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1、n保障性住房审计讲座保障性住房，是与商品性住房（简称）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的、城市的，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。从今年开始，党中央、提出了要扩大农
2、村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。 不同情况的，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种和政府性基金，实行，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保
3、障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的。有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。的保障性住房叫“组屋”，既有租，也有售。一、建设保障性住房的意义首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的
4、一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。 其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次还安排了17亿元中央投资用于改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。 再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城
5、乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。 二、保障性住房的分类两限商品住房，即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的全部为90平方米以下。 经济适用房，指具有社会保障性质的，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
6、 廉租房，廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。 政策性租赁房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住
7、房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。三、保障性住房的特点社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。四、保障性住房的现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。 保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房
8、那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。 由于70%以上的都是中低收入家庭，我国的只能以低水平、广覆盖为目标；的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5
9、-10%。第二层级是的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。五、保障性住房的前景加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措。日前提出几项重要意见，主要有以下几项内容：一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的
10、同时，积极推进农村危房改造。 二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 三是支持积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消。 四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。意见提到，积极营造良好的舆论氛围。
11、坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。六、保障性住房的审计（一）审计范围和对象1、发展改革部门TPQ中国国家审计网（1）建设项目计划，包括项目个数、建设进度、资金（其中：中央预算内投资补助资金和地方政府应安排配套资金数额）。TPQ中国国家审计网（2）建设项目的申报和审批是否真实、合规，是否实行项目预算管理，项目预算执行是否严格，有无随意变更项目预算。TPQ中国国家审计网2、财政部门TPQ中国国家审计网（1）资金预算安排及收支情况，中央预算内投资安排的补助资金，省、市级政府补助的资金、本
12、级政府安排的资金，其中;本级政府安排的资金重点关注其资金结构，包括从土地出让净收益中安排、预算安排、从住房公积金增值收益中安排社会捐赠、利息及其他资金。TPQ中国国家审计网（2）地方配套资金情况;廉租住房和棚户区改造建设项目地方配套资金是否足额落实，资金是否有缺口，缺口是多少，形成缺口的原因。TPQ中国国家审计网（3）廉租住房保障资金是否纳入财政年度预算管理，是否按规定实性专项管理、分账核算、专款专用及收支两条线执行；重点调查内容：资金筹集、管理和拨付情况；上级资金和本级财政配套资金。 TPQ中国国家审计网3、房产部门TPQ中国国家审计网（1）解决城市低收入家庭住房困难发展规划及2007-20
13、09年度计划，棚户区改造计划及方案的制定、实施情况，分析其合理性和科学性。TPQ中国国家审计网（2）收集地方制定的廉租住房保障和棚户区改造的政策措施，审查相关政策落实情况。延伸调查有关建设单位，审查建设工程中执行国家规定的工作程序情况，重点审查项目工程建设“六制”执行情况，实地察看廉租住房建设情况，重点察看建设面积是否超过50平方米，分析套型面积规定的合理性。TPQ中国国家审计网（3）廉租住房保障和棚户区改造的基本情况，包括保障规模、方式、条件、标准。TPQ中国国家审计网4、民政、国土资源、物价等部门TPQ中国国家审计网重点调查了解城市低保和低收入家庭的核定、标准及户数情况；廉租住房建设项目的
14、用地计划、土地划拨情况；保障性住房的定价情况。TPQ中国国家审计网（二）审计重点一是重点关注国家政策的执行情况。在审计中要重点关注政府及部门是否认真贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的要求，加大廉租住房保障投入，制定了相关规范性文件，明确了廉租住房保障工作目标，落实了工作责任，建立完善建设项目实施工作的各项规章制度，确保项目建设公开、公正、规范、有序，推动了廉租住房保障工作的快速开展，做到了应保尽保。凡符合廉租住房条件的申请户，根据各地实际情况能实物配租的实行实物配租，暂时无法实物配租的，采取发放租赁补贴方式解决。二是重点关注审核程序规范情况。在审计中要重点关注住房保障对象
15、的住房、户籍等情况调查、审核和复核，是否实行了“五级审查、三级公示”的准入制度，并在当地媒体和房管局网站进行了公示，接受广大群众的监督。同时对经济适用房申请、廉租房的建设、补贴发放中是否有“权力寻租”的机会，存在不符合条件的群体进入保障范围的可能，导致真正的低收入家庭住房不能得到保证。是否家庭因收入变动、住房改善、人员去世以及其他因素被举报，建立退出了廉租住房保障机制。三是重点关注廉租住房及配套设施完善情况。在审计中要重点关注廉租房建设及配套设施不完善、地址偏远、交通不便等问题，防止变成了一堆无法入住的“烂尾房”。审计着重检查部分收购、新建的保障性住房建筑面积是否存在设计不够合理、套型面积偏小
16、或偏大现象。四是重点关注套取挪用住房保障资金情况。在审计中要重点关注是否有利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房上级补助资金情况，配套资金落实比率低和配套资金不能足额到位，建设用地未能切实保证，影响保障性住房建设项目的施工进度等情况。是否有利用住房保障资金用于工作经费等支出和其他支出等。（三）绩效审计目前保障性住房资金绩效审计没有成功的经验可以借鉴，我们要立足实际，不能好高骛远，以研究信息内部控制为中心开展工作，放弃一些暂时还不能实现的目标，集中精力，把现有已具体审计条件的信息数据中最基本的问题搞清楚，初步对保障性住房资金绩效审计的内容进行了探索。1、梳理相关问题，关注保障性住房工作中的热点难点积极开展审计调查，根据调查情况,认真梳理保障性住
