《银河房地产投资风险分析与防范论文》-公开DOC·毕业论文

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1、图书分类号：密 级：毕业设计(论文)银河房地产投资风险分析与防范INVESTMENT RISK ANALYSIS AND PREVENTION OF YINHE REAL ESTATE学生姓名 班 级09房管1学 号20091512132学院名称管理学院专业名称工程管理（房地产经营管理）指导教师 2013年5月23日徐州工程学院毕业设计(论文)摘要近年来，我国房地产业迅猛发展。但是房地产建设周期长、项目投资额大，开发过程中不可预见的因素较多，投资方通常面临着各种风险。而且管理者风险意识淡薄，风险管理水平也比较低，导致房地产企业投资风险大大增加。本文在总结国内外投资风险研究的基础上，系统提出了房

2、地产投资风险的类型以及房地产投资风险分析的必要性。然后以南京市银河房地产开发有限公司为研究对象，以银河项目为例进行敏感性分析与偿债能力分析，对房地产企业面临的投资风险进行了分析，并提出了一些防范措施，以希望对中小型房地产企业进行投资风险管理提供一些帮助。关键词 房地产；投资；风险分析；防范措施Abstract In recent years, the development of Chinas real estate industry has been very fast. However，because the investment of real estate project is lar

3、ge, the developing cycle is long and the unforeseen factors in process are numerous, the investors usually faced with all kinds of risksAnd the managers are lack of risk awareness and the risk management levels are rather low, which causes that the risks in real estate developing process increase gr

4、eatly. This paper analysis the summary of domestic and foreign real estate investment risks, systematically puts forward the types of real estate investment risk and the necessity of the real estate investment risk analysis. And then take the Nanjing galaxy real estate development limited company as

5、 the research object, take the yin he project as an example for sensitivity analysis and solvency analysis, analyzing the investment risk of the real estate enterprises which are facing, and put forward some prevention measures, In the hope of small and medium-sized real estate enterprises to invest

6、 in risk management to provide some help. Keywords real estate investment risk analysis prevention measuresI徐州工程学院毕业设计(论文)目 录1 绪论11.1选题背景及意义11.2国内外研究状况11.2.1国外研究状况11.2.2国内研究状况22 房地产投资风险概述32.1房地产投资风险的含义32.2房地产投资风险的类型32.3房地产投资风险分析的必要性33银河房地产投资风险分析43.1银河公司简介43.2企业投资风险分析43.2.1项目开发方案43.2.2项目收入测算43.2.3项目费

7、用测算53.2.4项目成本测算63.2.5项目现金流测算63.3项目财务指标分析73.3.1投资利润率R73.3.2财务净现值（FNPV）73.3.3财务内部收益率（FIRR）83.4偿债能力分析83.4.1短期偿债能力分析83.4.2长期偿债能力分析93.5敏感性分析103.5.1确定分析指标103.5.2选择敏感性因素103.5.3进行敏感性分析103.6投资风险的主要影响因素分析133.6.1投资决策阶段风险因素133.6.2获取土地阶段风险因素143.6.3项目建设阶段风险因素153.6.4经营阶段风险因素154银河房地产投资风险防范174.1投资决策阶段174.2土地获取阶段174.

8、3项目建设阶段174.4经营管理阶段18结论19致谢20参考文献211 绪论1.1选题背景及意义房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，作为一种高附加值的产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要降低房地产开发风险，就需要在投资决策之前科学地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、变化趋势做出预测，事先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高房地产投资的经济效益。房地产业具有政策影响性强、建设周期长、资金需求量大、市场需求变化快等特点，其发展过程中易受到社会政治、经济、技术、

9、文化等多种因素的制约。因此，房地产业有很大的不确定性，面临着较多的风险。这些风险因素通常来自于项目的技术复杂性、投资与管理的多元化、规模大型化和国际化、项目实施环境的多变性等诸多方面。在此基础上产生了各种风险分析与管理技术，并在现代房地产投资风险管理中得到了日益广泛的应用。目前风险管理在房地产项目管理领域已经成为一个必不可少的内容。因此，进行房地产项目管理中风险管理的研究和探索，对于房地产项目投资的顺利实施，使项目能够得以保质保量地如期完成，达到预期的收益目标就显得十分重要。特别是对我国这样的处于经济转型期的国家，这项研究会对经济建设起到很好的推动作用，能够促进市场经济运作机制的不断完善。1.

10、2国内外研究状况1.2.1国外研究状况房地产投资风险问题的研究最早起源于德国，Simon green在1977年开始了对企业风险的理论研究。美国Michael (1996)最早提出了风险管理(Administration of Risk)的概念，提出了风险转移和风险排除的处理方法；Marshall(1998)等人详细阐述了风险管理的概念等。房地产投资风险管理方面的研究涉及投资风险与防范、投资组合、风险测量和风险决策等领域。美国Jeffrey.Green(2001)对项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、执行或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种

11、风险防范方法。关于房地产投资风险防范的研究，Kyle.Lin(2007)对房地产投资风险进行了分析，提出了风险选择一期望效用模型，Charles等人建立的以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析。美国经济学家马科维茨（2009）提出的房地产投资风险组合理论(Portfolio Theory)对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投资组合进行了分析，从而更好的用于投资风险防范。1.2.2国内研究状况关于房地产投资风险类型的研究。吴鸣(2003)分析了经济和风险的关系，认为风险分为系统风险与非系统风险。系统风险是指那些对所有的公司都产生影响所引起的

12、风险。这类风险涉及所有投资对象，不能通过投资多元化来消除，因此又称不可分散风险。非系统风险是指由个别公司的特有事件造成的风险。这类风险是随机发生的，因而可以通过多元化投资来消除，也称为可分散风险。雷胜强(2004)以及卢有杰、卢家仪(2005)又拓宽了投资风险的范围，引入经营风险与财务风险，纯粹风险与投机风险，经营风险是指公司生产经营的好坏所带来的风险。财务风险是指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性。纯粹风险，是指由于风险因素所导致的，只有损失可能而无获利可能的风险。投机风险具有危险与机会的并存性、危险的制约性、风险与收益的对称性等性质，是企业生产经营活动中所面临的主要风

13、险。关于房地产投资风险防范的研究。李启明、陈兴汉(2006)较完整的对房地产投资风险及其防范措施进行了阐述；李木祥(2009)着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。娄国豪(2010)指出应从投资风险的构成元素及本质入手，进而对房地产企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为投资企业的实际项目运作提供风险控制指导。 2 房地产投资风险概述2.1房地产投资风险的含义房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损

14、失。在房地产投资活动中,损失的具体表现形式有:1.高价买进的房地产,由于某种原因只能以较低的价格卖出；2.尽管卖出价高于买入价,但是低于预期价格；3.垫付于房地产商品的货币资金由于某种原因而遭受损失,投资的本金没有按期收回,或不能收回；4.由于财务困难等方面的原因,在违背自己意愿的情况下出售房地产。2.2房地产投资风险的类型（1）投资支出风险。房地产投资支出是投资者获得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用支出总和。由于房地产具有不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，通常具有专用性，一旦建成完工，便很难改变，如进行改建，投资部分将变成沉没成本，因此如果投资决策失误，将会

15、造成巨大损失。（2）经营风险。房地产出售经营主要面对销售价格变动的风险，能否正确预测未来房地产市场价格是有效进行经营风险防范的关键。对于房地产出租经营的投资者，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要因素。租金过高，会使承租者望而却步；租金过低，又会使投资者不能按期收回投资。空置率是指在一定的时期内，房地产出租数与可租数之间的比率。显然，空置率越低，投资者收益越高；相反，空置率越高，投资者收益越低。（3）融资风险。投资所需资金量大的特点使得一般的房地产投资者都要借助于各种融资工具。分析表明，大部分房地产投资中，银行贷款一般占总投资的60%以上，有时甚至占80%以上。如果在项目建设期内没有足够的现金流偿还银河利息，在建项目将被迫中止，之前的投资变成沉没成本。2.3房地产投资风险分析的必要性房地产项目所需投资额大、建设周期长，开发过程中不可预见的因素多，投资企业不可避免地面临着各种风险，如市场风险、利率风险、购买