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1、鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告 百货商场 购物中心 超市 二OO四年四月 目录 重要结论摘要3研究背景及方法16竞争项目分析 百货 购物中心181 东方新天地202 庄胜崇光SOGO283 北京新世界中心354 中友百货435 蓝岛大厦506 安贞华联商厦567 燕莎友谊商城628 西单商场689 贵友大厦方庄店7510 十里堡华堂商场81竞争项目分析 超市881 方庄家乐福892 洋桥万客隆95 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城百货 购物中心 超市的市场供应量总结如下 目前 北京购物中心 百货 超市总供应量为236 59万平方米 到2007年 新增加的供应量将达到294
2、万平方米建筑面积 2003年北京市社会消费品零售总额1916 7亿 2002年百货营业额达占全市零售总额的40 2002年全市共有超市146家 营业额达648 7亿元 占全市零售总额的37 2 左右 购物中心营业额约占全市零售总额的9 其他业态约占13 北京市及南城百货 购物中心 超市市场供应量 经营情况及趋势 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城百货 购物中心经营情况总结分析 1 租金支付方式一般为固定租金 百货 购物中心租金范围20 120美金 月 平方米 平均租金约为40美金 月 平方米 东方广场的租金水平最高 为260美金 月 平方米 其次为国贸商场城平均80 100美金 月
3、平方米 目前 北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战 南城百货 购物中心的典范为庄胜崇光和菜市口百货 其单位建筑面积月营业额分别为631元和1768元 低于或与北京市平均水平持平 另外 南城天桥百货单位建筑面积月营业额仅为281元 更说明南城百货业态经营的风险和压力 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城百货 购物中心经营情况总结分析 2 大多数租金收取方式为流水倒扣 超市扣点为3 10 服装20 25 化妆品30 左右 北京市大型百货 购物中心的平均营业额为1662元 月 平方米 经营最好的百货有 北辰 贵友 中友 SOGO 蓝岛 赛特 燕莎等 北京各主要百
4、货商场经营思路如下 中友 SOGO 打的是 时尚牌 新世界 华联 打的是 实惠牌 燕莎 赛特 国贸商城 专营世界知名品牌 打的是 高档牌 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城超市经营情况总结分析 知名超市品牌成为北京消费者选择超市的第一要素 超市价格形象明晰 超市为顾客提供最方便的服务 超市服务的软肋在于收款问题 国内外各超市商家扩军势头强劲 国外知名品牌超市计划陆续抢占北京南城零售市场 南城超市经营情况最好的是方庄家乐福 其次为洋桥万客隆 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城购物中心未来发展趋势分析如下 体量规模超大化 将以ShoppingMall的模式出现于北京 购物中心内
5、各业态集中化 体验业态成为中高档商业市场需求的动力 文化底蕴深入化 北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的Mall 未来购物中心的核心问题不再是开发问题 而是经营管理问题 随着国内经济的发展 居民收入不断提高 消费者对大型购物中心的需求不断增强 随着国内购物中心的经营模式和管理技术不断成熟 北京购物中心的发展有较大空间 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城百货未来发展趋势分析如下 北京百货业将占据北京零售市场的重要地位 但非主导地位 商品经营将向功能性转变 从大众化经营向中高档经营转变 百货商场将由多种经营转向主体性经营 主题经营 南城百货业态有市场需求 但是短期内开发
6、商的利益无法最大化 未来百货业态的卖点 卖时尚 卖品牌荟萃 卖环境 卖信誉 卖功能 重要结论摘要 综合调查情况 针对北京市及南城超市未来发展趋势分析如下 经营品种更加齐全 社区超市将大量涌现 价格低廉仍将作为超市的主要法宝 生鲜食品将是各家超市提高的主要内容 食品使用的安全性是消费者第一选择的要素 未来超市的竞争将日趋激烈 主要竞争的是仓储和物流 超市的快速发展仍将带给百货业强大压力 南城对知名品牌超市的需求仍将高涨 重要结论摘要 东方新天地 北京成功的大型购物中心项目东方新天地对购物 餐饮 休闲娱乐的融合值得借鉴 室内步行街是值得关注的前卫形式 耐心培育市场 养铺的经历值得学习 庄胜崇光 北
7、京时尚百货的典型代表收入水平较低的区域 时尚消费是市场主力 本项目可以充分借鉴 该项目超市经营略差一筹 本项目要关注并在招商期间 加以提升 该项目儿童娱乐有典型特点 在本案有直接借鉴意义 其美食广场的经营方式和其他相比 有优势 本项目需要借鉴 综合调查情况 以下百货 购物中心 超市对于本项目来讲有下述借鉴点 重要结论摘要 北京新世界中心 北京南城经过长期磨难才成功的购物中心典范开发初期开发规模过大 导致项目长期经营困难 本项目需要对项目的商业规模做恰当的判断 商业规划及业态组合缺乏功能性 制约项目早日成功 本项目需要注意避免 意识前卫 在北京南城首开购物中心业态 并最终成功 为本项目定位策略提
8、供有力的案例支撑 对购物 餐饮 休闲娱乐的关注值得本项目借鉴 中友百货 北京时尚百货的典型代表西单地区首创时尚消费 本项目可以充分借鉴 中友百货在西单地区商业纷纷提高档次的时候 理性判断项目定位的方式 值得参考 借鉴中友百货的时候 要关注本项目和其不同地理 交通条件所带来的市场变化 南城时尚消费群体未来的发展趋势会和现在的中友有相似性 重要结论摘要 蓝岛大厦 北京成功的中档百货中 低端市场规模庞大 本项目针对大众消费的商业部分有长期潜力 中 低端百货的产品齐全 土洋有方是蓝岛成功的因素之一 本项目及周边未来的消费者对蓝岛的定位有适应性 安贞华联 华联商厦在北京成功的中高端百货现在北京北部商业的
9、形态将成为本项目所处南城区域商业的参照 安贞华联的成功证明价格营销对于中高端消费者依然有影响度 百货对于周边商铺的价格拉动同样有用 餐饮和百货 专卖店的互动得到体现 本项目可以关注 重要结论摘要 燕莎友谊商城 北京成功的高档百货绝对品牌 品质 形成制高点 本项目关注其商业模式的成功远比拉升定位有价值 高档百货礼品经济的特点在本项目未来定位中可以适当挖掘 本项目周边市场成长的特性 需要本项目关注燕莎新的业态 西单商场 北京曾经成功 今日挣扎的中档百货西单2003年失败的探索值得本项目在做市场定位时以谨慎的态度考虑相关问题 旅游市场和北京中老年消费是其典型客户基础 其中老年消费者值得本项目关注 中
10、档百货市场规模庞大 南城对此类项目有需求 传统商业区和新城市建设带动的区域商业需要区别对待 重要结论摘要 方庄贵友 南城唯一的中高档百货其选址 经营对于本项目的商业定位及招商有指导作用 停车局限成为其长期发展的制约 本项目需要关注停车规划 以该百货为主力店所形成的方庄餐饮街有可圈可点之处 十里堡华堂 北京业态组合调整最成功的中档百货日本企业在北京经营百货调整最准确 及时 并创造胜迹 从其调整业态组合可以看出 定位之重要 本项目需要借鉴 其经营定位和本项目周边消费市场的状况类似 值得关注 其超市是成功经营的基础 超市产品的品质 色 味对消费者有强大聚合力 重要结论摘要 家乐福 北京南城目前唯一的
11、高档超市绝对品牌 品质 形成制高点 对市场的聚合力极强 在南城有持续发展动力 万客隆 北京南三环外唯一大型超市购物环境不佳 但人气很旺 说明本项目所在区域有市场需求 停车条件对于超市经营至关重要 本项目需要加以深入考虑 南城超市经营的良好环境 说明市场有强劲需求 本项目引入品牌超市具有战略价值 研究背景及方法 研究背景及方法 研究目的 通过对北京市现有大中型百货商场 购物中心 超市的调研 了解其定位 地位 经营 业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场机会进行分析为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息 研究方法 实地调查调研地点 北京市被访商业项目营业面积 5000平米以上 竞争
12、项目分析 竞争项目 百货 购物中心 1 东方新天地 投资商 长江实业集团 和记黄埔 东方海外 中国银行 中国保险 区位 北京王府井 金街 及 银街 之间 定位 中高档大型购物中心 地位 目前北京最大的购物中心之一 规模 总面积约为10万平方米 其中包括晨曦百货 华润超市等 业态组合 百货 超市 店中店 餐饮 娱乐 经营状况 通过3年的商业培育期 现处于逐渐成熟阶段 商铺租金最高260美金 月 平方米 经营理念 强力打造国际 国内一线 二线品牌战略 商业环境 集活力 娱乐 体育及动感于一身的主题高档 时尚购物场所 硬环境 地下停车位2000个 室外无停车位 室内绿化率较高 商品档次 中高档 人气
13、 当前北京中高档商场中人气指数最高之消费场所 专卖店成交租金 100 150美金 月 平方米 关于东方新天地 东方新天地优劣势分析 优势1 东方新天地作为北京现代商业品牌 具有稳定的客户群 声誉较高 2 商品档次定位在中高档水平 能吸引北京市时尚及高端消费者的青睐 3 区域优势 位于北京最为繁华的商业街 4 体验元素创造差异化经营特点 定位中高档 与周边项目拉开经营档次 5 商业与商务相结合 6 管理意识前卫 有效打造商业环境 7 商场内休闲娱乐等体验消费业态比重合理 8 五个特色主题中庭 将其细长型的商业街有机的连接 有效的吸引人流 劣势1 长安街交通 停车方面的局限 给商业带来较大制约 2
14、 由于项目成本很高 导致租金较高 最高租金可达260美金 月 平米 高租金对未来商业经营成功存在一定的风险 东方新天地业态分析 主力商家组合 晨曦百货 华润超市 麦当劳 索尼探梦 主力店分析 1 晨曦百货 面积不大 档次中档 化妆品多 以价格优势聚合中端消费者 2 华润超市 面积不大 价格低廉 主要服务于周边办公和酒店商务人群 3 麦当劳聚合大量青少年消费人群 极大提升商场人气 4 索尼探梦 迎合青少年探索科学未来的渴望心情 补充商场娱乐业态空白 提升商场形象档次 东方新天地前景分析 前景 商业逐渐成熟 将成为北京最时尚 最具有人气的现代购物中心之一 该项目突破口 管理效能提升项目竞争力 该项
15、目目标消费人群 国内外旅游人士及周边办公消费人群 其中平时主体消费为办公人群 周末主体消费为旅游及外部年轻时尚消费群体 东方新天地商品及租户组合 本项目参照性分析 结合东方新天地的优缺点 本项目应注意以下几点 1 本项目的外观设计应关注浓厚的商业气氛 2 时尚消费是本项目值得考虑的定位 3 借鉴一些先进的经营手段 引入主力店和主力品牌进入 4 注重对物品 服务 体验三大业态互动力的发掘 5 室内步行街值得关注 借鉴 2 庄胜崇光SOGO 关于庄胜崇光SOGO 投资商 北京庄胜房地产开发有限公司 区位 北京市宣武区宣武门外大街 定位 购物 休闲 餐饮于一体 定位于青春 时尚 精品风格的中高档大型
16、百货商场 地位 目前北京时尚色彩最浓的百货商场之一 规模 总建筑面积为12 5万平方米 地下3层 地上6层 其中地下2 3层为停车场 业态组合 百货 超市 餐饮 娱乐 经营理念 以时尚化的经营思想组织种类齐全的商品 商业环境 店内设计以 彩虹 为主题 营造出集青春 活力 时尚于一体的中高档百货 硬环境 地下停车位1200个 室外有停车位 数量不多 商品档次 中高档 人气 当前北京商场吸引时尚女性消费人气指数较高之消费场所 百货倒扣流水 营业额的25 35 顶级品牌扣率仅10 左右 庄胜崇光优劣势分析 优势1 交通便利 与多条公交线路 地铁相连 2 商场以 时尚化 作为经营理念 展现时尚百货的经营优势 3 SOGO以自身先进的百货管理优势 打造庄胜品牌 赢得消费者信赖 4 招商品牌严格筛选 突出自身定位主题 5 经营品种多样化 种类齐全 尤其针对女性消费品种及品牌最为突出 劣势1 商场内部主通道过窄 人流高峰期造成一定的拥堵 2 商场内休闲娱乐消费业态比重较少 无法迎合未来消费者对体验消费的需求 3 超市经营水平制约市场发展空间 庄胜崇光业态分析 业态组合 超市 百货 特卖场餐饮 业态分
