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1、碧桂园企业战略重整 组长 周建飞组员 高畅 云宝音 郭宇萌 关凤岩 高娅妮 何红丽 尹小林 1 2 3 4 5 6 导论 中国房地产行业发展的现状 碧桂园集团战略环境透析 碧桂园集团价值链分析 碧桂园集团企业发展之路 结语 目录 研究的背景房地产行业已经成为中国经济发展的支柱性产业来海师做校园招聘的基本上是房地产企业研究方法上网 上图书馆查找资料小组讨论 智慧综合典型且与本专业毕业生就业息息相关的案列研究 PEST 五力模型 SWOT和价值链分析 第一章 导论 第二章 中国房地产行业发展的现状 中国房地产行业应该具有的特点 经济支柱 财富来源政治稳定 权力合法性社会公平 财富合理性 中国现阶段
2、房地产发展的特点 1 房地产资金来源结构单一2 圈地的可能性依然存在3 住宅供应不足 结构不尽合理4 住房保障制度尚不健全5 房地产企业数量众多 负债率较高6 房地产交易体系不够完善7 拆迁安置环节存在诸多问题 YourLogo 第二章 中国房地产行业发展的现状 中国房地产行业发展的概况 启蒙阶段 1998 2003 房地产市场化机制形成 发展和完善阶段 2003 2007 房地产飞速发展 国家开始宏观调控调控奏效阶段 2007 2008 9 市场第一次出现价量齐跌 调控奏效 市场急剧回升再打压阶段 2008 9 目前 次贷危机后 国家为稳定市场信心 双率齐降 并五次降息 在楼市过热的情况下
3、再出重拳打压 2013年发布了房地产调控政策新 国五条 YourLogo 第二章 中国房地产行业发展的现状 1 房地产开发投资累计完成额及同比增速 YourLogo 中国房地产行业发展现状 2 房地产开发投资资金来源的多样化 YourLogo 第二章 中国房地产行业发展的现状 3 全国商品房新开工 施工 竣工面积及同比增速 YourLogo 1998年 2010年 全国商品房销售额从2513亿元扩大至5 2万亿元 累计增长近20倍 复合增长率28 8 销售面积从1 2亿平方米增长至10 4亿平米 累计增长7 6倍 复合增长率19 6 销售均价从2063元 平米上涨至5029元 平米 累计上涨1
4、 4倍 复合增长率7 7 第二章 中国房地产行业发展的现状 4 中国商品房销售基本呈增长态势 以2004年为界 两个时期 1998 2004和2005 2010 的销售额增速基本不变 25 左右 但价格复合增长率从2004年前的5 1 扩大到9 7 而销售面积涨幅从21 0 缩小到13 5 4 中国商品房销售基本呈增长态势 1998 2010年商品房销售指标复合增长率 1998 2010年商品房销售指标累计上涨倍数 YourLogo 第二章 中国房地产行业发展的现状 5 2012年一线城市销售面积回升明显 二 三线城市销售价格回升较快 表2 40个主要城市2012年销售情况 5 一线城市销售面
5、积回升明显 二 三线城市销售价格回升较快 一线城市销售面积回升趋势较明显 从我们跟踪的40个主要城市成交数据看 2012年1 11月一线城市累计成交面积同比增长17 05 二线城市累计成交面积同比增长12 27 三线城市累计成交面积同比增长4 75 一线城市中北京 深圳成交面积增幅靠前 二线城市中杭州 太原 武汉 厦门 福州等城市回升较明显 三线城市中南昌 无锡 贵阳成交面积同比增长较快 二 三线城市销售价格回升较快 从40个主要城市成交数据看 2012年1 11月一线城市成交均价同比增速平均值为 3 55 二 三线城市成交均价同比增速平均值分别为1 47 和8 88 一线城市中 只有广州1
6、11月成交均价同比出现小幅回升 二线城市中 厦门 沈阳 昆明 重庆 南京等城市房价涨幅居前 三线城市中 呼和浩特 西宁和兰州等城市涨幅较快 1 11月成交均价同比分别上涨34 41 29 08 和23 56 一 二线城市累计成交占40个城市成交总和的比例分别为13 22 67 96 同比分别增长0 64和0 55个百分点 三线城市占比18 82 同比下降1 19个百分点 6 房地产基本已是经济支柱产业 保障性住房建设存在问题 房地产投资规模过大 房地产税收制度存在问题 YourLogo 中国房地产行业存在的主要问题 制度和结构的缺失问题直接导致保障性住房需求远远大于建设进度商品性与保障性的碰撞
7、商品房结构不合理 房地产建设对于资源的过度消耗问题也日渐严重土地和一些物质资源的消耗远远超过世界许多国家出现的囤地 炒地等现象 都严重影响房地产市场正常发展 税 租 费关系混乱在房地产的开发 保有和转让三个环节 税种的设置不均衡 收费项目多 税费体系不完善 存在混乱现象房地产的税收政策导向性不强 第二章 中国房地产行业发展的现状 PEST 五力PES SWOT Policy政治因素 Economic经济因素 Society社会因素 Technology技术因素 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 政治环境分析 国家对房价的监管比较严格 但主要还是集中在一线的大城市 并且这些一线城
8、市的土地开发成熟 拿地也比较困难 开发成本相对透明 而在二 三线城市 有大量的未开发土地 价格相对便宜 政府监管不是特别严 碧桂园选择二 三线城市作为开发重点 其实是一种避重就轻的方法 反而降低了房地产开发的风险 我国房地产企业关系国计民生 仍是政府参与性很强的政府主导型产业 政府有很强的干预性 PEST 模式分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 经济环境分析 受经济危机影响 政府为保持经济发展 出台了诸如减免税 降息等刺激消费的政策 国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格 在当前经济存在较大下滑风险的情况下减税 降息对保持房地产市场的稳定发展 防止一些企业资金链断裂
9、起到了积极作用 房地产项目的投资回收期一般较长 对银行的依赖性较强 碧桂园能将项目资金快速收回 与银行建立了长期的信任关系 取得贷款比较容易 消费者的消费观念会慢慢成熟 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时 碧桂园的 房屋大工厂 不注重个性的模式就会有很大的问题 PEST 模式分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 社会文化环境分析 城镇化进程的推动 如今中国正处在人口 城市化快速发展时期 城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求 改善民生 居民消费结构升级 随着人们物质生活水平的日益改善提高 居民的住房消费结构正在升级 今后城镇住房建设量会以较高的
10、速度持续发展 PEST 模式分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 技术环境分析 碧桂园发展至今 已拥有数以百计的成熟户型 这些设计已变成积木 在环境规划设计成型之后 这些积木将被组合在一张图纸上 稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序 极大地提升设计 施工 销售等效率 PEST 模式分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 1 潜在进入者 受金融危机的影响 我国实体受到冲击 大批中小房地产企业面临资金链短缺 甚至破产倒闭的局面 资金的匮乏成为一个瓶颈 碧桂园 物美价廉 的策略赢得了消费者的青睐 打响了碧桂园的品牌 在社会上有良好的声誉 品牌效应冲击着潜在进入者
11、碧桂园全部楼盘自己开发 自己销售 依托强大的规模效应 将成本降到最低 规模经营让潜在进入者止步 碧桂园规模经营拒绝了个性化 房子风格没有多大的变化 产品缺乏差异化 五力模型分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 2 替代品威胁经济适用房对商品房造成冲击 政府加大保障性住房的建设 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁 3 供应商的讨价还价能力 土地供应目前由政府垄断 税收标准 金融 规化等主要开发条件都依赖于政府 开发商没有讨价还价能力 房地产供应商还包括建筑 建材 设计 施工 广告 销售代理等单位 碧桂园形成完整的产业链 几乎扮演了各个环节的所有角色 设计 建筑 装修 销售等一条龙
12、服务 大大的提高了碧桂园的竞争能力 五力模型分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 4 买方讨价还价的能力 消费者买房费用在收入中占了很大比例 势必会很谨慎 其讨价还价的欲望会特别强烈 我国房地产产品顾客以个人消费为主 顾客对产品的依赖性高 与开发商的竞争中能力讨价还价较弱 5 行业内竞争者 目前经济危机 企业普遍面临资金短缺的问题 最终结果会导致同行业竞争更加激烈 中小型房企生存空间狭小 部分企业会面临倒闭或退出风险 碧桂园实行规模经营 有良好的品牌效应 压低成本 以低价挤压竞争对手 占据市场份儿 提高自身的竞争力 五力模型分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透
13、析 1 外部威胁 Threat 我国房地产企业关系国计民生 仍是政府参与性很强的政府主导型产业 政府有很强的干预性 消费者的消费观念会慢慢成熟 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时 碧桂园的 房屋大工厂 不注重个性的模式就会有很大的问题 SWOT分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 2 外部机会 Opportunity 国家对一线的大城市房价的监管比较严格 而在二 三线城市 政府监管不是特别严 碧桂园选择二 三线城市作为开发重点 其实是一种避重就轻的方法 反而降低了房地产开发的风险 在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税 降息对保持房地产市场的稳定发展
14、防止一些企业资金链断裂起到了积极作用 碧桂园能将项目资金快速收回 与银行建立了长期的信任关系 取得贷款比较容易 如今中国正处在人口 城市化快速发展时期 城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求 碧桂园发展至今 已拥有数以百计的成熟户型 这些设计已变成积木 在环境规划设计成型之后 这些积木将被组合在一张图纸上 稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序 极大地提升设计 施工 销售等效率 随着人们物质生活水平的日益改善提高 居民的住房消费结构正在升级 今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展 SWOT分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 3 内部优势 Strength 碧桂
15、园 物美价廉 的策略赢得了消费者的青睐 打响了碧桂园的品牌 在社会上有良好的声誉 品牌效应冲击着潜在进入者 碧桂园全部楼盘自己开发 自己销售 依托强大的规模效应 将成本降到最低 规模经营让潜在进入者止步 碧桂园形成完整的产业链 几乎扮演了各个环节的所有角色 设计 建筑 装修 销售等一条龙服务 大大的提高了碧桂园的竞争能力 我国房地产产品顾客以个人消费为主 顾客对产品的依赖性高 与开发商的竞争中能力讨价还价较弱 碧桂园实行规模经营 有良好的品牌效应 压低成本 以低价挤压竞争对手 占据市场份儿 提高自身的竞争力 SWOT分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 4 内部劣势 Weak
16、ness 目前经济危机 企业普遍面临资金短缺的问题 最终结果会导致同行业竞争更加激烈 中小型房企生存空间狭小 部分企业会面临倒闭或退出风险 碧桂园规模经营拒绝了个性化 房子风格没有多大的变化 产品缺乏差异化 经济适用房对商品房造成冲击 政府加大保障性住房的建设 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁 土地供应目前由政府垄断 税收标准 金融 规化等主要开发条件都依赖于政府 开发商没有讨价还价能力 消费者买房费用在收入中占了很大比例 势必会很谨慎 其讨价还价的欲望会特别强烈 SWOT分析 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 公司战略 采取 双轮驱动 模式 以主轮 房地产业务 发展带动辅轮 辅业 辅轮支持主轮 避免陷入多轮混乱运作的陷阱 鉴于碧桂园在主业内外竞争能力 人力资源 管理经验等的不均衡性 所以应该走 产融结合 的发展道路 房地产业务扩张 金融资本集聚 融资成功会带来资本冲动 此时企业应该做的是专注于企业核心竞争能力的培养 专注于核心业务并沿核心竞争力周边进行有序的 低风险的扩张 YourLogo 第三章 碧桂园集团战略环境透析 公司战略 经过对碧桂园非房地产业务可以考虑进入
