转化成为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行流通，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款由债权变现的过程。这一过程会促使资金在更广阔的范围内得到有效的配置和运作，并将间接融资与直接融资联系起来，将住房金融一级市场与二级市场联系起来，最终达到使各个主体获益的目的。住房抵押贷款证券化实质上相当于一种债券，目前被称为仅次于国债的“银边债券”。2. 住房抵押贷款证券化原理
11、依据一般来讲，住房抵押贷款证券化的原理依据即资产证券化的原理依据包括一个核心原理和三个基本原理。其中“基础资产的现金流分析”是核心原三个基本原理实质上是对基础资产现金流的进一步分析，是资产证券化核心原理的深入。资产重组原理的核心思想是通过资产的重新组合实现资产收益的重新分割和组合，着重从资产收益的角度来进一步分析现金流；而风险隔离原理却着重从资产风险的角度来进一步分析现金流，是关于资产风险重新分割和组合的原理；信用增级原理则是从信用的角度来考察现金流，即如何通过各种信用增级方式来保证和提高整个证券资产的信用级别。（一） 个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策二、个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验
12、借鉴和在中国国内的发展情况（一）个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态1.美国房地产抵押贷款证劵的发展背景首先美国经过多次经济衰退，导致的资金流动性不平衡，在美国，发放贷款的主要机构为储蓄贷款协会（Saving and loan association）当时美国东西海岸发展部平衡，东海岸发展较早，而西海岸由于处于发展中状态，大量人员进入，住房需求增加，西岸运用证劵化的方式，以房地产契约为抵押，发行债券往东海岸以吸收资金。流程见图2-1：抵押贷款债券储贷会储蓄者贷款债权储贷会借款人西海岸东海岸一级市场（发行）二级市场（流通）图2-1 抵押贷款创造与流通市场2.资产负债期限不匹配房地产本身因为
13、金额较大，为减轻借款人的负担，一般都设计为长期贷款。银行通常情况下是固定利率，由银行承担利率风险。涉及利率风险，前文已经提到，由于利率上升所带来的短期融资成本增加，同时储蓄贷款协会能吸引到的一般为短期存款，而住房贷款通常为长期，不匹配所带来的双重压力下，储贷会更有动机发展房地产抵押贷款证劵化。3.机构专业分工考虑从资产负债平衡的角度来看，机构投资者如退休基金、保险公司，都很适合做房地产长期贷款。但由于各行业存在差异性，资金操作应以规避风险，稳定收益为主，另一方面，交由专业的金融机构操作，也可分享房地产市场增值的收益。在双重推动下，美国证劵化市场逐步形成。4.美国房地产抵押贷款证劵的流程一般可分
14、为以下5个部分创造、架构、信用增级、销售与交易及群组服务5个步骤，形成专业的流程图：图2-2借款人创始机构特殊目的的机构发行者承销商投资人违约保险机构信用增级机构信用评级机构资金流抵押担保及债权出售创始架构销售与交易图2-25.美国住房抵押贷款的三个层次及其规模（1）美国的抵押贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(primemark-et)，“ALTA(AIternative A)贷款市场，和次级贷款市场(sub-Primemarket)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率抵押贷款。
15、次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。因此，美国次级房贷，即美国次级住房抵押贷款，主要是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。截至2006年底，住房抵押贷款的存量达到109万亿美元，而“ALT-A市场的规模已经占住房抵押贷款的13，它和次级贷款已经占据了住房抵押贷款市场的40，其中约一半被证券化。6.美国次贷危机（1）美国次债危机的生成及传导机制美国自2000年的不景气时期开始，布
16、什政府利用低利率(联邦基准利率曾到1)，再配合2002年开始的减税措施，直接鼓励大家购房，目的是利用建筑业火车头来拉动整个经济的成长。20012004年，美联储低利率政策刺激了房地产业发展，美国人的购房热情急升，由于易得性，次级房贷市场空前火爆。从某种程度上来说，美国次级房贷也带动了经济的成长。银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等打包商则向银行购买抵押贷款，并以贷款债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS)，向投资者出售，从而将银行等贷款机构的风险完全转移给债权的投资者。以次贷为抵押品的MB
